2023年，成都“势”在主城已十分明显。

楼市是最好证明。今年主城的7场土拍，基本都是触顶摇号，热度炸裂。

//

●12宗地共揽金217.36亿元。有10宗地触发熔断机制，最高有32家房企参与抽签，拿地房企有华润置地、厦门国贸、远达、万科、越秀、华发、成都市轨道交通集团、中建三局等实力“大佬”。

●新增2宗地价破“2”宅地。华润置地抽中新川约31亩宅地，成交楼面价20000元/㎡；远达斩获高新桂溪街道约141亩宅地，成交地价20700元/㎡，分别是成都第3宗、第4宗破“2”地块。

●住宅清水限价两度被刷新。4月18日青羊首拍，地块清水限价便突破成都此前最高，达到35000元/㎡，短短一个月，5月19日拍卖的高新大源地块将该纪录刷新至36000元/㎡，天花板再掀新高。

可见，在成都强调“做优做强”中心城区的背景下， “回归”主城

仍是市场的主旋律，更是购房者热衷所在。

但往往，浪越大，鱼越贵。

锐理数据显示，2022年主城商品住宅套均成交总价约340万，今年前5个月这一数据提至约376万，买入门槛越来越高。

业内外新的关注点是：成都主城最后“潜力股”在哪里？

锐理数据曾表示过，主城开发范围已扩展到三环和绕城之间的“三环黄金戒面”，这里是成都核心区最重要的“一个版图”，是现阶段市场关注的重点。

图片

就现状来看，龙潭寺板块可以说是主城最后的“价值洼地”。

从板块区位、产业规划、楼市潜力、未来供地空间，它都有实力接下这一棒。

图片

地价三度刷新+房企积极“打投”

主城里的“后浪”

图片

土地市场，是区域价值的直观体现。龙潭寺可以说，不管当下还是未来，都是成华区的土地供应主力。2019年至今，成华区共通过拍卖成交了76宗地，主要集中在龙潭寺（15宗）和二八板块（17宗）。

2019年龙潭寺受到市场广泛关注，这一年，区域共拍卖成交了6宗地，是近五年成交最多的一年；也是在这一年，区域楼面地价站上万元大关。

此后，板块楼面地价三度被刷新至13100元/㎡，实现了区域跨越式发展。目前，这里已汇聚了天恒、万科、金融街、城投置地、保利、港中旅、人居、成都轨道交通集团等各大品牌房企。

更难得的是，在五城区的开发强度正逐渐接近顶端时，龙潭寺可开发空间还很大。在去年8月发布的《成都市中心城区后续住宅用地供应计划》中，锐理君发现成华区预供应是主城区最多的，从预供应土地的位置来看，主要集中在龙潭寺板块。

图片

与此同时，龙潭寺这些年居住价值飞速增长。

表现之一是价格的“跳级”。2017年的时候，区域商品住宅销售均价还未上万，2023年就已超过2万元/㎡，对比来看，这个价格仍算主城的“洼地”，例如同环线主城的武侯新城均价2.7万元/㎡+、青羊新城和三圣乡超过3万元/㎡，在一定程度上，龙潭寺是主城最值得重点关注的“机会型”区域之一。

图片

表现之二是产品的升维。近年来，龙潭寺住宅产品也经历了结构性调整。统计显示，2012年至2016年区域住宅供销主力产品面积段为70-90㎡；2017年至2019年90-130㎡产品占比稳站上风；2020年以来130-200㎡产品开始增加。从已呈现的产品来看，高层、洋房、叠拼皆有布局，板块宜居气质愈发突出。

图片

东三环+核心产业+全能配套 发展潜力拉满

图片

当然，龙潭寺作为主城最后一块“价值洼地”，更在于后期补涨可能性高。

首先，从区位上看，板块地处东三环外侧，随着城市开发的外扩，能够承接主城居住需求外溢，也是购房者主城置业最佳的“安全区”“增长区”。

我们都知道，无产业，不城市。2022年11月，成都城市功能定位重新划分，五个传统主城区+高新区构建的核心城市将成为成都未来发展的重心。在此背景下，龙潭寺可谓是产业回归主城的关键一环，也是区域实现价值跃升的关键机遇。

图片

△成都龙潭新经济产业功能区效果图

因为这里拥有成都首个以新经济命名的产业功能区——龙潭新经济产业功能区，2020年官方明确提出该产业功能区将发展以数字通信、智能机器人、检验检测为核心的新经济产业集群，打造国内一流、国际知名的“新经济生态城”。这也是龙潭寺的一次重要转型。

目前，区域内已挂牌成立西南首家检验检测创新科技园，集成焊宝玛、卡诺普等新经济及其关联企业2000余家，京东集团、雪松控股等世界500强及国内500强关联企业48家。

更值得一提的是，成华区部分政务部门也已搬迁至国机西南大厦办公，成华新经济产业服务中心（一期）已竣工，二期也在火热建设中，项目建成后，将实现 “政务办公”转向“政务服务”。这也意味着龙潭寺未来将成为成华区新的政务中心。

从楼市的角度，以前影响龙潭寺区域价值的几大掣肘因素也正在被逐个击破。

图片

无地铁的历史即将终结

板块内的地铁8号线二期、17号线二期都在火热建设中，这两条轨交均预计2024年开通运营，未来将全面打通龙潭寺。目前8号线二期已全线洞通，开通运营后，从龙潭寺站出发，5站直达东郊记忆，8站即可到万象城商圈。

图片

图片

与约3700亩的北湖为邻

除了龙潭新区公园，板块还紧邻主城三环湖区“新贵”——北湖，值得一提的是，北湖未来公园社区还是全市首批启动建设的25个未来公园社区之一，将围绕 “大熊猫”和“北湖生态”两大IP，构造“一湾一园，三港五区”的空间布局，打造产城融合、宜居宜业的公园城市示范区，建成投运后龙潭寺的生态资源还将升级。

图片 △北湖实景图

图片

石室中学+七中嘉祥两大重量级教育资源

区域内本身就有成都市第三十幼儿园、电子科大附属实验小学、成都第三十八中、石室初中华青校区等多所优质学校。更重磅的是，今年2月21日，成华区教育局正式官宣将在龙潭寺打造一所嘉祥领办的九年一贯寄宿制公办学校，暂定名为“成都嘉祥龙潭新城学校”。可以说，嘉祥入驻龙潭寺，不仅是板块教育水平的提升，更是板块价值的跃升。

图片

图片

占据主城规划体量最大的TOD

龙潭寺TOD作为一体化设计范围超3000亩的双站点TOD，它代表着强大的资源聚合能力，首先是商业上的补充，将带来超40万方的商业配套，不仅如此，板块内还有星悦广场和锦绣广场两大大型商业综合体已开业。

现如今，大量的城市优质资源在此汇聚，一个主城新价值中心在聚光灯下逐渐清晰。龙潭寺的宜居属性更加凸显，同时，也给成都新青年主城置业提供了更多机会。

不过，如何在这一区域，“圈定”适合的项目和产品就尤为关键。那近期亮相的 天恒锦上樾

当属“首选”。

之所以做出这样的判断，是因为锐理君认为它具备自带红盘的底气。

图片

占位龙潭寺配套“天花板”

图片

区位优势突出，项目位于龙潭寺重点打造的的优质生活片区，这里拥有板块配套的“天花板”。

暂且不论天恒锦上樾1、2公里外的城市配套，仅项目直线距离500米范围内生活资源就很有“看点”：对面即成都第三十八中，西南侧约500米就是成都市二医院，与地铁8号线龙潭寺站直线距离约200米，星悦、锦绣两大广场也距离项目200米。

图片

△天恒锦上樾区位图

“红墙国企”天恒自带“红盘效应”

图片

天恒二字也是项目“圈粉”利器。

图片

对于成都楼市而言，北京天恒的品牌力与产品力早已受到了市场强烈认可。

●2022年1月，天恒傲云天府首开，开盘当日认购率约73%，总认购额约8.2亿元，全年劲销约20亿元；

●2022年9月，成都唯一一个销售型人才公寓占比100%的项目——天恒瑞云府首次入市，全年四度取证，基本属于即开即售罄。

统计显示，2022年天恒凭借两个项目，以超过47亿元的成交总金额，荣登高新区TOP2。在复杂多变的市场环境下，这份成绩单尤显含金量。换句话说，来自首都、“国”字号天恒的“红盘效应”也逐渐凸显。

品牌强势赋能，珠玉项目在前，天恒锦上樾想低调都难。

成都新青年主城置业优选

图片

面对产品同质化竞争，天恒从成都新青年的需求出发，量身打造以青年圈层为底蕴、以青年社交为核心的小而精致的有为青年舒适圈。

通过各项数值及产品的规划布局，你就知道天恒锦上樾为何是为成都新青年而来。

图片

△天恒锦上樾效果图

主城难得低容低密纯住宅。整个项目打造分为南、北两个地块，总占地约42.7亩，容积率仅为2.0，建筑密度仅20%，零商业规划，保障了整体的居住氛围及纯粹的邻里生活。这几个数值组合在一起，在寸土寸金的主城比较少见，也是衡量住宅品质的标准之一。

图片

纯板式、注重产品均好性。天恒锦上樾的视野优势，“宽阔”二字足以体现。整个项目采用小高层+洋房的建筑排布，纯板式设计，这样的好处是，每一栋、每一层、每一户均拥有充分视野，无任何视线遮挡。

洋房建面约115-133㎡。数据显示，2022年主城洋房的主力户型为130-150㎡。而天恒锦上樾推出115-133㎡的洋房产品，目的也很清晰，在主城置业门槛日渐增高的趋势下，匹配总价相对“低”的诉求，更适合成都新青年。

扩展空间尺度感 3.1米层高+近8米客厅面宽

图片

聚焦到产品本身，3.1米的层高、南北朝向，双面观景，这样的尺度感也是秒杀市场上大部分同面积段的产品。

图片

图片

图片

图片

△133㎡样板间实景图 可滑动观看

以115㎡的户型为例，主卧面积近20㎡，套房设计，有独立的衣帽间，仪式感拉满。同时全屋配以恒温、恒风、恒洁、恒静、智能的健康生活理念，采用国际或者国内一线品牌，如开利中央空调、德国威能地暖、百朗新风系统以及控客智能家居控制系统等，使居住舒适度达到一个新的体验感。

图片

△115㎡户型图

在建面约133㎡的户型中，一梯两户的设计，私密性极好。客厅面宽近8米，加上3.1米层高，这种尺度在市场上大多是至少200㎡以上大平层或别墅产品才能达到。

图片

△133㎡户型图

综合来看，天恒锦上樾“圈粉”自有一套：在主城全面改善的趋势下，占位三环最后一块“价值洼地”——龙潭寺；配套无忧，与地铁8号线龙潭寺站、星悦广场、锦绣广场直线距离约200米；“天恒造”赋能，“产品主义”至上，主城难得的层高3.1米的纯板式低容低密纯住宅。

彩蛋

据了解，天恒锦上樾预计在6月取证入市，推出建面约115-133㎡的主城无界宽境洋房，锐理君认为它有实力成为主城又一“红盘”，同时入市后也将带动着龙潭寺开启新一轮价值进阶。