9月22日，重庆大渡口区大渡口组团E分区E3-4、E4、E8号宗地将走上土拍台。早有媒体直言，这宗地将是重庆主城商圈内的“最后一块好地”。而各路房企巨鳄们对这宗地的异常关注也证实了这块地的价值。而在9月16日，重庆晋愉更是高调宣布对该地块志在必得，引得业内一片哗然。那么我们不妨来看看，这宗地到底价值几何？是否可能出现高溢价？

大渡口东风村地块现状

东风村地块引关注

9月16日，重庆晨报刊发了一篇名为《强强联手 晋愉布局“百亿战略”》的文章，在文章中，重庆晋愉高调表示将与东方银座集团共同竞拍大渡口区大渡口组团E分区E3-4、E4、E8号宗地，也就是业界普遍称作的大渡口东风村地块。这一消息再次将本就风光无限的东风村地块推上了业界关注的至高点。

东风村地块备受关注的原因很多。作为重庆主城区商圈地块，其地理位置本身就是开发商们争夺的焦点。从地图上可以看到，该地块东临重钢旧址，西临大渡口公园，北靠顺祥壹街区，西南面为大渡口步行街，西北方向是大渡口区府。从地块位置步行到大渡口步行街仅10分钟左右。更重要的是，在业界还流传着该地块将是重庆主城区商圈的“最后一块好地”的说法。从地块本身的数据来看也确实如此。地块面积达104亩，总建筑面积接近33万平方米，对于一个位于核心商圈的地块来说，这样的体量已经可以形成规模开发，具备了成为指标盘的基因。同时，地块指标还规定，该地块的商业建筑面积不得低于总建筑面积的50%。这样的指标，对于任何一个具备开发实力的房企来说，都具有足够的诱惑力。另一方面，大渡口区对该地块也是用心良苦，将其列为2013年10大重点招商项目项目之一，倍加看重。

优越的地理位置+具备诱惑力的地块指标+政府支持，足以让这块地成为房企眼中的“香饽饽”。也难怪有媒体爆出早在三年前，就已经有多家实力房企频繁考察该地块。而本月该地块即将正式推出，自然引得各大房企“摩拳擦掌”。据媒体爆料，目前已经有龙湖、万达、和记黄埔、协信、首创等多家地产巨擘盯上该宗地块。加上重庆晋愉的高调介入，9月22日在拍卖会现场或将再次上演一场“龙争虎斗”。

溢价100%不是没可能

今年全国土地市场的火爆行情一直没有间断过，重庆亦是如此。而对于大渡口东风村地块来说，恐怕同样会成为一块高价地。有业内人士直言：“要是这块地放在解放碑或者观音桥商圈，绝对可以成为今年乃至最近三年内的重庆地王。即使是在大渡口，也有能力让房企们‘竞折腰’。”

大渡口区域被业内视为重庆主城区的楼市洼地，和其他几个商圈相比，大渡口商圈的房价也并不高。东风村地块的起拍总价为11亿元，折合成楼面地价约为3360元/平方米，“和地块周边的房价相比，这样的起拍价还算合理。该地块即使惹来房企们的角逐，也不会出现过于离谱的价格。”那么，该地块到底会拍出怎样的价格，我们进行了一个简单的测算。

由于该地块限定了住宅和商业的配比不能大于1：1，那么我们按照住宅和商业对半开的方式进行计算。地块的平均容积率为4.76，限高为100米，也就是说该地块不太可能出现超高容积率的商业建筑，也不太可能出现低容积率的住宅建筑。因此我们以高层住宅、底商、大型商业体为该地块的主要建筑形态进行测算。住宅价格和商业价格取目前大渡口商圈和双山片区的均价。

从以上表格我们可以得出一个简单的结论：如果重庆楼市的房价涨幅达到每年10%，并假设该地块呈现项目在一年后入市，按照一年后的房价，项目所建的所有商业全部出售，要保证30%的毛利润率，该地块的楼面地价就不能高于6500元/平方米。

当然以上是一个静态的结论，如果加入开发周期和销售周期，依然按照房价每年10%的涨幅来测算的话，该地块的楼面地价还可以继续上升，溢价率达到、甚至超过100%并不是没有可能。如果有开发商能够接受更低的盈利率，或者财大气粗到无视短期的资金压力，那么该地块的成交楼面地价甚至可以超过8000元/平方米，溢价率甚至可以超过150%。毕竟楼面地价达到8000元/平方米，按照现在的房价计算，毛利润率还是有15%。

由于该地块的商业占比非常大，所以该地块实际成交的价格受到商业部分影响也非常大。如果商业部分全部售卖，在短期内能够实现大量的现金流，那么该地块的成交价格可能会非常的高，就如同今年成交的弹子石地块一样，冲破板块楼面地价的天花板；如果商业部分有一定比例自持，拉长了资金回收的周期，那么该地块的成交价格则会在一个相对并不那么“惊喜”的价格区间内。这些因素完全取决于房企们对该地块不同的操盘手法。

另外，该地块拥有大量的公建部分，其中包括了农贸市场、文化站、社区卫生站、公厕，以及部分配建道路，加大了开发的成本。这些同样会成为影响开发商们对地块价格预期的重要因素。

大渡口东风村地块详细规划条件文件