在两年不温不火的供销节奏之后，成龙路—三圣乡板块终于迎来了再一次爆发。截止2013年10月，该板块已经成交（认购）住宅802115.22平方米，在整个大成都范围内销售面积仅次于热得发烫的南延线华阳段、元华-站华、大丰、大面板块。其中，绿地中心468公馆从2012年12月首次开盘至今，销售面积累计已达到205000平方米，单个项目成交面积超过整个成龙路—三圣乡板块成交面积的1/4，遥遥领先于区域内其他项目，值得我们仔细梳理它的每一步动作。

2013年1月-10月板块内各项目销售（认购）面积排行榜

5个月迅速开盘 借地铁精彩亮相

从2012年7月19日拿下这块地，到12月29日绿地468公馆首次开盘，绿地仅用了5个月零10天的时间。”入戏”如此迅速的原因，一方面源于早在2011年8月，绿地集团就与成都市相关部门签署了超高层城市综合体投资开发合作协议，计划在成都东部新城文化创意产业综合功能区（成都东村）投建绿地中心及文化产业综合体，且在2012年4月绿地集团会议上，成都东村绿地中心就已被绿地集团列入2012年重要启动项目；另一方面，当时三圣乡板块正迎来难得的发展契机——成都地铁2号线即将在9月正式开始试运营。绿地中心所在的地块，正位于三圣乡板块“地铁桥头堡”位置，迅速开盘，让绿地正好赶上这波“地铁潮”。地铁洪河站紧靠绿地中心商业地块，从地铁站步行不超过15分钟，就来到项目住宅部分绿地468公馆售楼部。还有什么广告比亲身感受更具说服力？

地铁2号线开通试运营3个月后，2012年12月29日，绿地468公馆正式开盘，首批次推出468套房源3小时内全部售罄，成就一个相当精彩的亮相！

定位准确号召力强 上半年领衔板块住宅销售

地铁的“东风”对销售的推动是显而易见的，但成就绿地468公馆的“东风”绝不仅仅是地铁。2013年，三圣乡板块住宅市场呈现逐渐回暖的趋势，其原因在于，进入2013年后，板块内久未推新的各大项目开始陆续推出新房源，到2013年5月，卓锦城、锦江逸家、锦蓉佳苑三个项目都推出了新批次房源，还有绿地468公馆、华润幸福里两个全新项目入市。供应的增加直接拉升了该板块的住宅成交。

绿地中心468公馆2012年12月开盘至2013年10月的供销价走势图（根据认购口径数据分析）

值得注意的是，与邻近的卓锦城和锦江逸家相比，绿地468公馆的新增预售面积分别高出仅11489.4平方米和31317.26平方米，但绿地468公馆的销售面积却比两个项目都高出近一倍。原因在哪里？

首先，从产品来看，绿地468公馆和卓锦城主推70-90平方米的套二、套三，是典型的刚需产品，而锦江逸家主推产品则为100平米以上的“大三房”，再加上10500元/平方米的均价，其针对的客群依然是改需为主。 而与卓锦城相比，除开距离地铁更近的优势外，绿地468公馆还规划有230亩超大体量的商业配套。纵观目前版块内已呈现或即将呈现的商业项目，无论从体量还是规划，绿地中心都是具备提升整个板块居住品质的地标项目，这为绿地468公馆带来了强劲的“中心”效应。当然，卓锦城已进入尾盘期，而绿地468公馆则是新盘入市，在客户对项目的认知度、关注度、产品保值升值预期上，都不可同日而语。

准确的产品定位、地铁红利再加上“中心”号召力，距离首次开盘不过5个月，绿地就已累计销售面积113166.23平米，领衔整个板块住宅市场成交。

2013年1月-5月三圣乡有成交项目新增预售面积、销售（认购）面积对比

下半年板块竞争加剧 2013年能否笑到最后？

但随着时间推移，绿地468公馆也迎来了新的挑战。下半年板块内各大盘推新量猛增，以及全新项目相继入市，绿地面临的市场竞争也随之加剧。目前绿地468公馆主推的77-102平方米的产品，与板块内绝大多数在售刚需项目产品存在同质化竞争，其户型设计也并无明显优势。上半年绿地468公馆多次开盘后，均价基本上开一次盘即上调一次，目前均价已逼近9000元/平方米，与板块内其他同类产品相比，这个价格已高出500元/平方米左右。对于掰着手指头买房的刚需客群，无论是总价还是均价，这已是不得不面临取舍的价格差异。绿地能否在最后一个季度依然保持之前强劲的销售，恐还将取决于其全年任务的压力、营销策略、价格策略等因素。

2013年6月-9月，成龙路—三圣乡板块在售项目供销情况