日前，锐理数据2023年成都房地产市场年报已上线。结合这份报告，以下几大趋势值得我们关注：

1.成都以约24万套的去化量（含新房及二手房），在全国楼市中跑出了独立行情，表现出了强大的韧性，2024年的成都楼市，还大有看头。

2.分化趋势难掩。从区域上来看，一圈层（“5+2”区域）的吸附力仍在持续增强；新房与二手房的客群也在分化，更多的刚需涌向了二手房，新房的改善趋势相当明显，2023年新房成交增幅最大的是建面200-220㎡以及250㎡以上的户型；

3.受“双限地”对于成本及现金流的高要求影响，2023年中高层、高层产品供应量尤其大，而叠拼产品供应量锐减至2019年以来的最低位，且供不应求；

4.随着“双限”机制的消失，未来成都新房进一步高改化的趋势可以预见，目前市场上还可售的“高价差”项目已屈指可数。

总而言之，成都新房市场正在高端化的道路上狂奔是不争的事实，门槛越来越高更是肉眼可见。惊喜说来就来。锐理君先抛出几个关键词：天府新区，锦江畔，望麓湖湖区，限价地，带装修17000元/㎡起的叠拼，不过，总量不足百套。

含装修17000元/㎡起 新区新年首张预售证“含金量”十足

今天的主角，是2024年天府新区发放的第一张住宅预售许可证——天府壹号院 。这也是本项目的首张住宅预售证，取证主力是84套建面约260㎡-360㎡的三叠叠拼。

△天府壹号院效果图

早在取证之前，天府壹号院就属于2024年天府新区最具期待值的项目之列——这是成都限购区内，仅剩的几个高价差盘之一。

关键来了：这84套叠拼的最低单价，含基础装修仅约17000元/㎡。这个价位在当前的成都市场是什么水平？

☞ 目前成都的清水住宅最高限价已经来到了36000元/㎡，仅限购区内（“5+2”区域）清水住宅限价超2万的地块就有182宗，限价3万以上的地块也多达50宗；

☞ “双限”机制取消后，成都限购区内的土拍市场热度较以往有过之而无不及，就在12月，大成都最高楼面价已刷新至23500元/㎡，锦江区、成华区、天府新区等地价天花板都被刷新——天府新区当前的最高成交楼面价为17900元/㎡，已经超过天府壹号院清水住宅限价（17700元/㎡）；同时，解除“双限”后，新区地块的最高溢价率来到了近61%，这宗被多家房企争夺的地块，就位于麓湖板块锦江畔，与天府壹号院隔锦江相望，相距仅1公里。

△天府新区楼面价16500元/㎡以上地块分布

☞ 聚焦到叠拼市场。整个限购区内，备案口径下去年上新的叠拼仅1400余套，其中天府新区仅供应212套，而成交量高达612套，供不应求且缺口明显。同时，去年天府新区叠拼的备案均价约26516元/㎡，备案均价最高的是德信麓湖云庄，约32250元/㎡。供应量上百套的仅2个项目，区域叠拼供应明显吃紧。

去年，主城和高新区成交了大量单价3w+的平层住宅，热点区域内即便是143㎡的入门级改善产品，总价也在400万往上。而天府壹号院叠拼最小面积约260㎡，含装修最低总价约550万……这个项目无疑是2024开年天府新区送给成都叠拼买家的一个“惊喜”。

踞锦江畔望麓湖湖区 “抢手”自有原因

2021年，天府壹号院项目用地在达到最高限价时熔断成交，与其处于同纬度仅隔河相望的润达丰地块也创下了成都取消土地限价后的最高溢价纪录，这里的区位条件无疑是优秀的。

天府壹号院项目总占地约33亩，坐落在天府新区华阳街道，紧邻益州大道和沈阳路，北侧即为约2.5万方的市政公园，与东侧的锦江只有几百米的距离。

△天府壹号院位置及周边主要配套

从大的区位上来看，益州大道和沈阳路是城南南北向和东西向的两条重要交通干道，前者直连高新金融城、大源、软件园等重点产业板块，后者则串联起了麓湖公园区、麓湖湖区、锦江生态带和怡心湖等热点居住板块。再加上直线距离约1.5公里处的地铁怡心湖站（5号线与19号线换乘站），天府壹号院的交通通达性很强。

聚焦到项目周边，这里近锦江，东接麓湖湖区，这就意味着，麓湖优越的生态生活场景将成为天府壹号院的“后花园”，去麓坊city walk，去海浪公园打打球，去麓客岛度过丰富多彩的周末，都将成为日常。

而除了麓湖湖区之外，项目周边1公里范围内还有更加丰富的生活配套——约5万方的中海天府环宇坊基本可以满足大大小小的消费需求。天府四中、天府三小、华阳小学和天府四幼等全龄段教育资源覆盖，其中占地约178亩的天府四中为公办全学段教育，2023年其中考重点升学率达到了约96.69%，教学质量非常突出；天府三小则是龙江路小学教育集团的成员学校，师资力量同样雄厚。医疗方面，已投运的泰康医院相距也不远（约1.7公里）。

△天府四中（图源：天府第四中学公众号）

一线品牌作配 产品亮点与诚意满满

回到产品。天府壹号院的叠拼总共不到百套，体量不大。正如锐理君前文所说，带装修17000元/㎡起的价格，是这个项目最大的看点。即便单价已处于成都高改市场中的低位，天府壹号院仍然在产品上给出了满满的诚意。

市场上精装交付的叠拼屈指可数。而天府壹号院不仅精装交付，升级后的装标更是达到了6000元/㎡，业主可以拎包入住，省下了百万装修费。

项目对于品质的高要求是由外及里的。

建筑外立面采用的是天然石材+珠光白铝板，大气，耐久性强，叠加当下流行的、工艺更为复杂的弧形造型，极具现代感和美观性。其中部分楼栋的空调外机采用了铝板雕花，细节中凸显精致与考究。

△天府壹号院叠墅外立面效果图

为了实现更好的采光，天府壹号院叠拼大量采用了全景落地窗增加窗墙比，同时采用三层双中空LOW-E玻璃，这会比双层中空更加隔音、隔热、保温。

△天府壹号院叠拼卧室效果图

项目叠拼采用了大量的天然玉石和各类石材。公区如地面、形象墙、电梯外侧墙等，户内如电视墙、地面以及厨卫的部分区域，均搭配的是更高造价的天然石材，其中就包括主卫约2.6米高的通体大岩板。天然石材使用寿命更长，美观性也更强。

△入户公区地面及墙面石材示意 效果图

△室内电视墙及地面石材使用示意

另外，负三楼的停车场，也将打造为高端项目青睐的星空顶，精致不止于表面。

△地下停车场的石材使用及星空顶 效果图

来到室内，除了已经提及的天然石材之外，天府壹号院在配件方面也毫不吝啬。

进口一线品牌的三大件当然不会少，包括百朗的新风系统、东芝的中央空调和博世的地暖。值得注意的是，中央空调和新风均为独立双主机，同时地上和地下为双系统，虽然成本更高，但后期使用的时候能耗也更低。在地暖的设计上，也颇为人性化——客厅阳台三回路地暖，为循环回路控制，可根据不同的需求场景自由开启或关闭。

厨卫也同样搭配超一线品牌，包括厨房中的博洛尼橱柜，以及汉斯格雅的卫浴系统等等，可谓是将高端需求匹配到底。

当然，除了很舍得下血本的装修之外，天府壹号院在产品设计上还是花了不少心思。

一是私密性很高。天府壹号院设计为三独立的空间系统，即：独立花园、独立电梯以及独立地下室。

通过对入户动线进行拆分，天府壹号院的上中下叠均有不同面积的地面入户花园（5、9#中叠除外），其中下叠为前后双花园，最大的花园面积超133㎡，上叠除了地面花园外，还可拥有约100㎡的屋顶花园（需改造），可谓“豪横”。

△地面花园效果图

不管是从地面归家还是从地下停车场归家，中上叠皆可私梯入户。

更关键的是，上中下叠每一户，都拥有独立的双层地下空间，如此一来，每一户都拥有四层生活空间，包括双层居住空间和双层社交空间，功能性非常强。

△地下室效果图

二是得房率高。天府壹号院的叠拼赠送空间比较多，除了室内常规的阳台、飘窗等赠送面积之外，其地面花园、地下镂空空间都为赠送面积。

统计显示，截至目前，成都5+2区域内尚未开发（无案名）的约45宗双限地中，清水住宅限价高于20000元/㎡的地块多达40宗，而低于天府壹号院地块（17700元/㎡）的仅2宗，均位于城西近犀浦。也就是说，在成都以不到20000元/㎡的单价买入带装修的墅类产品，天府壹号院大概率已是最后的机会。

当前天府壹号院首批住宅已经正式对外销售，锐理君认为，有两类客群可以多加以关注，一是对于地段有较高要求的，包括但不限于职住便捷、后市预期强等，天府壹号院地处天府新区核心地段，便捷度与成熟度都很高；二是对于“有天有地有院子”的生活高度向往的，户户四层生活空间你值得拥有。而以上所有，都建立在含基础装修仅17000元/㎡起、总价500多万起的大前提下。以更低的成本，撬动更高质的生活，盘它！

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