成都龙湖缺席成都秋季房交会，最直接的原因在于，目前成都龙湖8个在售项目中，针对刚需或首改的住宅产品几乎没货，完全不必去凑热闹。但同时也让我们看到，成都龙湖已经将近十六个月没有出手在成都市场拿地。众所周知，龙湖地产从2011年年底开始战略调整，开始在全国布局其商业地产，“天街”系相继落子成都。2013年，成都龙湖真的要上演一场“地没了秀”吗？

算账：成都龙湖还有多少存货？

在今年国庆期间刚刚落下帷幕的成都市秋季房交会上，我们再一次没有看到品牌房企龙湖的身影，其实原因很简单，目前龙湖在成都的8个在售项目中，除时代天街项目销售压力较大外，其余还有大量存货的项目皆是如小院青城、悠山郡、世纪峰景这样的主打高端或改善型产品的项目，而这样的项目，根本不必赶房交会的趟儿。

我们大致估算了龙湖在成都的8个项目未来理论供应量的消化周期，龙湖北城天街、龙湖长桥郡、龙湖弗莱明戈三个项目已经算是完全意义上的尾盘，其余五个项目中，主打商业的时代天街和金楠天街，也仅有时代天街的存量去化周期较长。

算账的结果表明，成都龙湖目前严重缺乏提供刚需或首改产品的项目，而加大这类型项目的开发，实际上也是龙湖战略调整中的重要内容。龙湖在成都的住宅产品从来不愁卖，北城天街是这样，金楠天街也是这样，甚至主打大户型花园洋房的龙湖弗莱明戈项目，年均去化量也达到了惊人的13万方以上！

进入成都市场以来，龙湖地产给成都留下的印象之一是，“擅做高端”、“别墅专家”，目前旗下在售的三个别墅项目，按照近两年的去化速度计，悠山郡和小院青城的存量去化周期分别还需要大约8年和10年，长桥郡的全部存量仅1.5万方左右，即便是按照最近两年其进入尾盘状态的去化速率计，也只需要不到一年的时间就可消化完毕。撇开悠山郡和小院青城两个远郊项目，成都龙湖的住宅产品供应，绝对主力只有龙湖世纪峰景一个，这个定位为城市豪宅的项目，按照2012年不到4万方的去化速率计，还需要超过7年的时间，才能将其巨大的体量消化完毕。

盘算完成都龙湖的全部“家底”，结论已经很明了：该拿地了！

在龙湖，地不是想拿就能拿

龙湖地产在9月份发布的2013年中期业绩报告中称，从2011年末开始，龙湖做出了“扩纵深、近城区、控规模、持商业”的战略选择，目前土地储备和产品定位格局的切换已度过最困难时期，虽还要2-3年继续完成城市布局，15年完成商业地产布局，未来的路径已然清晰，龙湖要做的就是坚定信念，假以时日。

事实上，在龙湖地产发布的《截至2012年12月31日止年度业绩公布》中，来自龙湖地产主席吴亚军的“主席报告”部分，已经将龙湖在2013年的战略要点阐述得非常明了：

其一，合理而慎重的区域布局；

其二，地域和产品结构布局调整继续深入。在产品结构方面，继续注重刚需和首次改善产品的比重，同时优化有优势的中高端产品线，以提升去化并稳定盈利空间；

其三，商业地产稳扎稳打着力发展，2013年成都北城天街将实现开业；

其四，强调拿地投资纪律，以淡定心态面对不断走高走热的土地市场，关注更多主流城市的价值地段，择机获取。同时秉承一貫的量入为出原则，确保财务稳健。

图解龙湖地产2013年年中报（来源于龙湖地产新浪官方微博）

成都龙湖并不是不想拿地，在今年成都的多场土地拍卖会上，锐理数据在土拍现场的工作人员都看到了成都龙湖负责投资拓展部门的人员，但回头看看今年前9个月成都土地市场的表现，一则主城区优质地块供应极少，二则土地拍卖高溢价成为常态，这两方面的客观原因，导致成都龙湖在成都土地市场上几乎找不到可以下手的机会。

锐理数据统计了2010年至今，在成都以公开招拍挂方式拿地的开发商的拿地平均溢价率情况，排在溢价率榜单第20位的，其平均溢价率水平仍高达32.33%，而在累计拿地面积最多的前20名的开发商中，近半数的拿地平均溢价率超过25%，万科在近三年多以来，在成都的拿地平均溢价率都达到了27.14%，而成都龙湖的拿地平均溢价率则达到了32.07%，在龙湖向商业地产战略转型的背景之下，成都龙湖恐怕再难按照以往的“节奏”在土地市场上与众多大腕们抢肉吃。2012年龙湖的年度业绩披露中显示，2012年整个龙湖在土地储备方面，平均拿地成本控制在了当期产品单价的20.5%，而成都土地市场的一路高走，导致市场上已经出现了产品实得单价几乎与楼面地价相等的项目，这也逼着开发商只能靠商业部分来获利。不过，看看龙湖的商业地产体系便知道，在龙湖，社区购物中心类商业和主要提供中高端家居生活购物中心类商业分别对应星悦荟、家悦荟两种商业产品形态，而这两种商业产品形态，龙湖的战略方针皆是作为自持型物业，以逐渐形成其未来稳定的物业租金增长来源，显然，如果龙湖为了获取住宅项目地块而与其他企业高价飙地，取得的地块在龙湖现有的产品战略原则之下，几乎已经无法操作。

“地没了秀”，成都龙湖如何“秀”得精彩？

2013年，成都龙湖的所有动作中，在整个龙湖的战略计划中最重要的一环，或许并不是新取得地块，也不是销售业绩实现多大幅度的上涨，而是成都北城天街项目的开业。在龙湖地产公布的2013年中期业绩报告中，特别披露了龙湖在持有型商业物业方面的业绩增长情况。截止2013年6月30日，龙湖集团已开业商场面积为547813平方米（含车位总建筑面积为712908平方米），整体出租率达到98.2%。租金总额人民币3.2亿元，扣除营业税后的租金收入人民币3.0亿元，较去年同期上升34.3%。其中，天街、星悦荟、家悦荟租金占比分別为79.7%、16.5%和3.8%，租金收入的增长率分別为34.7%、38.2%和12.0%。龙湖集团目前主要在建的商场为7个，累计在建面积为98.9万平方米。其中，天街系列在建面积为94.5万平方米，星悦荟系列4.4万平方米。显然，持有型商业物业的比重增加、租金收入的增长，成为龙湖战略布局调整过程中特别重视的内容。而即将于今年年底迎来开业的成都龙湖北城天街，首期开业的业态将包含四大主力店——远东百货、永辉超市、卢米埃影城和世纪星真冰场，目前，四大主力店皆已交铺进入装修阶段。业内对北城天街的开业也寄予了极高的期望，认为北城天街的开业并非龙湖商业项目的一个孤立动作，而是标志着城北商业进入全新阶段，城北百亿商圈的形成将指日可待，除北城天街30万方左右的商业体量外，未来五块石区域内还将相继呈现蓝光项目、天悦城、北城盛世等打造的商业体。2012年，重庆U城天街曾创造了开业前3天50万客流量的记录，龙湖天街系的号召力、影响力，或将在成都北城天街得到再次映证。

龙湖世纪峰景项目的销售成绩单，也将成为2013年成都龙湖“地没了秀”中的重要内容。随着龙湖集团产品战略调整的持续深入，吴亚军主席报告中“优化有优势的中高端产品线，以提升去化并稳定盈利空间”的这部分内容，将在世纪峰景项目得到检验。事实上，从2013年初开始，世纪峰景推出的新批次产品就已经做出了调整变化，80余平方米的精装豪宅单位，也是龙湖这样一个在高端市场掌握相当分量的开发商表达其对高端市场客户需求新的洞见的机会，锐理数据监控显示，今年上半年，龙湖世纪峰景项目认购面积达到5.8万平方米，而这一半年成绩，已经相当于2012年该项目全年约3.7万方的认购面积的1.3倍。2013年下半年，成都高端市场整体表现更强于上半年，多个高端项目选择了在下半年向市场发起冲击，龙湖世纪峰景无疑也迎来了最佳的“秀场时间”，预计将于年底推出的“云邸”组团临江大户型，包含280和380平方米两种面积区间的产品，将再一次检验龙湖的高端产品线的优化调整是否成功。