据锐理数据观察，以大成都、成都市主城区、近郊、远郊四个不同的维度统计2007年-2013年成都住宅市场单套面积变化趋势，出现一个有趣的现象：成都市不同区域平均单套住宅面积日趋接近，尤其是大成都、主城区、近郊单套住宅面积几乎没有差距，这个变化自2012年起愈加明显。锐理数据品牌营销中心总经理郭洁分析认为，这样的趋势主要由三点原因造成：1、70/90政策；2、近几年成都住宅市场刚需大行其道；3、房价涨幅过高。

虽数字“趋同”，但各区域趋同的原因各有不同。

2007年-2014年成都住宅单套面积变化趋势图

大成都单套住宅面积受近郊影响最大

大成都范围2007-2013年住宅销售面积和单套面积统计表

大成都范围内住宅单套面积从2007年的109㎡降至2013年末的96.4㎡，“缩水”11.6%。从曲线图中可以看出，除了2008年“5.12”大地震之后的一系列政策影响如“70、90政策”对多区域造成一致影响外，大成都范围内住宅单套面积曲线变化在2009年至2011年期间略有上升，其平稳下降趋势出现在2011年后，曲线变化轨迹几乎与近郊范围内单套面积曲线轨迹相同。近郊住宅市场作为大成都范围内住宅的主要“战区”，其销量在历年大成都范围内所占比例大多超过50%，因此近郊市场的变化会在相当程度上影响大成都住宅市场产品结构变化。

除此之外，横扫成都的刚需房成为大成都范围主要住宅产品，90㎡以下住宅连年释放，一路带动大成都住宅单套面积下降。随着土地成本的上涨和外来人口的置业需求增大等原因，刚需房成为开发商确保产品快速走量以实现销售回款的首选，开发商为了实现更好的总价控制，降低置业门槛，以增大赠送面积、进一步控制各功能空间的面积以压缩单套住宅总面积等方式，将套二、套三等刚需置业首选的产品面积区间压缩得更小。可以预见的是，刚需产品将在很长一段时间内继续占据市场主流地位，2013年年末大成都单套平均面积96.43㎡这个数字或将继续“缩水”。

主城区：逆流而行 不“缩”反“扩”

成都主城区2007-2013年住宅销售面积和单套面积统计表

2010-2013年，成都主城区各面积段住宅产品销售占比统计表

从变化趋势上来看，成都市主城区住宅单套面积自2008年后便缓慢变大，不“缩”反“扩”。自2011年起，70—90㎡的住宅产品在主城区住宅中一直牢牢固定在40%这个比例上下，总体而言主城区住宅各面积段所占比例近年来都相对稳定，仅有面积在130㎡以上的住宅产品在比例上有微小涨势，其微弱涨势在主城区单套面积上带来的变化便是缓慢变大。

近年来占规划利好的成都主城区片区住宅产品以开发改善型住宅和高端住宅为主，例如坐拥北改利好的北城片区，高端住宅集体亮相的攀成钢片区和大源组团。居住舒适度和产品面积皆优于刚需产品的改善型住宅、高端住宅的接连释放“轻微”拉高了主城区住宅单套面积。

近郊：小面积住宅的小和“精”

成都近郊2007-2013年住宅销售面积和单套面积统计表

2012和2013年，以刚需产品为主打的近郊住宅单套面积降至100㎡以下，而这两年，刚需产品在成都热卖。成都主城区可用于开发土地日益减少，成都近郊市场早已一跃成为大成都范围内住宅市场主战场。得轨道交通规划之利，双流、郫县、龙泉驿、新都区等近郊区域大大拉近与成都的距离成为首次置业热门目的地。市场对刚需产品的大量需求促成刚需近郊为王的局面，能实现快速回款的刚需产品反过来利于开发商产品线的形成和城市布局。近郊产品虽然以面积在90㎡以下的刚需为主，但刚需产品已经过数次升级，对面积的合理利用愈显重要，“小三房”在此期间应运而生，而升级换代后的刚需产品将继续发挥合理利用面积的特点，近郊刚需房有单套面积变得越来越小的趋势。

远郊：小独栋和大联排

成都远郊2009-2013年住宅销售面积和单套面积统计表

远郊市场自2009年后住宅单套面积变化并不剧烈，整体呈缓慢缩小的趋势。除远郊普通住宅外，在远郊住宅市场发挥影响的还有别墅、豪宅产品。随着城镇化进程进一步加快，远郊住宅市场同样有刚需化趋势。除此之外，远郊别墅也有变化，面积过大的独栋别墅走量缓慢，套均面积在200—400㎡之间的独栋别墅走量最快，而套均面积在200㎡以上的联排别墅走量也很可观，独栋、联排的趋同反应在远郊住宅单套面积上的结果，将是单套面积的进一步缩小。