上市房企再融资“不走寻常路”

自8月2日新湖中宝率先发布再融资预案以来，截至8月底，已有9家上市房企公布了明确的融资方案。多家上市房企不约而同地认为：再融资之路出师须“有名”，必须借一借政策的“东风”。新湖中宝、新华联、荣盛发展瞄准棚户区改造的机会，宋都股份、冠城大通、金科股份试图搭上国家鼓励建设保障性住房的快车，也有“搭车”风格比较奇怪的，例如三湘股份计划将再融资的资金投向商业地产，搭的却是“节能减排”的车，这种想象力远超想搭发展第三产业这趟车的中茵股份。

融资方案更让人匪夷所思的是中弘股份。以在多地发展旅游地产见长的中弘股份在8月初发布公告称，将投资1亿元开展时下火热的手游业务。这一动作似乎与房地产业务毫无关系，更和再融资无关，但事实未必如公告所称的那样。一款成功的手游生命周期在半年至1年之间，单款手游开发经费在百万以上，与其将中弘股份1亿元的投资看作是为新业务手游开发贡献“柴火”，不如将其视作“变相融资”更准确。一方面，中弘的股票可借此题材制造利好，另一方面，有丰富开发产业园经验的中弘股份大可借此机会在杭州拿地，打造产业园，这事儿怎么看，都像是在融资。

整个八月，关于“房企再融资开闸”的讨论热闹非凡，但与此讨论气氛形成对比的是“冷静”的预案审批进度。

土地游戏下的再融资

上市房企名称	2013上半年平均每季度销售面积	土地储备	存续比
新湖中宝	23.89万㎡	927万㎡	42.1
金科股份	56.5万㎡	不明	12—20（据金科股份2012年年报）
荣盛发展	89.1万㎡	1873万㎡	21

注：存续比=权益规划建筑面积（土地储备）/企业上季度销售面积

自7月中旬传出上市房企再融资开闸的消息以来，“长效机制”这个词也火了，既然提到长效机制，那就不能不提对于房企来说如同命脉的土地。

房企的土地储备是衡量其开发实力的重要指标之一，和土地储备这个略微呆板的指标相比，动态的“存续比”更能体现房企的活力。上图列举的3家全国布局型房企大多拥有可持续开发4年及以上的土地储备，这仅仅是根据3家房企上半年销售表现进行静态分析，尚未将未来不断增长的销售量纳入计算。

存续比这个指标，并不见得越高就越好，和金科股份、荣盛发展健康的存续比相匹配的，是两家房企良好的销售成绩，而新湖中宝拥有理论上可开发近10年的土地储备，但其季度销售面积仅为23.89万平方米，如此对比，究竟是该羡慕新湖中宝的巨量土地储备还是怀疑其开发能力就很清楚了。

和上半年各地频繁拿地的金科和土地储备量稳健的荣盛相比，未出现在这个表格中的再融资房企手头的“存货”就显得有点“寒酸”，宋都股份、冠城大通、三湘股份均在2013半年报中表示，下半年拿上一至两块地是要务。其中宋都股份上半年仅获得杭州下沙的一块土地，三湘股份在售的7个项目大多去年已完工，目前暂无可开发土地。

在最近证监会对房企集体提出再融资预案这一现象的回复中，坚持重申对存在囤地、捂地等土地违法行为的上市房企不予以“放行”。而提出再融资预案的房企中，手中有超过两年未开发土地的房企不在少数，其中新湖中宝更曾被媒体爆出，其在7年前拿的地至今未开发。一边是证监会重申对囤地房企关上许可的大门，一边是国土资源部出台了修订后的《闲置土地处置办法》，办法对开发商开竣工时间有了更加具体的要求，从而对变相拖延开发时间的囤地行为进行打击。如果“长效机制”能够就此确立，那么上市房企将不得不面临开发时间缩短的挑战，对其资金链的考验会更加严苛。同时这也要求上市房企集体成为高周转企业，不排除部分房企被淘汰的可能。

再融资可以解决多大的问题？

上市房企名称	2013年上半年收入主要来源	未来收入来源
新湖中宝	苏州、杭州、丽水、沈阳等地项目	沈阳、苏州、丽水等地项目
中弘股份	北京及海南存量房	北京夏各庄新城、各地旅游地产项目
宋都股份	杭州东郡国际、晨光国际、阳光国际、南京南郡等项目	杭州东郡国际、晨光国际、阳光国际、南京南郡等项目
冠城大通	北京太阳宫新区B区、C区、南京冠城大通蓝郡项目	北京太阳新城、苏州观湖湾、福州大通首玺
北京城建	北京世华泊郡、福润四季等项目	一级开发项目动感花园、顺义平各庄项目、大兴魏善庄项目
三湘股份	上海三湘海尚城、未来海岸、七星府邸、四季花城项目	上海三湘广场、海上名邸
金科股份	重庆阳光小镇、十年城、江阴东方王府等项目	重庆茶园中央御园、重庆时代中心、汽车城、吴江廊桥水乡等项目
中茵股份	连云港中茵名都、徐州龙湖国际等项目	中茵世贸广场等项目
新华联	北京新华联运河湾、惠州新华联广场	芜湖、炎陵、长沙等地旅游地产项目
荣盛发展	廊坊、沧州、南京、徐州、石家庄、邯郸、聊城、常州、唐山等地商业住宅	成都、沈阳、南京、香港、常州等地商业住宅项目开发

当新湖中宝第一个拿出融资方案时，证券分析人士认为这个方案的象征意义大于实际意义，如果方案被批准，其计划募集的55亿元资金恐将缩水。以此类推，其他房企融资方案中涉及的募资金额也有可能会大幅缩水。

基本上，目前已公布融资方案的房企之间“共性”不多，有三湘股份、宋都股份、北京城建、中茵股份这类区域型房企；有精确布局，从“根据地”一步步走向全国的房企，例如新湖中宝、金科股份和荣盛发展；也有精于打造多种物业形态的新华联和中弘股份。规模不同、发展路径不同、主营业务量级不同的房企都在积极筹备再融资，这是否说明房企都差钱？

从各房企2013年半年报提及的上半年主营业务收入来源来看，多数房企都有在上半年带来大量现金收入的地产项目，并不缺钱。但像新湖中宝、金科和荣盛这类全国布局的房企通常具有高周转的特性，往往是全国各地多个项目同时处于开发周期，其资金链本身非常吃紧，较易出现资金链断裂的情况。可以看到金科和荣盛上半年创造收入的项目和未来创造收入的项目几乎没有重合，高周转的特性表露无遗，两者紧张的资金链可以从它们的募资数额中体现出来。三湘股份、宋都投资的融资资金投向即是这两家房企下一阶段的主营业务收入来源，加上土地储备不足，新开工量有限，资金链恐有断裂的危险。

但说到底，即使再融资计划缩水或流产，对金科、荣盛这样的房企影响并不大，对于运营良好的“大摊子”而言，融资不是雪中送炭，只是锦上添花。