今日，成都市国土局以拍卖方式出让四宗地，包括青羊区清波村3、4、5组地块、大邑县沙渠镇柳坪村18组地块、金堂县西家坝B地块以及金堂县西家坝东西干道南侧C地块，总出让面积122.49亩。其中大邑县地块延迟至2014年1月10日出让，金堂县西家坝B地块遭遇流拍。

    今日关注度最高的清波村地块被海亮以楼面地价5200元/平方米拿下，溢价率30%。据参与拍卖的开发商介绍，该地块有六家房企参与竞价，拍卖节奏非常慢，刚开始以20元递增加价，后来才逐渐涨到50元递增加价，明显感觉到该地块已没有海亮拿下清波村第一宗地时的“疯狂”。目前，海亮在清波村的土地总量已超过90亩，10月所拿地块已开始动工。

 第一宗地：青羊区清波村3、4、5组
交易方式:拍卖
用地面积(平米):19421.23
用地面积(亩): 29.13
土地用途: 住宅兼容商业
容积率: 不大于58263.69平方米（其中可兼容的商业面积比例不大于计入容积率建筑面积的10%）
起拍价(万元/亩): 800.00
成交单价（万元/亩）: 1040.00
成交总价（万元）: 30297.12
楼面价（元/平米）: 5200.00
竞得者: 成都海亮金沙房地产开发有限公司
溢价率: 30%  
计算容积率: 3

第二宗地：大邑县沙渠镇柳坪村18组
用地面积(亩)：8.9333亩
土地用途:住商混合用地（商业比例：不小于30%且不大于50%）
容积率：大于1.0且不大于2.8
起拍价：50万元/亩
结果：延迟至2014年1月10日

第三宗地：金堂县西家坝B地块
交易方式:拍卖
用地面积(平米): 31001.97
用地面积(亩): 46.5030
土地用途: 住宅兼容商业
容积率: ＞1.0且≤2.8
起拍价(万元/亩): 50
成交单价（万元/亩）: -
成交总价（万元）: -
楼面价（元/平米）: -
竞得者:流拍
溢价率: -%
计算容积率: 2.8

第四宗地：金堂县西家坝东西干道南侧C地块
交易方式:拍卖
用地面积(平米): 25287.78
用地面积(亩): 37.93
土地用途: 住宅兼容商业
容积率: 1＜R≤2.2
起拍价(万元/亩): 120
成交单价（万元/亩）: 120.00
成交总价（万元）: 4551.80
楼面价（元/平米）: 818.18
竞得者: 8号
溢价率: 0%  
计算容积率: 2.2

青羊区清波村3、4、5组地块分析

一成商业配三角形地

首先，从商业占比来看，今日出让的地块就输了，海亮所拿地块的商业占比有20%，而该地块的商业占比仅有10%，对开发商来说，这并不是一个好消息。而且，开发商都喜欢方正的地块，这块地却几乎是三角形。

本次出让的清波村地块与海亮地块的位置关系示意图

更值得注意的是，地块的一边还靠着一条窄河沟，若配合项目的整体风格，这个河沟必须“改造”，而改造费就是一笔多出来的负担。

清波村地块现状。虽然已经平整，但地块上方仍可以看到高压线，且附近有一条臭水沟待改造。

地块全景（点击图片查看高清大图）

航线下 5分钟飞三架飞机

据锐理数据调研员实地看地发现，虽然该地块远离三环路，避开了道路上的车辆噪音，但是该地块就在航线下，5分钟时间内有三架飞机飞过，有不可忽视的噪音污染。

安置房集中区 居住环境难提升

清波村正在经历着由之前的“城乡结合部”形象到“成熟社区”的脱胎换骨的改造中，虽然地块周围已有华润、蓝光等开发商的项目助力改造，但不能忽视的是地块周边还有两个大型安置房项目：已经入住的安置房项目清波小区，和正在建设中的安置房项目百仁片区安置房。这对以后区域整体环境的提升有一定的阻力。

配套无明显短板 靠近地铁线

从目前的情况来看，地块周边的配套应该是可以满足日常生活的，而且地块紧挨着蓝光coco金沙二期的商业街，对未来的生活配套也是很好的补充。作为地块最大的优势就是靠近地铁线，以后可以作为地铁盘推出。

地价压力测试：5500元/㎡以内可拿地

根据地块周边的住宅、商业、停车位的均价，带入锐理数据的测算模型，再预估开发周期内的价格涨幅，则该地块的成交价在5500元/㎡之内都可以考虑拿地，此时的投资净利润率在15%以上。若楼面地价高于5500元/㎡，相对应的投资净利润率偏低，不建议拿地。

最终该地块的成交价为5200元/㎡，带入测算模型，该地块的利润应该在15-20%。