备注：本文的城南主要包含高新南区+天府新区+双流区。

历时十多年的发展，成都城南不但拓宽了城市边界和规模，掀起一波又一波房地产开发热潮，高端住宅、商业中心、商务地标纷纷出现，金融城、大源、怡心湖、麓湖等高大上的高端居住板块也相继诞生、开发、成熟。

现如今，品牌开发商、高品质楼盘在城南云集，改善需求的换房者和投资者关注的目光在城南交汇，城南楼市也进入大洗牌阶段。

如何选？

城南楼市全面进入“改善时间”

要回答城南改善置业应该怎么选的问题，首先我们要先摸清城南房地产市场的现状。

城南向来是房企的必争之地。锐理数据显示，目前成都成交楼面价超过20000元/㎡的地块有7宗，有5宗都在城南；清水房最高销售均价超过30000元/㎡的土地有29宗，有20宗都在城南。

图片（成都楼面价2万+元/㎡地块）

城南一直是改善居住的主战场。锐理君统计了从2016年至2023年前11个月，城南商品住宅成交均价、套均面积、套均总价的走势。

数据显示，城南均价由2016年的12400元/㎡上涨到2023年的29999元/㎡，涨幅一直高于全成都平均水平；套均面积由111㎡上涨到163㎡，在成都五方位中一骑绝尘；套均总价由138万/套来到488万元/套，上涨了2.5倍。

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每一组数据的背后，都直观反映出城南房价上涨快、改善需求大的事实。

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锐理君调研发现，当下城南改善家庭置业并不“轻松”，既想要改善居住品质，又能享受城市的繁华，还不能背负过重的房贷压力，选区域、选项目都相当困难。

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☞以金融城、大源等为代表的板块，拥有各种优质配套资源，但是土地资源非常稀缺，开发空间受限，买房门槛相当高。

对市场有了解的都知道，大源二手房密度高、房龄较长且价格贵，11月挂牌均价约31493元/m²（来源贝壳找房）。虽说大源也有部分二手房是70/90政策下的小户型，总价相对可控，但这些楼盘基本都是10年前的产品，有着高密、拥挤的“通病”，这部分客群免不了需要继续向南寻找改善出口。

大源新房则多年供不应求，近期大源西2个新项目开盘就秒罄，其中城投置地·天府锦上锦均价达32887元/m²，西派善成均价则高达37473元/m²。

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☞对于一些新房供应充足的热门板块，城南改善置业家庭又会感受到 “高不成”。

以新川为例，在售新盘看似不少，但均价基本都在3万元/㎡以上，如中海新川华府（均价约30957元/㎡）、招商新川臻境（均价约33428元/㎡）、新川印（均价约34178元/㎡）。此外，新川今年8月拍出的保利地块，清水限价已来到34000元/㎡。对于大多数家庭来说，“上车”新川并不容易。

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☞我们再来看看城南房价稍微便宜一些的区域，以万安南为例，2023年1-11月成交均价为22966元/㎡，入手门槛相对更低。但当前万安板块还处于起步阶段，目前以刚改产品为主，住宅主力成交面积段在90-110㎡，且区域内有较多的安置房，论区域能级、城市界面和配套呈现情况，对于追求高品质与完善配套的改善客群来说，还有一定差距。

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选这里！

世界滨湖度假生活区来了

当下，城南主流改善群体亟需选择一个具备发展预期、居住改善、配套成熟度、市场热度的热点区域。在锐理君看来，以“产城湖3.0模式”为思路进行开发的怡心湖，给城南提出了一种全新的生活方式，是城南改善置业最值得关注的区域。

近期，“成都的世界滨湖度假生活区——2023天府怡心湖美好生活大会”召开，让市场重新认识了怡心湖。

为什么说怡心湖是一个世界滨湖度假生活区？

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世界滨湖度假生活区须具备“对标世界”的高能级规划。

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2016年，怡心湖诞生于全球知名的城市规划公司“阿特金斯”笔下，对标的设计蓝本是新加坡滨海湾，寄托着成都人对国际范儿湖滨生活的向往。同时，怡心湖是真正意义上的集产业、湖区、商业、商务、居住等功能于一体的城市产城湖区，规划理念遥遥领先。

图片（怡心湖美学意境图 图据：双流发布）

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世界滨湖度假生活区的“度假感”和稀缺湖居才是绝配。

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怡心湖已经呈现了真正的湖滨生活。怡心湖主湖区约500亩的湖域全面打造呈现，周边更有占地约550亩的湖滨步道、长约2.7公里的环湖绿道，还有银杏广场、百米湖心大喷泉、特色现代园林景观等。

众所周知，湖居是成都品质居住的最高标准。城南锦城湖（二手湖景房售价约在6-8万元／㎡）、麓湖（麓湖生态城“鲲鹏阁”组团清水单价4万元／㎡起）房价高且供应少。对比起来，怡心湖（均价2万+元／㎡）绝对是城南改善家庭在高压的快节奏环境下的上乘之选，既可以享受湖居休闲度假感，又同时拥有城市活力感。

图片（怡心湖实景图）

此外，在“7”字形的怡心湖片区总体规划中，除了近500亩的湖域面积，还规划有天府体育公园、华府公园、跌水公园、公兴湖湿地公园、怡心湖城市公园、四季公园、糖果公园7个公园（来源微信公众号“双流发布”），粗略测算有超4公里长的公园带，其度假休闲环境在城南数一数二。

图片（怡心湖实景图）

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世界滨湖度假生活区的“生活”离不开完善的配套。

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怡心湖产业、商业、教育等配套进展迅速，是整个大城南品位更高、城市功能更复合的片区。

产业落地加速。在“3+3+N”的产业规划之下，怡心湖率先启动的万科梦想城产业载体已陆续呈现，片区已招引建潘集团、中国核动力研究院、西南交大研究院、中科水务、斯特佳生物和锦粼观邸等多个产业项目，未来还将持续引入更多高端产业。

交通通勤能力升级。地铁5号线早已通车，穿过怡心湖腹地的地铁19号线二期已于11月28日开通，4站可达双流国际机场，8站可达天府国际机场，地铁出行效率大大改善，也方便了城南各个区域居住者之间的工作与生活流动。

图片（怡心湖配套示意图）

教育资源持续加码。片区内已建成怡心湖第二、七幼儿园、双流教科院附属学校、棠湖中学怡心湖实验学校等多所学校，教育质量和硬件越来越好。此外，怡心湖A区的高中校、九年一贯制学校和2所幼儿园目前正在进行方案审查阶段，拟开工时间为2024年5月底（来源微信公众号“成都发布”）。

商业配套进展加速。已呈现的日航酒店（2024年开业）、临湖在建的蔚蓝湖滨1号、蔚蓝湖滨艺术中心、滨湖三大商业中心，以及蔚蓝卡地亚集团引进的超五星级都市隐世酒店阿丽拉Alila和五星级生活方式酒店凯悦尚萃Hyatt Centric，银泰IN PARK已落地（来源微信公众号“双流发布、空港城市发展集团”），将承担艺术、商业、休闲、商务等功能，未来这里将呈现出近百万方的消费场景。

图片（成都怡心湖日航酒店实拍图 图源：双流发布）

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世界滨湖度假生活区必然是一个“高端居住区”。

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怡心湖有承接城南高端产品的基因。我们将时间线拉回2018年，彼时绿城、中国铁建、中海、金地组团打造的怡心湖F4项目，打响了成都改善居住的“第一枪”，价格、品质和关注度都在城南首屈一指。

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此后，怡心湖从外围（泛怡心湖）向中心（怡心湖核心区）发展，短短几年时间几乎集齐了所有大牌房企，保利、万科、龙湖、蔚蓝卡地亚、香港置地、新希望、越秀等20多家房企，它们或独立开发、或合作共享，都想要在怡心湖分一杯羹。

看好怡心湖的不止有房企，还是更多改善购房者。早在2020年怡心湖住宅成交均价突破20000元/㎡，主力总价段也从2020年的200-300万到2023年的300-500万。目前，怡心湖“7字”范围内土地清水房最高销售均价达到29500元/㎡，超过成都大部分区域，这也代表了怡心湖的价格预期不断走高，产品高端化是大势所趋。

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综合城市界面、配套、环境、市场价值等多个方面的因素，怡心湖可以说是名副其实的世界滨河度假生活区，是既想打拼事业，又想兼顾家庭的城南改善置业必看的区域。

全新项目上线

城南改善更好的选择

当然，作为世界滨湖度假生活区的怡心湖，还需要可以与区域规划、呈现能级匹配，并在整个城南具备号召力的住宅标杆作品。

近期，怡心湖亮相了一个全新改善项目——越秀湖与白，引起了锐理君的关注。据悉，越秀滨湖度假中心于12月4日正式开放（位于原越秀曦悦府售楼部），锐理君去了解了一下。

说起越秀地产，这家来自广州、深度参与广州城市发展建设的国企，近两年可谓在成都大展身手，拿地动作不断，全面布局了城市核心区，产品力不断创新与提升，在成都楼市掀起了一波“卷产品”的高潮。今年越秀在主城两大项目——越秀天樾云锦、越秀天悦云萃都是叫好又叫座，赢得了市场的口碑。

图片（越秀成都核芯区项目分布图）

今年7月，越秀拿下怡心湖2宗地约88亩（越秀湖与白），加上之前已经拿下且正在开发的83亩项目（越秀曦悦府）共171亩，实力深耕怡心湖的姿态很明显。

了解项目后锐理君认为，越秀湖与白可能是最对味怡心湖“世界滨湖度假生活区”定位的一个项目，建议城南改善置业者下手之前都要去对比一下。

从位置来看，项目位于怡心湖A区，享有一线湖景。项目西侧，是已规划的高中、中小学用地，项目往北距离刚刚开通的19号线二期牧华站直线约300米。从锐理君了解到的信息来看，项目以“定制化理念”打造属于城南中产家庭的湖居度假生活。

首先，有更纯粹的改善品质。湖与白项目约占地88亩，容积率仅为2.0。项目采取阵列式布局，打造T2板式结构的洋房。低密、不混杂、不拥挤、不压抑，这是改善家庭最青睐的舒居标准。

图片（越秀湖与白总平面图）

其次，有酒店级别的社区配置。项目有约1300㎡的度假酒店级下沉会所，会所内包含有恒温泳池、私宴会客厅、身材气质管理系统等。此外，社区内还带有地下玄关的梦幻星空顶车库、风雨连廊、架空层等，也进一步提高了改善品质。

最后，还有更舒适的居住体验。项目户型为128-178㎡全周期四房，可以满足家庭各个阶段的需求。户型公摊小，得房率高达约97%。更重要的是，定制化原创三厅主义户型，包含有家庭学习中心、交流中心和休闲中心，还有套房级主卧、别墅级阳台等，为家庭成员打造更亲密的关系。

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回顾全文我们可以发现，现阶段城南改善需求置业的逻辑非常清晰可循：在高速兑现中的世界滨湖度假生活区——怡心湖，选择如越秀湖与白这样有更高能级的品牌占位、更能引领市场的产品、更前瞻的人居理念的项目才是最优解。