在过去的两年时间里，随着楼市调控的力度逐步加强，刚需为王成为了楼市的主旋律，而改善型需求也彻彻底底地从配角沦为了跑龙套的存在。随着楼市的回暖，市场对于改善型需求何时能够卷土重来也一直争论不休。而今年以来，重庆媒体更是多次报道改善型需求大举入市的情况。市场行情是否真是如此？“金九银十”是否又会成为重庆楼市改善型需求逆袭的绝佳舞台呢？

市场热度不够 成交量少于去年同期

调控以来，改善型住宅产品在市场上的地位就十分尴尬。特别是那些过渡型的改善型房源，更是成了“夹心层”，几乎无人问津。而随着楼市的回暖，改善型住宅市场一直处于忽冷忽热的状态。特别是到了今年，开发商们对改善型住宅市场彻底回暖的期盼已经无以复加。媒体也多次报道改善型住宅市场在今年的走热态势。从表面上看，似乎一切都在朝着有利于改善型住宅市场的方向发展，而实际上，今年1-8月重庆主城区改善型住宅产品的成交情况并没有大家看到这么乐观。锐理数据监控显示，重庆主城区1-8月130平方米以上住宅产品的备案量约为311万平方米，还略少于去年同期的336万平方米的备案量。也就是说，今年前8个月，重庆主城区的改善型住宅产品市场并没有实现真正意义上的突破，那么今年的最后4个月就显得至关重要。

开盘认购连飚3周 行情一路看好

随着“金九银十”的到来，重庆的改善型住宅市场似乎真的迎来了曙光。锐理数据通过对重庆主城区各项目开盘现场的监控发现，从8月17日到8月31日，新推改善型产品的项目不但在快速增加，开盘当天的认购量也在成几何倍数增长。从8月第二周的开盘认购10套，到8月最后一周的249套，改善型住宅在开盘当天的认购情况一路走高，认购套数增长了近25倍，开盘当天认购率也从31.3%上涨到75%。

那么改善型住宅市场是否能在“金九银十”的催化下，在最后4个月实现一轮爆发呢？我们尝试从数据层面来作解析。

从以上的图表中可以看出，过去两年间，改善型住宅产品的备案量占比几乎都在24%-28%之间徘徊，即使是楼市冷清如2011年，改善型住宅产品的占比也在28%左右。如果以9月1日为分界线，前8个月和后4个月，改善型住宅产品在同期备案面积的占比同样在这个范围内。也就是说，改善型住宅产品备案量与住宅市场的整体走势是相同的，任何市场行为或者政策调控手段，影响的都是绝对量，相对量的波动很小。那么，按照这个逻辑，今年9-10月的改善型住宅产品的大致走量就很容易估算出来。由于今年前8个月重庆主城区住宅市场的备案面积与去年同期相比非常接近，按照这样的走势，9-12月的改善型住宅产品的备案量预计将在507-591万平方米之间，具体数值还要看重庆主城区整体市场的走势。不过只要最后4个月改善型住宅产品的备案量超过530万平方米，就已经超越去年的成绩。

抓住秋交会 打好差异化牌

那么，改善型住宅产品在最后4个月的机会到底在哪里？无论是市场的整体表现，还是走量节奏，今年和去年都有极高的相似度。今年前8个月，重庆主城的住宅市场的备案量和去年同期非常接近，均刚刚高于1200万平方米。而放量的窗口期也非常接近，同为4月和8月。按照目前市场的热度，在没有新的调控政策的干预下，我们坚信最后四个月至少还应该有一个窗口期，甚至是两个。

窗口期会在何时出现？再来回顾一下去年最后4个月的走势。从上图我们可以看出，在考虑到备案数据有一定滞后性的情况下，8月份的部分成交在9月份得到了体现，9月份的部分成交在10月份得到体现……以此类推，我们可以看出10月份是一个明显的窗口期，紧接着的11月同样是一个窗口期，而且两个窗口期的叠加效应让市场成交明显上扬。所以，我们认为今年重庆市场改善型住宅产品的机会有很大可能出现在秋交会前后，并且将持续一段不短的时间。

机会的出现，并不代表任何产品都可以“无节操”地实现较好的走量。毕竟相较于刚需市场，改善型住宅市场更小，客群划分更加精准。同样从上图我们可以看到，在2012年的后4个月，无论是否处于窗口期，250平方米以上户型的产品走量变化并不大。相反，受到窗口期影响最大的是130-250平方米面积段之间的产品。特别是130-150平方米面积段产品，11月之后的走量明显加大。170-250平方米面积段的产品的走量也在11月后开始增长。而150-170平方米面积段产品成交量则很明显地在11月后开始萎缩。

那么我们再来看看今年的情况。今年前8月重庆主城区改善型住宅产品的供需关系中，有两个面积段的产品出现了明显的供不应求的状况，分别是170-200平方米和350-400平方米面积段，这两个面积段产品的供销比分别为1:1.25和1:1.95。170-200平方米面积段在去年同期的供销比情况和今年相似，但并没有今年明显，去年全年的供销也基本持平。由此可以看出，170-200平方米面积段在今年的需求较为强劲。而350-400平方米面积段在去年同期处于供过于求的状态，最后4个月出现需求井喷，但是全年的供销关系依然维持相对平衡。

从以上分析，我们可以得出大致结论：对于改善型住宅产品，未来4个月的机会主要在于130-250平方米面积段，而其中170-200平方米和350-400平方米面积段的产品可能会有意外的惊喜。