9月18日，成都市国土局将以拍卖方式出让四宗大源板块的土地，累计出让面积359.18亩，这让对大源板块垂涎已久的开发商瞬间兴奋起来。

据统计，2012年大源板块累计放地769.80亩，距本次放地最近的放量是去年12月19日的三宗地拍卖，最终万科和建发将地揽下，板块的楼面地价也随之推高至6500元/平方米。

本次拍卖的四宗地起拍楼面地价均为5000元/平方米，其中，关注度最高的当属08号地块，104亩的大小合适，三面临街，而且紧挨着伊藤洋华堂高新店，商业口岸好，地块四边有都城雅颂居、建发中央鹭洲、保利心语等项目，区域环境成熟，交通也最为便利，所以也最博得开发商的关注，从前期开发商报名情况来看，板块价格肯定会被刷新。该地块价格究竟会冲向多高？如果楼面地价与板块最高的6500元/平方米持平，则这块08号地块的拍门砖要14亿起！

要确保30%开发毛利 楼面地价不得高于8000元/平方米

通过计算土地指标、建安成本和税费，再结合周边在售项目的均价，我们可以简单推算出一个合理的“理论地价”。

通过以上表格可以看出，按照该宗土地的指标，所建项目的单位成本（不含土地成本）在约为6481元/平方米。根据宗地周边重点项目近12个月的销售数据，住宅清水均价在11000元/平方米，商业均价在39000元/平方米。按此计算，要想毛利润在30%以上，则该宗地的楼面地价必须控制在7990元/平方米左右。也就是说，该宗地的溢价空间必须不超过60%，才能保证盈利的空间。

当然，大源板块放出的地向来都是争抢相当激烈的，不排除有些开发商可能会割利进入大源，或者是割利扩大在大源板块的布局。如此一来，我们再算算在不盈利的情况下进驻大源，能承受多高的楼面地价。依然按照上面的模型，11000元/平方米的住宅清水价，39000元/平方米的商业均价，那么楼面地价在达到14194元/平方米时则不再盈利，也就是溢价率突破183%则该宗地将“无利可图”。

如此看来，该宗地楼面地价将在7990-14194元/平方米之间浮动。考虑到去年底万科在板块拿下的与本次拍卖宗地位置邻近的地块楼面地价已超过6500元/平方米，所以08号地块的溢价率至少应在30%以上，当然，在竞争如此激烈的前提下，该溢价率“难保”。如果楼面地价低于8000元/平方米，则该宗地的可操作空间和盈利空间将更大。如果该宗地的楼面地价超过10000元/平方米，那么该宗地未来的可操作空间和盈利空间将被压缩到一个很小的空间。

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大源地块 新主猜测

和08号地块仅一墙之隔的就是建发的项目，所以业界猜测，建发或将再出手拓宽在大源板块的布局。锐理数据统计显示，建发当前在成都市场上有四个项目，其中，建发金沙公馆和建发天府鹭洲两个项目基本售罄，建发浅水湾的去化率超过70%，建发中央鹭洲项目为唯一新盘，该项目总建筑面积只有6万方，总体而言，建发在成都市场上目前的可售货量并不充足，需要再进行补仓。因此我们认为建发出手大源08号地块的可能性比较大。当然，是肥肉大家都想要，不排除有板块新面孔出现。可以肯定的是，不管是哪家拿下，拍门砖至少是14亿起，这对开发商的综合实力和资金状况也是一道硬指标。

至于09号地块，不少业界猜测很有可能万科会出手，能在公园5号项目旁边再入手一块百亩地扩大在板块的布局固然好，但万科今年在成都市场的表现已不如往昔，万科在大源板块的两个项目销量尤其“堪忧”，除非地价能够比之前项目地块低，足以拉低总体成本，否则再入手一宗新地对万科来说，未尝不是需要极大的勇气。