和仲量联行综合物业销售部副董事郑理峰约在咖啡馆见面，这个打着领带，西装革履的职业经理人和咖啡馆的轻松气氛似有那么一点不搭。仅仅是从外表上，郑理峰严谨的性格就显露无疑，领带和西装很相衬，不仅如此，他还戴着袖扣。全程坐姿笔挺，听到不同意见时立即给予回应的郑理峰从对代理机构的坚持一直谈到从业人员的单人产值，最后聊及对未来市场属于使用者还是“房东”，一路谈来，滴水不漏。

郑理峰西装笔挺，时时处处保持着一个做商业地产代理的职业经理人的严谨。

写字楼的“大富翁”游戏

城南写字楼的体量，真是一个让业内人士会吵红脖子的话题，我们一坐下就以这个话题作为开始，郑理峰扶了一下眼镜，冷静地说：“我认为城南写字楼的体量不是有多大的问题，而是怎么看的问题。”

“对，天府新区区域内写字楼比比皆是，看起来供应过量了，但不妨想一想，未来40年内，只要想在天府大道、益州大道附近找写字楼，你也只有这些项目可以选，这是一个大富翁占地盘的游戏。”一个城市，3年一小变，5年一大变，5年后人们对写字楼的需求究竟如何，这是今天的买家和企业想不到的。对于自己如此坚定的“唱好”，郑理峰说：“在写字楼物业市场上，就需求谈供应，不及就发展谈供应合理。”

抛开城南写字楼不谈，回过头来看看主城区内写字楼的供应，“二环一带未来有零散的土地供应，但再也不可能是集中供应，未来在主城区内找写字楼，恐怕选择有限。”

与郑理峰聊成都写字楼现状，我们听到的看法迥异于“写字楼供应过量”这种声音，郑理峰说：“我是一个对市场唱好的人。”唱好有唱好的理由，但更重要的是，唱好需要的不仅仅是理由，还有坚持。

不和开发商轻易说“分手”

说到底，郑理峰认为自己是一个为开发商服务的人，“2014年，大家可能会看到我们面对写字楼的终端买家做一些事，”但这不会改变他的初衷，“先弄清楚，你是为谁服务？”于是，以买家利益为出发点转头向开发商要优惠的行为就显得有点“立场”不分明，尤其是写字楼市场。

代理机构利润薄，这在2013年已是一个不需再重复提及的观点，但利润薄是有原因的，至少郑理峰认为一些代理机构与开发商之间的关系往往是：“只能同富贵，不能共甘苦。”项目好卖，代理机构积极参与，项目若正逢“寒潮”，代理机构便不那么热心，郑理峰直言：“坚持到底得到的回报可能是别人的数倍。”

从仲量联行代理棕榈泉的过程中就能看出坚持的意义，“棕榈泉是一层起售，价格嘛，周围的一些项目比棕榈泉便宜一半，我们的团队进入棕榈泉项目时面对的是市场对项目的不接受、对营销方式的不习惯和小客户群。”感到不习惯的不仅是市场，还有代理机构，“降价吧，”“变成半层起售吧”，这类声音几乎贯穿棕榈泉销售始终，但开发商“郎心如磐石”，仲量联行坚守到底。“最后通过我们成交的买家，没有一个的追踪期低于半年，但我们得到回报，可能是别的代理机构的数倍。”怎么做到的？郑理峰早年曾操作过中环广场租赁，在租着其他物业的目标客户租约还有1年到期时郑理峰已经开始与他们接触，接触过的大部分客户租约还有多久到期他和同事都心里有数。除了如此长久的客户管理能力之外，郑理峰还偏向用年龄在30岁以上的人去与客户沟通：“一个年轻小伙子去和客户谈几千万的物业，这挺违和的。”我理解郑理峰的想法，一个心里没底的小伙子脸上写的全是“成交成交成交”，而像他这样寡言、稳重的职业经理人全身写的是：“让我来说服你。”

操作棕榈泉，仲量联行一共用了4个人，可能见惯了惊讶的表情，郑理峰耸耸肩：“单人高产，这是应该的，也是仲量联行写字楼代理成熟且专业的操作法则。”

未来的市场，是终端用户的市场

郑理峰最早是酒店从业人员，继而在商业地产市场连做了11年，在这个市场上，他看到过投机，也看到过投资价值的回归，话题到了这里，他顺带说了个笑话：“前段时间有个人跟我说，几年前在上海火车站投资过写字楼，最近转手出售了，这人很气愤：‘赚得太少了！才赚50%的利润！’”这个投机者嫌弃50%利润薄的笑话让人笑完就沉默，郑理峰自己也没有笑：“闭着眼睛买楼都能大赚的日子已经过去了，未来的写字楼市场，属于专业水平已经提升的终端用户。”

在本文前面，郑理峰对写字楼市场的未来表达过看好，除此之外，他也看到了另外的一种趋势：“使用者的需求将改变开发商。”这种感觉是循序渐进的，当越来越多的企业不再粗犷发展而是开始追求多元的企业文化时，越来越多的企业对物业也就有了更多具体的要求。有要求，是好事，随之将促进专业代理机构的发展，而代理机构会将需求传达给开发商。郑理峰问：“你见过拿着Ph试纸去测写字楼自来水酸碱度的代理机构吗？”这不算稀奇，郑理峰难得地笑了：“我还曾经剖开过写字楼中央空调管道外面包着的那一层查看是否是石棉。”

写字楼买家和终端用户越挑剔，越需要专业化的机构为其服务，由此，郑理峰眼中的2014年将变得更有挑战性。“明年，我们将推出买方顾问，为其寻找符合要求的写字楼。”某种程度上，这可以看作是“顾问”这一职业的价值回归。

写字楼市场未来的好与坏，这个话题略空洞，在对市场唱好之后，面对有购买、租赁写字楼需求的企业老板，郑理峰要“换”一张脸。当某老板说“朋友跟我说过某写字楼，写字楼市场如何如何”时，“如果他说错了，我要坚决地说No。”关于说No这一点，我们可以相信言辞严谨的郑理峰。