高溢价率的地块通常出现在主城区绝版地段，主城区小地块也总是和高溢价挂钩，而远郊地块的溢价率通常不会像主城区地块那么“惊人”。

但是，2013年的成都土地市场，邛崃土地的溢价率打破了常规，让业内都惊叹。今年一月至今，邛崃共成交六宗土地，合计出让面积289.09亩，成交总价9.25亿，平均溢价率达129%，最高溢价率更是高达327%。

8月14日，邛崃又有两宗土地走上了拍卖台，结果依然是高溢价，1300元/平方米的楼面地价也刷新了近9月以来，邛崃单宗土地最高楼面地价的记录。高价拿地是否会削弱开发商的利润呢？卖什么价位才能实现利润最大化？我们一起来算一算。

大背景：不断走热的邛崃土地

据锐理数据土地半年榜统计，上半年邛崃市土地成交的平均楼面地价是825元/平方米，住宅均价为4522元/平方米。但从下半年开始，邛崃的土地紧跟着整个成都土地市场的走热而走高，三宗土地拍卖的楼面地价均超过了1100元/平方米，8月14的一宗邛崃市临邛镇玉带社区1、2、3、5组地块，更是以1303元/平方米的楼面地价坐上了区域的单价地王宝座，相比较上半年的平均楼面地价上涨了58%，使得业内人士惊呼“邛崃的土地也开启了疯狂模式”！。

90㎡—110㎡为主导 区域消化力强劲

那这宗地究竟能不能实现盈利，未来的项目又能否抢占市场呢？先从区域整体来看。据锐理数据监控平台显示，该宗地周边2公里范围内在售项目有7个，都是以高层为主，90㎡—110㎡是主力户型，但不乏一些面积在200㎡以上的项目，2013年上半年片区备案均价为4615元/平方米。最近一年的供应量为17万㎡，去化量为16万㎡，存量为11万㎡。区域消化力十分的强劲。如果有新项目入市，且价格不超过5000元/㎡,应该可以卖得很好。

正常开发卖4500元/㎡ 赚到市场赚不到利润

8月14日成交的该宗地的溢价率比较高，成为今年邛崃的单价地王，在一个均价并不高的区域内，开发难度会更大。

我们通过经济指标测算来分析。将宗地住宅售价定为4500元/㎡，底商的价格则参考周边项目的平均售价，将项目底商售价定为12000元/㎡。

可以看出，该地块住宅若以4500元/㎡的均价售出，仅从财务指标来看，投资净利润仅为6%，赚的到市场，但是赚不来利润。如果按照正常开发节奏来看，住宅卖到4800元/㎡，底商卖到13000元/㎡，投资净利润也只有10%。

对于开发商来说，这些都是蝇头小利，如果想实现利润的最大化，必须要延迟开发，待区域的地价房价上涨一些再出手，到时候住宅可以卖到5000元/平方米，底商卖到15000元/平方米，可以实现投资净利润16%。

利润率与成都差距大 开发商为哪般？

从近几次锐理数据测算的几宗地来看，成都郊县像双流、新都、郫县等地的地块投资净利润基本上都在14%以上，利润率高一些的能达到30%以上，而邛崃该宗地的最高净利润只能达到16%，看上去有些费力不讨好。

但是对一些小型开发商来说，这恰是一个机会。首先，地块面积小好操作，其次，楼面地价与成都相比低很多，所以总价不高，有拿地的能力，虽然利润率不高，但是也是一个难得的低门槛机会。而且面积不大，如果做快销产品，量小销得快，资金回笼快，也能将钱再投入到土地市场再拿地。