据锐理数据统计，2012年青岛即墨温泉-鳌山板块别墅市场成交量仅为7.6万余平方米,同比下降56%。按照这样销售速度，存量高达240万平方米的鳌山别墅板块将需要30年的时间才能全部去化。同时，在青岛别墅市场在2012年集体回暖的大环境下，即墨温泉-鳌山别墅板块这个传统的别墅销售重地则成为了反面典型。

滞销，停工，老牌别墅板块成老大难        

      2012年，在房地产市场的整体带动下，青岛别墅市场开始全面回暖。据锐理数据统计，2012年，青岛别墅销售量三年来首次突破2000套大关，达到2068套，销售面积也达到了510820.7平方米，同比分别增长39.35和16.45%。
       然而令所有人大跌眼镜的是，作为青岛传统的老牌别墅板块——即墨温泉-鳌山板块却在市场一片大好下遭遇了该板块成型以来的首次滑铁卢。据锐理数据统计，2012年即墨温泉-鳌山板块别墅市场套数仅为263套，成交量仅7.6万余平,同比分别下降59%和56%，别墅市场全市占有率由2011年的37%急剧下滑至15%。
       即墨温泉-鳌山板块中的众多项目滞销、甚至停工，人气低迷，一些老牌别墅项目同样举步维艰。天泰蓝泉三期2012年全年销售21套，相比2011年的48套，下跌超过57%。海尔原乡墅2010年全年成交69套，而2012年成交仅12套。青建橄榄树2011年全年销售99套，而2012年销售量仅为50套。不难看出，墨温泉-鳌山板块成交量的下滑是整体下滑，而并不是个别项目的滞销所引起的。
       更致命的是，即墨温泉-鳌山板块存量还非常巨大。据锐理数据统计，板块内现有项目未开发量约127万平,2012年新成交地块带来的体量则达到143万平,粗略计算别墅潜在供应体量至少将达到240万平。按2012年的平均销售速度来看，板块别墅供应体量全部去化大约需30年时间。

自住需求上升，远郊度假型别墅遇冷

       2012年以来，青岛新兴别墅板块势头强劲。据锐理数据统计，白沙河-高新区、少海新城、西海岸、李沧世园四大新兴别墅板块2012年累计销售别墅套数就达到了1598套，占据青岛别墅市场销售份额的77.27%，超过了2011年青岛全市全年销售别墅套数的总和。
       青岛别墅新兴板块的集体发力，原因在于这几个区域距离青岛市区较近，同时分别又都有产业和人口支撑。白沙河-高新区板块中，白沙河产业带已经基本呈现雏形），高新区的高新产业辐射区域则更加广阔；少海新城早在2010年就已经规划成为南湖旅游新城，集城市综合、休闲娱乐、旅游健身、商务研发、现代办公于一体；西海岸已经被划定为青岛的经济新区，常住人口在2010年就已经达到139万。李沧世园板块则在即将在青岛举办的世园会的带动下，快速发展。在产业带动下，四大新兴别墅板块的需求旺盛，自住需求则成为了主力需求，在2012年整体市场回暖的带动下，四大新兴别墅板块同样快速反弹。
       反观即墨温泉-鳌山板块，该板块位于即墨城东北25公里，距青岛国际机场30公里，距青岛港40公里；距崂山风景区20公里，区域位置较为偏远。作为远郊别墅，在没有产业支撑下，板块内的别墅项目清一色的打旅游、度假牌。前几年，在没有其他别墅板块可以选择的情况下，即墨温泉-鳌山板块在市场上一枝独秀。然而随着新兴的别墅板块的崛起，以旅游度假为主的即墨温泉-鳌山板块面临巨大的市场冲击。

大打“概念牌”，温泉也无法暖市 

       实际上，即墨温泉-鳌山板块的整体滞销并不仅仅是新兴别墅板块崛起造成的。资源开发过度，基础配套设施迟迟无法跟上，产业规划久久无法落地，这些因素才是即墨温泉-鳌山板块没落的内因所在。
       更为现实的是，温泉题材，这个板块内开发商争相打出“概念牌”现在看来可能是一张空头支票。2004年开始，即墨温泉-鳌山板块便进入了快速的发展期，凭借板块内独有的温泉资源，即墨温泉-鳌山板块一度让购房者和开发商趋之若鹜。2007年至2011年短短五年间，即墨温泉-鳌山板块聚集了大约30余个别墅项目，而此期间，即墨温泉板块也承担起了青岛别墅成交主战场的使命，价格借势猛涨。然而数年过后，即墨温泉资源遭遇过度开采，致使天然温泉水位急剧下降，大部分别墅产品不能实现温泉入户，板块内别墅项目逐渐失去了炒作的噱头，温泉概念逐渐成为一句空话。
       温泉优势作古，新兴的板块优势却迟迟未能兑现。8年的开发时间，即墨温泉-鳌山板块基础设施配备建设依然落后，各个项目之间相对孤立，几乎都是单兵作战，除了大规模的打造别墅外，基础配套设施远远无法跟上别墅修建的脚步。
       另一方面，蓝色硅谷的规划曾经被视为区域内唯一的利好消息。但蓝色硅谷核心区开发在2012年12月刚刚启动，预计2013年底才交付使用，而核心区建设仅仅是蓝色硅谷蓝图中的一部分。据相关人士估计，整个蓝色硅谷的建设至少要8-10年时间。对于即墨温泉-鳌山板块来说，这个产业牌也仅仅是一个“概念牌”，远水解不了近渴。