近期，一个重磅项目面市，预示着人南一环的“压台大戏”即将上演。

它是成都国际体育公园城的重要组成部分，是人南一环十年难遇的全新住宅项目，更是主城回归大势下不可忽视的“高端封面”。

它就是 TGC新绿启境，这个全新项目揭开神秘面纱，也标志着主城回归迎来了真正的“高光”。

楼市“涨”声不断

成都回归主城热度爆表

众所周知，近年来成都的城市发展多以主城为重点。比如2017年“十字方针”的“中优”；2021年针对中优区域而展开的城市有机更新；2022年成都强调让产业重回主城；到了2023年，以产为核、建圈强链，做优做强中心城区，实现资源、人口、产业高度聚集，城市提档升级。

统计近两年来成都主城区市场表现，可以很明显地看出，“回归主城”不仅仅是一句口号，数据是最好的证明：

32:1，主城宅地遭哄抢。

从近两年的土拍导向中明显可以感受到，无论是全国性国企、央企，还是地方小型开发商，都专注于战略重回主城，不惜重金求地。

从成交楼面价来看，2022年主城区（一圈层）平均地价达到13642元/㎡，远高于二、三圈层，引领城市价值高位。截至今年5月11日，成都已有22宗住宅用地名义成交楼面价≥18000元/㎡，全部位于主城区。

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（备注：天府新区未纳入圈层统计，为名义楼面地价，下同 ）

从参拍房企来看， 锐理数据统计数据显示，在过去两年双集中土拍中，主城区的参拍房企远远高于二、三圈层。此外，在今年1月1日-5月11日土拍中，主城区已成交的8宗地，全部都进入了抽签环节，最高有32家房企竞争1宗地。

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（2023.1.1-2023.5.11主城拍卖成交的8宗宅地）

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同比增长11%，主城销量领跑。

在土地市场回归主城的趋势之下，成都住宅市场成交结构出现变化，主城核心的住宅供销量上涨明显，占比越来越大。

以刚刚过去的2022年为例，主城区商品住宅供应了34955套、成交了33647套，供销同比增长为13%、11%。在大成都商品住宅成交中，主城的销售面积成交占比，从2021年的20%，涨到了2022年的28%。主城的销售金额占比，则从2021年的30%，涨到了2022年的37%。

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清水限价达35000元/㎡，主城房价稳增长。

无论政策和环境如何变化，主城区的市场价值认可度始终居高不下，且“含金量”还在与日俱增。锐理君统计了2018年至2023年4月，成都各圈层商品住宅成交均价数据，可以清晰地看出，主城区一路稳涨，且涨幅最大。换句话说，主城抗风险能力强，买房选在主城更为安全与稳妥。

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值得注意的是，主城房价还有增长空间。2022年至今，成都主城区住宅清水限价≥30000元/㎡的成交地块有28宗，清水限价≥31000元/㎡的成交地块有16宗，限价最高已经达到35000元/㎡。主城代表着更高的区域能级、更丰富的城市资源、更有竞争力的物业价值增长空间，房企和购房者都争相买单。

图片（2022.1-2023.5.11主城区清水限价≥31000元/㎡成交地块）

城市更新+超级地标

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主城更珍贵的还属人南一环

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当然，主城也分三六九等。在“回归主城”的价值导向下，主城一环内及二环区域更为珍贵，面临着土地资源稀缺、居住空间紧俏的局面。

一方面，土地供应占比不足3%，住宅严重缺货。

近几年主城区的规模开发区域都在往三环外走，起步早、开发强度高的二环内，土地供应屈指可数。锐理数据显示，2018年以来，成都二环内涉宅用地仅拍卖成交18宗，合计面积约394亩，占比不足主城的3%，妥妥地寸土寸金。

土地供应不足，住宅自然“缺货”。统计显示，2019年成都二环内商品住宅新增供应3628套，到2022年这个数据缩减为661套，聚焦到一环周边，这个数字还得大打折扣。

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另一方面，住宅均价高达29800元/㎡，位居各环域第一。

作为环状发展的城市，成都各环域房地产市场的表现很好地体现了城市中心价值的优势所在。分析过去五年成都环域市场的表现，“价值绝对中心化”的趋势越来越明显。

锐理数据显示，2023年1-4月一环-二环商品住宅成交均价达到29800元/㎡，位列成都各环域榜首。细数该环线的楼盘，如华发统建锦江首府（33922元/㎡）、卓越融信云门望古（33145元/㎡）、新希望D-10天府（35718元/㎡）、金绣铭座（31632元/㎡），大多项目均价都达到3万+元/㎡，市场价值格外突出。这也不难理解，以一环为核心带状辐射的一环内和二环区域，共同构成了成都环状价值最大的区域，价格自然是水涨船高。

那么，聚焦到一环内及二环内区域，哪里是房地产市场价值最具话语权的区域？

答案当然是人南一环+省体之上。

首先，这里是“南富的起源”，10年只供应了2宗地。

过去数年间，我们见证了成都一路向南带动国际城南的成熟，从桐梓林、金融城、大源到天府总部商务区、兴隆湖，沿着人民南路—天府大道这条中轴线，多个板块崛起。当然，南一环地位从未动摇。

锐理数据显示，2013年至今，南二环内仅拍卖成交了2宗地。其一为2018年阳光城竞得的16亩地块，打造的阳光城檀悦项目早已售罄；其二为2022年新绿色置业竞得的39亩地块，也就是本文的主角—— TGC新绿启境

项目。

其次，这里是“城市门面”，积极推动有机更新和片区综合开发。

土地资源稀缺是否意味着区域发展将停滞？并不然。

近年来，成都在城市能级和城市形象上进行了诸多升级，“三城三都”、公园城市示范区等大手笔规划诠释出成都打造世界级城市形象的决心。当然，人南一环这样的核心区域有了新的发展机遇。

1

提升重塑了文化风貌

人南一环属于华西坝片区，而华西坝片区城市更新项目是成都市级重大项目，属于成都市66个产业功能园区之一，是武侯区正在打造的环华西国际智慧医谷核心区，也是天府锦城项目“八街九坊十景”中的“九坊”之一。目前，华西坝片区城市更新一期已经完成，大学路、玉林东路等“面貌变身”名噪一时，其城市更新二期也正在积极推进。

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（图源武侯发布）

2

赋予了新的城市功能

根据武侯区十四五规划，这里定位为“人南中心”，将高标准提升其为城市级中心，集聚国际交往、商务办公、科技创新、智慧医疗、金融服务等核心功能，发展潜力巨大。

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3

规划了新文化地标

今年2月6日，在成都市武侯区2023年一季度“三个做优做强”重大项目现场推进活动上，位于人南一环的省体育馆变身为国际体育公园城，正式开工建设。

成都国际体育公园城总规划面积约180亩，由省体育局、武侯国投、新绿色置业联手打造，致力于建成为全国一流体育文化新地标、成都城市现代化建设的新名片。项目包含翻新原体育馆、打造超级商业TOD、新建3D运动公园、建设高端住宅——TGC新绿启境四大板块，既保留了历史文脉、导入了产业，还将改善人居环境。

图片（国际体育公园城效果图）

仅此高端住宅

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人南一环为主城回归再添一把火

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前文说到，人南一环的片区更新，离不开顶层规划的支持，离不开产业、配套等功能的落位，更离不开房企的积极开发。

我们将时间线拉回到2022年3月，经过多番角逐，新绿色置业以黑马之姿抽中武侯区省体育馆39亩地块，实际成交楼面价达到20000+元/㎡（需配建投资超4.6亿的体育场馆），住宅清水限价为30500元/㎡。拿地近一年以来，新绿色置业实力如何？地块会如何规划打造？一直都是市场关注的重点。

毋庸置疑，城市中心地块的开发难度很大，不仅考验房企的资金承压能力，城市绝对中心项目的规划、设计、质量都必须“经得住时间检验”。锐理君深入了解后认为，新绿色置业是一家背景强大、开发理念先进的房企，其竞争力更是不容小觑。

其一，集团资金雄厚，为地产开发提供有力保障。

新绿色置业隶属于新绿色药业集团，新绿药是引领中药现代化的先行者，总资产超300多亿元，覆盖3000多个医疗机构。这家以中医药产业为核心的企业，拥有农业产业化国家重点龙头企业、全国中药配方颗粒六家试点企业之一(西部地区唯一一家)、国家级“火炬计划”企业等多项荣誉。毫无疑问，集团公司强大的行业背景，可以保证资金链的健康与持续，为地产公司提供最有力的保障。

其二，多元化产业布局，有实力共建国际体育公园城。

新绿色置业以地产开发为核心，集建筑、物业、教育、酒店、商业、文旅等六位一体的多元、成熟的产业链布局，并积极探索全新业务模式。同时，新绿色置业立足成都布局全国，在云南腾冲、江西南昌等城市相继落子，完成多地布局。也正因有如此的背景和实力，才能肩负国际体育公园城重点板块的开发与建设。

图片（TGC新绿启境项目效果图）

其三，绿色健康生活方式特色运营商，营造高质量生活典范。

自2010年以来，新绿色置业已进入房地产开发领域13年，打造出全维“健康+”的大健康人居体系，营造健康人居生活方式，为城市筑就绿色地标，逐渐成长为西部唯一坚持给业主带来未来绿色健康生活方式特色运营商，并因此获得“中国百强房企之特色地产运营优秀企业”和“中国房地产企业专精小巨人”的称号，TGC新绿启境项目还获得有房地产届“奥斯卡”之称的“广厦奖”。

图片（品牌健康+战略体系）

在国际体育公园城的建设中，新绿色置业占位关键。近几年随着“城市更新”越来越被重视、更新节奏越来越快，改善置业需求呈现出了一类新的趋势——买回主城，追捧“老成都味”。

人南一环+成都国际体育院公园城+高端住宅，这样的组合本身就属于“限量款”。如今，TGC新绿启境终于要面市了，锐理君认为有以下几个关注点：

1、作为新绿色置业在主城区的首个住宅项目，TGC新绿启境会如何树立标杆？

2、占据核心地段，TGC新绿启境会如何挥毫泼墨，推动人南一环住宅产品的轮动升级？

3、在国际体育公园城的大规划下，在新绿色置业品牌健康+战略体系下，TGC新绿启境将如何为“健康人居”增色？

关于这些问题的答案，下一篇，锐理君继续揭秘。