在2023年结束之际，天府总部商务区颇有话题度，特别是东区（下称“天东”）。

11月底，在2023福布斯中国中央商务区竞争力评选中，成都天府总部商务区在139个参评的CBD中脱颖而出，上榜TOP10，位居第六；

同样是11月底，天东土地时隔5年惊喜上新，新供应的33.5亩宅地将于本月15日公开拍卖，起拍楼面价12800元/㎡，而区域上一次拍地是2018年12月，如今，面对这张时隔五年才出现的“天东入场券”，各方的期待值早已拉满；

今日，天东的标志性项目中海·天府里取得住宅现售许可证。今年10月，天府里天际一期组团772套住宅先后入市，助力该项目实现“七开七罄”。目前天际一期已基本收官，仅剩零星房源。而今日取证的是其位于超塔旁天际二期组团的1、5#两栋住宅，共计228套房源。此举宣告着这个占地近300亩的天府CBD引擎项目，在住宅入市的第五年，正式开启收官倒计时；

12月30日，位于天东的商业巨舰——总体量约30万方（其中购物中心约15万方）的天府大悦城将正式开业，这将是天府总部商务区内首个开业的超大型商业综合体，天府新区也将增加一个重量级新地标。

现阶段对于天府总部商务区尤其是天东来说，是一个相当重要的节点：一方面，区域能级及地位得到公认，重要配套逐步呈现，城市面貌趋于成熟之际，区域供地重启，天东正从建设期进入红利兑现期；另一方面，区域内代表性的引擎项目住宅供应进入收尾阶段，新的供地不限价，且不说体量偏小供应量有限，未来新的产品定价又会是怎样的水准？了解天东，才能更清晰看到，在这个节点上新的中海·天府里天际二期，价值几何。

即将于12月15日拍卖的这宗位于天府总部商务区东区的宅地，受到超高关注实属意料之中。

一是“天府新区”这个金字招牌的号召力依旧突出。

一周前（11月30日），天府新区迎来了成都取消土地“双限”（地价限制和清水房价限制）后的首场土拍，位于麓湖板块的44亩宅地吸引了5家房企参与争夺，最终在举牌60余轮之后，以约16900元/㎡的楼面地价成交，是当日土拍中唯一溢价成交的地块，其楼面价当前居天府新区名义楼面价排行榜NO.5。不过，该地块不仅有成品住宅建设要求，还有不低于70%的商业自持要求，房企的拿地成本进一步增高，经估算该地块的实际楼面地价已经达到了2w+元/㎡，在天新可以说是数一数二，其近61%的溢价率在新区2017年以来的土拍史中位居第四。

*1130土拍成交示意，天新麓湖44亩地为唯一溢价地块

这不是偶然。时针拨回至今年10月26日，成都最后一场限地价土拍中，位于天府新区万安南和天府总部商务区西区的2宗地，均在达到最高限价后抽签成交，分别吸引了41家房企和26家房企参与抽签，争夺激烈。

高楼面价，高溢价，房企抢夺……天府新区的土地仍有很强的竞争力。

二来，这是天东暌违五年的稀缺“入场券”。

如前文所言，此时距离天东上一次拍地已经过去了五年，且当时以产业用地供应为主。2018年天东共拍出了2宗商兼住用地，以完善区域配套为主要目的，即如今的天府大悦城和天府金租中心。但区域上一次供应住宅为主的地块，则要追溯至2017年。那一年，约299亩的住兼商用地成就了成都的新地标——489米的中海·一带一路大厦，其关联的住宅项目则是中海·天府里。也就是说，至此次供地前，中海·天府里是天东拍出的最后一个以住宅为主的项目用地。

*2017年至今天东板块拍卖土地成交情况

此次供应的地块位于天东东北角，12800元/㎡的起始楼面价高于此前高溢价成交的麓湖地块。在无地价限制的前提下，这宗地会有怎样的表现？虽然过去5年间地块所在的天东没有可参考的土拍记录，但同能级且相邻的天西板块今年拍出了2宗涉宅用地可做参考——“

10月，吸引了26家房企抽签的48亩宅地以15700元/㎡的楼面价成交，与其相邻的143亩宅地则于6月以16700元/㎡的楼面价成交，共16家房企参与抽签，住宅清水限价高达34000元/㎡。

*2023年天西宅地成交情况

天东再次供地时，天府新区的商品住宅备案均价已经跨过了3万元/㎡的大关（今年9月，天府新区住宅备案价首次破3），而作为新城市CBD的天府总部商务区早已发生了翻天覆地的变化，尤其是起步更早的天东，更是已经从集中建设期来到了红利兑现期，区域内可供应土地资源越发稀缺，这也给即将拍卖的这宗地留下了更大的想象空间。

该怎么介绍如今的天东呢？

·这里有西南地区第一高楼——489米的中海·一带一路大厦；

·这里有全球最大的会展会议综合体——天府国际会议中心；·这里有四川首个大型保税中心——TFS天府国际保税商业中心；·首届金熊猫奖颁奖典礼选址在这里；·2020年至今，大成都仅诞生了5个百亿单盘（备案金额），其中2个在天东（另外3个分别位于麓湖、东安湖和天西板块）；手握多个NO.1与超级城市地标，不愧是天府CBD的先行区。

*天东实景

天东的2个百亿单盘中，中海·天府里是其中之一。从2019年底首次取证至今，中海·天府里已向市场供应了4000余套住宅，超4000组客户为其买单，是整个天府总部商务区内，供应量及成交量都最大的住宅项目。截至目前，中海·天府里已经实现了单盘超120亿元的住宅成交额（备案口径）。

*天际一期开盘现场

2014年，天府新区获批成为国家级新区，担负着“再造一个新成都”的重任。在这一命题之下，剑指国际化中央商务区、创新性提出CBP（Central Business Park，中央商务公园）先进理念与发展模式的天府总部商务区如同新区心脏。与成都的初代城市CBD金融城相比，无论产业导入、界面规划还是配套建设等，天府CBD都有一定的提档升级：

天府CBD以总部经济为核心，已经吸引了数十家企业总部落户；

在天府新区将建设为“新时代公园城市典范”的目标下，约3450余亩天府公园、约3800亩鹿溪河生态公园湿地、约3.7公里望山廊、天府中央绿廊等巨幅生态资源构成了天府CBD蓝绿交织的生态基底；

天府CBD剑指全球型交通枢纽，刚刚开通的地铁19号线二期正式将天府CBD与双机场串联了起来，加上天府大道、梓州大道、剑南大道、武汉路等城市干道，以及已开通的地铁1/6/18号线和建设中的高铁天府站，天府CBD可以迅速链接全成都、全国乃至全球；

*天府总部商务区交通资源示意

大名鼎鼎的天府C学区也是天府CBD的配套资源，天府七中、七小、元音中小学等优质学校环伺，更不用提即将开业的天府大悦城、已运营的TFS天府国际保税商业中心等商业资源。

不过，受规划及供地、建设节奏等影响，天东的界面呈现以及配套兑现速度，都更快一步，住宅项目更多，地标性建筑的密度也更高，包括一带一路大厦、西博城、天府国际会议中心、TFS天府国际保税商业中心、雪莲堂美术馆等，同时天东也集齐了已开通的1/6/18/19号地铁线……

*雪莲堂美术馆

因此，尽管近几年天东没有宅地供应，但肉眼可见的兑现进度还是吸引了大量的购房需求。锐理数据统计显示，2020年至今，天东备案成交了近177万方住宅，供不应求是常态。目前，天东的住宅套均成交总价已经从2020年的不到200万元，稳步增长至400+万元，市场表现量价双高。

从集中开发的新区热土，到配套呈现的新城市CBD，天东的进阶路上，少不了一位“关键先生”—— 中海。从魄力拿地，到打造城市新地标，整个天东区域面貌的蜕变中，中海扮演着至关重要的角色。

魄力拿地，为天东注入强心剂。

2017年，天东还处于城市面貌搭建初期，区域内地块供应呈现面积大、要求高的特点，这就要求拿地企业必须要具备雄厚的资金实力、丰富的建设经验、多元成熟的相关资源，对于企业来说，既是机会，更是挑战。当年11月，中海斥资近48亿元，以约107.8%的溢价率，拿下了天东299亩地，企业的前瞻性与魄力都难有对手。其强悍的落子，也为建设初期的天东板块，注入了又一剂强心针。

489超塔地标为引，构筑“伟大的1平方公里”

根据要求，299亩地中要建设一座超高的地标性建筑，489米的一带一路大厦应运而生，建成后将是西南地区第一高楼，目前一带一路大厦已经冲破地面。

*中海超塔意境图

地标建筑是一个区域规划定位、经济水平、城市面貌等的集中体现，其对于关注度与城市资源有着天然的引力。以489米的超塔为引，越来越多的企业、资本、人才、配套资源等向天东聚集，推动天府总部商务区乃至天府新区向上发展。489超塔的官宣，对于成都有着里程碑式的意义。

如今，以489超塔为原点的1平方公里，是天东配套最完善、生活场景搭建完成度最高的区域：周边集结了数十家企业总部、天府大悦城、雪莲堂美术馆、TFS天府国际保税商业中心、天府中央公园、地铁1/6号线、元音中小学，以及西部地区最大的博览会展中心之一、西部博览会永久会址的中国西部国际博览城，和可承载G20、APEC、一带一路峰会等国家主场外交活动的天府国际会议中心，另外超塔旁的两座副塔已引入雅诗阁服务公寓（已投用）和文华东方酒店（在建）……

当然，对于中海来说，与成都CBD共成长，这并非首次。且看金融城CBD，中海国际中心造就了金融城的“黄金一公里”，中海城南华府、中海城南一号、中海九号公馆则是城南乃至大成都最具代表性的豪宅项目。

今日取证的天际二期，无论是对于中海·天府里项目本身，还是对于天东来说，都有着极为不同的意义。

一方面，天府里本就是天东为数不多还在上新住宅的项目，而据锐理君了解，5号地块之后，中海·天府里余下的住宅组团将和一带一路大厦同步入市，也就意味着短时间内，买入天东标志性项目的机会就是现在了。另一方面，天际二期更是中海·天府里项目在售及待售住宅组团中，距离超塔最近的地块，二者仅相隔一条厦门路。这意味着什么呢？

根据规划，中海489塔冠商业由塔冠观光层、天际美术馆、天际展厅、云端餐饮、云顶发布厅、观光商业等多种业态构成，在489米天际之上，每一层均可全景观览成都平原无边景色，西望雪山群峰连绵，东望龙泉山脉横亘。而以上他人难以触及的场景，对于一街之隔的天际二期业主来说，不过是日常生活的一隅。

*489超塔商业业态示意

*489超塔意境图

此外，489超塔旁的地标游赏街区，由高级餐厅、大牌商业、艺术公共空间等核心业态构成，未来将聚集一线商业品牌，这样的消费场景对于天际二期业主来说，同样是出门即享。

*地标商业街区示意图

地标资源，无疑是天际二期组团最有竞争力的价值点。

”当然，天际二期的看点又不止于此。☞ 全横厅设计此次取证的1/5号楼主力产品是建面约107㎡的三房至建面约174㎡的四房户型，可以满足不同的改善需求。不过，即便是建面约107㎡的户型，中海也做到了横厅设计，改善属性更高；而建面约174㎡的户型，其主观景面达到了约17.4米的开间，居住舒适度直接拉满。

☞ 现房呈现天际二期为现房销售，最晚将于明年5月前交付，不仅不必担心交付安全，同时也降低了业主的等待成本。

*中海天府里 天际二期实景

总体来说，天际二期的面市，对于想要买入城市核心资产的客户来说，是一次绝佳的机会。

此时的天东，无论是数据上的表现，还是实景上的呈现，都完全配得上其新城市CBD的定位，而随着新的供地、新的配套落地，天东还将持续“向上生长”。此时买入，将直接享受天府CBD的发展红利。

另一方面，天际二期是天府里在售及待售地块中，距离超塔最近的住宅组团，“超塔生活场景”将是天际二期业主的日常。同时，这也是区域标志性项目中海·天府里阶段性的封卷之作——5号地块后，该项目的库存仅剩12号地块，但入市还需耐心等待……在天东开启新一轮供地之际，在天府里住宅逐步进入尾声之际，天际二期，的确算得上置业天东的最佳机会之一。