11月28日，成都市国土局将以拍卖方式出让龙泉驿区大面街道成龙路以北一宗136亩地块。该地块还未开拍就引起关注，不少开发商已经蠢蠢欲动。

锐理数据监控显示，该地块所在的大面板块住宅成交均价稳步上升，过去12个月时间，均价从5100元/㎡上涨到近7000元/㎡，可见该板块“潜力”已被挖掘出来，很多开发商都想赶着板块崛起的势头捞得一桶金，本次推出的地块又是超过百亩的大地块，可操作性更强。该地块的楼面地价会在哪个范围呢？我们提前做个预测。

大面板块近12个月住宅认购量价走势图

区域分析：刚需聚集地 板块消化能力强劲

从区域产品特点来看，该地块所在的大面板块为刚需产品的聚集地，周边两公里范围内在售的项目有保利玫瑰花语、百悦天鹅湖、中国水电云立方、首创万卷山、世茂城等，都是刚需为主打的项目。

从板块的成交量和板块的成交价走势可以看出，该板块的被接受程度也大大提高，锐理数据平台监控数据显示，近12个月以来，该板块的月均供应量在11万方左右，月均消化量也达到了9万方，足以见得该板块一方面供应充足，另一方面消化能力强劲。

发展迅速 单位面积成本pk中铁八局华府地块

之前该板块成交地块的楼面地价在1000~2000元/㎡的居多，成交价最高保利玫瑰花语的楼面地价也不超过2300元/㎡，本次拍卖的地块起拍楼面地价虽仅有1580元/㎡，但距上次保利拿地已过去十个月时间，在板块成交价一年上涨1800元/㎡的情况下，不能保证板块的楼面地价会不会“突发高烧”。

根据锐理的测算模型，该地块的开发直接成本、期间费用、税费等各项成本综合下来，单位面积成本为5918元，与之前华府板块中铁八局拿下的一宗地块的单位面积成本不相上下（中铁八局华府地块:要做板块第一个卖8000的电梯盘？），但不同的是该地块的利润并没有华府板块地块油水儿多，要想实现25%的净利润都很难。

利润率30%？几乎免谈

根据地块周边的项目的住宅、商业、车库的平均价格，我们预估该地块的住宅价格为6569元/㎡，商业价格为12794元/㎡，车库的价格为2207元/㎡，再加上开发周期，到开盘时价格在估算的基础上上浮10%，则住宅、商业、车库的价格分别是7226元/㎡、14713元/㎡和2317元/㎡。

再根据单位面积成本和不同的利润率指标反推楼面地价和溢价率，可以看出，该地块开发实现30%利润率的可能性基本为0。

退一步来看，如果该地块产品上市时其价格不能突破预先假设的价格水平，则15%的开发利润率也是很难达到的。

溢价80%，3455元/㎡拿下 不赚也不亏

再看临界值情况，如果该地块不赚也不亏，则楼面地价为3455元/㎡，此时溢价率约为80%。当然，开发商不会做不赚钱的买卖，所以预估该地块的楼面地价压力区间在1900—3400元/㎡。

找痛点：商业弱 价难抬

综合来看，导致该地块利润薄的原因有两个，首先，商业价格太低，导致利润难以提升，很多地块在住宅方面都很难赚到利润，全靠商业实现利润，以华府板块成交的地块为例，商业的售价基本是住宅售价的3~4倍，大源板块也是同理。但此块地由于周边商业薄弱，价格偏低，所以商业价格仅是住宅价格的2倍，导致利润难到理想的范围。其次，该地块的商业比例仅有10%，与一般商业占比20%的地块相比，通过商业部分来提高整体开发利润的空间有限，所以对于看中该地块的开发商来说，想拿地，必须得深思熟虑！

拿地企业预测：快速开发型房企有优势

既然地块情况已经如此，那什么样的房企才适合拿这块地呢？基于以上的利润分析可以推断，如果拿地开发商不能实现快速开盘快速去化，则财务成本和融资成本会进一步增大，反之，则利润会相对可观一些.考虑到地块面积较大,对开发商的资金实力也有一定的要求，因此我们预测，该地块最终可能会被保利、国嘉、蓝光、蓝润、合能这样的“闪电侠”式开发商收入囊中。