8月23日的土拍还未开始，关于万达提前拿下巴南区李家沱组团300亩地块的消息就已经在坊间传得沸沸扬扬。不论是不是羡慕嫉妒恨，总之人们已经将万达和这宗地块联系到了一起。毕竟这是巴南区龙洲湾的第一个大型综合体项目，也有可能是重庆的第二个万达广场！如果传闻是真的，我们不妨提前来为万达也为业界算算，这宗地到底是不是一块“肥肉”。

“万达广场”现身巴南 龙洲湾地块看起来很美

编号为13098的巴南区李家沱组团Q分区Q05-1/02号宗地就位于3号线学堂湾出口附近。站在学堂湾的站台上，可以清晰地看到已经热火朝天的供地。从地块现场来看，已经基本平整完成。计划在8月23日走上重庆土地拍卖台看来是完全没有问题。

巴南区李家沱组团300亩地块已经基本平整完成

在这宗还未走上拍卖台的土地的出入口，赫然立着“承建巴南万达广场土地整治工程”的牌子，无疑让万达进驻巴南区的坊间传闻更具有了几分可信度。用一句业内人士的话来说：“这块地要不是万达的，才是奇闻。”

宗地入口处的项目信息告示牌上赫然可见“万达广场”四个字（图片来源house365）

300亩的龙洲湾地块看起来确实很美。地块呈长条形位于渝南大道东侧，紧邻3号线学堂湾站点，交通便利。地处巴南区的新兴区域，距离巴南区政府不足1000米，如果从所在巴南区的地理位置上来说，已经无可挑剔。而且从地块规划的说明来看，巴南区政府已经将该地块作为龙洲湾城市商业副中心的核心节点，让该地块的身价倍增。不过，放眼整个重庆主城区，该地块的位置还是显得“边缘化”。即使有轻轨作为交通配套，也不足以让这个以综合体为开发模式的地块具有城市级辐射力。

从地块本身来说，300亩的占地，80万平方米的总建筑面积，恐怕不是谁都能吃得下去如此大的体量。更何况在地块的规划说明中，住宅只能占据总建筑面积的30%，也就是说，将有56万平方米的体量是作为商业、商务和公共设施来开发的。如此大的商业商务体量，在巴南区的新兴区域，无论是自持还是销售，都将面临不小的难题。据其他媒体调查，虽然在龙洲湾有巴南区政府坐镇，但是人口密集度远远不如巴南“老城区”。支撑大体量商业、商务的能力还有所欠缺。

巴南万达广场地块的规划条件指标文件。该地块使用条件苛刻，公建配套项多，且还有减分项（垃圾收集站），住宅配比只占30%。

那么，对于巴南区来说，引进一个既具备大规模商业开发能力，又拥有强有力的招商能力，同时又能够快速催熟龙洲湾板块的开发商就是当务之急。从各个方面来看，万达无疑是最佳选择。这不禁让我们有一丝丝的怀疑，这块地的指标仿佛是为万达量身打造的？

2000元/㎡的楼面地价 就算是万达也很难搞

巴南区李家沱组团Q分区Q05-1/02号宗地的规划指标控制得非常严格。按照规划说明的要求，该地块仅有30%的建筑面积可作为住宅，其余的70%将作为商业、商务和公建配套，同时还要求地块的车位配比不得低于5900个，远高出正常的车位配比。在公建配套中，还规划了垃圾收集站这种所有项目避之不及的减分项配套。另外，在地块沿北侧道路的建筑要控制后退红线20米，作为联系铜锣山和长江间的观山通江视廊，这又进一步加大了建筑密度。

我们为该地块算了一笔账，通过销售总收入减去开发成本，倒推出土地成本，我们惊讶地发现，按照目前龙洲湾板块约5500元/平方米的住宅均价，约22000元/平方米的商业均价和约7000元/平方米的办公类产品的均价，加上5900个车位中仅有约2400个为住宅配套的车位可出售，即使在商业和商务部分全部出售的情况下，按照毛利润30%的最低标准来看，也只能接受约16.5亿元的土地成本，折算为楼面地价已达2071元/平方米，基本与该宗土地的起拍价持平。

当然我们的算法相对静态且没有包括完所有的开发成本，如果计算上一些道路整修等其他费用，那么所能接受的土地成本还将更低。如果开发商还将部分持有商业、写字楼及酒店，那么这块地对资金的投入还将更为苛刻。

早前媒体曾爆料万达与巴南区政府签约正式入驻巴南，将投资80亿修建主城区第二个万达广场，意欲在5年内把万达广场项目打造成以商贸、商务及居住为主，兼有文化娱乐、交通集散功能于一体的综合城区，如果爆料的内容真是直指该宗土地，那么万达可能需要好好地考虑下该项目的盈利情况。如果在8月23日的土拍中再杀出一个程咬金，万达恐怕是真不好受了。不过，彭博社最新发布的亿万富翁全球排行榜中，王健林已经成为中国大陆地区首富，财大气粗的万达也许并不在乎？