上周末，位于成都东三环的全新盘——新希望长粼府迎来了首批次开盘，推出38套建面约192-204㎡叠墅，开盘就售罄。

这是2023年主城压轴登场的现象级红盘。

锐理君了解到，该项目示范区亮相仅半个月，就吸引了超1000组客户到访，更有各路媒体、同行竞相品鉴。

这份开盘成绩单更是“含金量”十足。

一个客观现实是，下半年市场进入调整期，成都整体认购率开始走低，11月降至54%。受资金压力与求稳心态等影响，购房者出手更理性、更谨慎。

在这样的形势下，新希望长粼府总价520万+/套的叠墅开盘即罄，“爆”得尤为突出。

那么，新希望长粼府为何能成为市场现象级爆款？

叠墅供应锐减约4成

这才是成都楼市真正的紧俏货

2023年，在全国房地产市场趋冷的大背景下，成都楼市仍然表现出了超强韧性，走出了独立行情。

一方面，成都新房和土地市场形成了良性传导。2023年1-11月，大成都住宅供应1439.86万㎡，销量1652.29万㎡（位列全国第一），成交均价约19608元/㎡，同比上涨12.68%。12月12日，成都一口气诞生了2宗楼面价超过20000元/㎡的地块，名义楼面地价纪录刷新至23500元/㎡。基于这些前提，成都市场潜力有目共睹，房企重仓，购房者更是趋之如骛。

另一方面，成都改善化趋势持续增强。锐理数据显示，今年1-11月，成都四环内住宅套均成交面积达到142㎡，套均成交总价约361万，改善置业已成为新房市场主流。此外，今年前11月成都已成交二手住宅20万+套，释放出来的这部分改善需求，正在大量涌向新房市场。

那么，在众多的改善物业中，最火又最缺的产品是什么？

当然是改善能级最高的叠墅。在锐理君看来，叠墅的特质是：高私密性、低密度、墅式化，强调对优质资源的高度占有，在楼市中表现出了高成长、低风险性。

近几年，叠墅在成都改善市场的分量与日俱增。

2018年，成都叠墅供应开始增长，年度供应面积从2017年的近13万方增加至37.5万方；2019年，叠墅产品的销售面积从前一年的21万方，暴增至近59.4万方，涨幅达183%。2021年，成都叠墅供应井喷，规模突破了新高度达到约164万方。2022年，叠墅销售规模约121万方，创下历史最高峰。

但我们也能够感受到，从去年开始，成都叠墅的供应开始放缓，到2023年叠墅供应已是断崖式下降，相较于去年同期供应面积减少38%，明显供不应求。锐理君统计了今年1-11月成都四环内住宅各物业供应情况，高层类产品占比89.5%，而叠墅占比仅6.1%，买入机会相当少。

事实上，成都墅类产品的价格上涨幅度也相当快。新房方面，锐理君统计了成都住宅高端业态-墅类产品（包含叠拼/联排/独栋/双拼）价格走势，从2018年的13702元/㎡上涨到2023年的23796元/㎡，上涨幅度高达74%。将范围聚拢到成都四环内，2018年墅类产品的销售均价为21428元/㎡，2023年这一数值已达到30008元/㎡。二手房方面，以典型项目的墅类产品为例，2023年成交价相较于2021年涨幅普遍达到40-50%。

物以稀为贵，这是新希望长粼府的叠墅受到全城关注的市场背景。从锐理君实地探访来看，新希望长粼府更大的看点来自于产品。

众所周知，成都市场上号称叠墅的项目虽多，但大多为了追求货值做了上中下三叠，却牺牲了应有的质感。新希望长粼府打造上下两叠产品，是名副其实的高品质“真”叠墅。

区别于市场的三叠产品，长粼府上下叠为南北独立入户，互不干扰。下叠可以完全私享南北花园，每一户配置专属的入户门头，仪式感拉满。上叠的庭院为露台花园和屋面花园，业主无需自己安装电梯，3-4层均可电梯直达。

图片（下叠美学体验馆实景图）

此外，项目整体外立面采用了现代极简光影立面设计，历久弥新。项目采用“动区社交厅-静区休息区-静区休息区-动区社交厅“的动静倒置的创新设计，避免了传统上叠客厅和下叠卧室区相连导致的邻里矛盾问题。

图片（叠墅剖面意境图）

更重要的是，项目上叠户型建面约204㎡ ，下叠户型建面约192㎡，却有建面300㎡以上的体验感，实现了产品形态与面积的均好。户型南面整体开间约10.3m，单层使用面积约100㎡，超大主卧套面积达到约52㎡，尺度阔绰，居住舒适度不言而喻。

图片（下叠美学体验馆实景图）

“由此可见，新希望长粼府的叠墅不仅是市场的“紧俏货”，更是符合挑剔购房者“终极改善”的理想选择，自然能够受到购房者的追捧。

占地约65亩+容积率约1.5

这才能打造出高价值的低密墅区

稀缺的上下叠产品是新希望长粼府的第一道杀手锏，落位到项目本身，则拥有可遇而不求的土地与规划指标。

首先，我们记住两个数据——项目占地面积约65亩，容积率约1.5。

对于住户来说，容积率越低，意味着楼栋越少，总高越低，容纳人口越少。在成都，容积率1.5，不仅是舒适产品的界定标准，更是高定改善生活的理想状态。

锐理数据显示，成都主城住宅容积率普遍集中在2.0至2.5之间。2022年以来，成都四环内共拍卖成交了116宗宅地，仅有12宗容积率≤1.5。而容积率1.5+50亩以上纯住宅地块，仅成交了3宗，新希望长粼府就属于其中之一。

图片（四环内容积率1.5+50亩以上纯住宅地块）

正是因为有如此优质的土地指标，才能支撑新希望长粼府规划打造出低密高品质墅区。

从总平图来看，项目楼栋采用了阵列式布局，除了北侧6栋小高层住宅之外，长粼府将更多的空间留给了11栋叠拼，并保证户户朝南。项目整体南低北高，使小高层和叠墅都可以获得最佳的视野和采光。

图片（项目总平布局俯瞰效果意境图）

价格洼地&价值高地

后劲十足的东三环全面起飞

除了超前的产品规划，“地段”也是新希望长粼府最核心的竞争力。

近两年，“回归”主城是成都市场的主旋律，三环更是重中之重。

三环是当前主城开发的重头戏。成都是典型的沿环线发展城市，城市中心的便捷度和价值始终最高。由于起步早、开发程度高，目前一二环的开发空间已非常小，近五年主城二环内仅成交了20宗涉宅地块，合计面积约426亩。而同期内，三环周边（以三环周边两公里为研究范围，下同）则成交了114宗涉宅地块，合计面积约6230亩。对以“稀缺”著称的主城区来说，三环有地就有发展空间，就能承载更大的市场预期。

根据梳理，目前成都三环周边涉宅用地成交楼面价≥16000元/㎡的有28宗，最高达到20800元/㎡，住宅清水限价最高达到36000元/㎡。毫无疑问，随着城市发展，“主城三环”四个字的含金量只会有增无减。

三环是主城价值高地承载区。开发空间大、市场价值高，是主城三环区域两大特质，也造就了金沙、武侯新城、白鹭湾、三圣乡等一众价值高地与热门板块。只不过，买入门槛高也是三环周边的普遍行情。数据显示，2023年前11个月三圣乡与白鹭湾板块住宅成交均价超过30000元/㎡，套均成交总价超过600万；外金沙等板块住宅均价也在30000元/㎡上下徘徊，套均总价接近500万……相较而言，新希望长粼府所在的东三环，最高级别的叠墅产品均价尚未破30000元/㎡，具有明显的洼地属性。

通常而言，“洼地”二字意味着更友好的进入成本，但也往往蕴藏着更大的成长空间。在锐理君看来，既能享受主城资源，又有万亩生态资源加持，在大运村的东风以及实力房企带动建设下，东三环的城市面貌早已焕新，绝对算得上城市发展高地。与此同时，改善物业在环域及方位上有着明显的偏向性——城东崛起，三环最佳。

而新希望长粼府又占据了东三环最好的位置：

从现场来看，长粼府周边均为品牌房企打造的改善项目，城市界面优秀。项目靠近三环和成洛大道，东南侧约400米即为地铁四号线来龙站，既有便捷的路网，又不临主干道、不受噪音影响。

另外，项目与万象城距离3个地铁站，可以满足业主大型购物的需求；楼下有东风渠滨河公园，周边有青龙湖湿地公园等万亩生态资源；项目西南侧有一块规划幼儿园用地和一块中学用地处于待建状态，可谓是对生活资源的极致占有。

图片（项目位置及周边示意）

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通过上文，我们可以知道，占据东三环这片热土最核心的位置，打造出高品质墅区，首批次就推出上下叠王炸产品，新希望长粼府的火爆是理所当然。

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此外，锐理君了解到，接下来项目还有两大惊喜值得期待：

其一，因首开即罄的叠墅产品深受欢迎，新希望长粼府二批次叠墅将应势加推，数量不多，购房者要抓紧关注起来。

其二，对于大多数购房者来说，长粼府稀缺的500万+的叠墅难以买到，但仍然可以实现低密墅区生活。项目将推出门槛更低的小高层产品，户型建面约133-143㎡，买入机会更大。

图片（项目小高层意境图）

值得一提的是，长粼府的墅质小高层同样秒杀市场上大多数同类产品。

①小高层北向可享无敌视野及东风渠滨河景观，南向叠墅区同样可享无遮挡视野。

②小高层的公区、精装由操刀国际一线豪宅的HWCD量身打造，除了全面升级的空间之外，精工和审美体验也全面迭新，值得期待。

③小高层为2T2户设计，使每户拥有一个独立的约12㎡的电梯光厅。以建面约143㎡户型为例，客餐厅为LDKB客餐厨一体化设计，开间约7米，带约12.6㎡大阳台，采光通风条件绝佳。同时其主卧套房近30㎡，还设置开间约3米的独立化步入式、可实现双面通风采光的衣帽间，很难不让人心动。

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（小高层143㎡第三方装修鉴赏图）

近几年，房地产市场风云变幻，那些真正拥有优越地段、成熟配套，且品质兑现力过硬的楼盘才能得到市场的追捧。

在成都市场上，新希望绝对可以称得上高端改善住宅方面的专家。从豪宅标杆D10天府首开热销16亿，原创合院锦麟府首发即罄，到锦麟湖院“星湖岛”组团半年收官，千万级产品锦麟壹品全盘热销21亿……购房者用真金白银选出来的项目最有说服力。

作为现阶段新希望的战略级作品，长粼府同样不负众望，带来了全新的墅居生活方式，其热销成绩就是“王者实力”的最好证明。