“华府板块是个奇迹”——很多业内人士都这样评价华府板块。其实大家都没想通，这个板块怎么就突然红了，明明远到“交通方便”的要求都达不到，生活配套也不完善，但地价却嗖嗖飞涨，近一年多的时间里地价翻了一倍多，而且没有降温趋势。

即使是这样，还是有开发商愿意顶着高价的压力进入华府板块，那究竟何时起华府板块开始化腐朽为神奇？在这如日中天的一年多时间里，它又刷新了哪些数据？对于后来想要进入该板块的开发商而言，我们会给出哪些建议呢？

百天之内 华府板块成功上位

如果说华府板块的地块是预测土地拍卖现场人气的风向标，那绝对不夸张。如今只要是华府板块有地块放出，拍卖现场必然人气旺盛，但是如果放到三年前，估计会关注的人没几个，当时的华府连个标准的板块定义都没有，更别提开发商会落子于此了。

然而，从2012年第四季度开始，华府板块出现转机，森宇、中信、九龙仓、保利、国嘉等几家大开发商的相继进驻，一下让大家对该板块刮目相看。都知道大开发商集体抱团出现在一个新的板块必然会给板块带来翻天覆地的变化，就像现在的攀成钢板块，除了自身地段的优势之外，如果没有多家“高上大”的开发商集体进入，整个板块“高上大”的形象也难以树立起来。

华府板块虽然不是“高上大”的格调，但这些大房企的进入至少算是为板块注入了一针强心剂，随后紧跟而来的成都德商置业、成都国利置业、中铁八局、中国铁投更加催旺了华府的知名度。短短一年多时间，华府板块图上的房企名字越来越多，板块内的项目也在陆续拔地而起，在大家都挤进华府板块的同时，板块内可出让地块也随之减少，这暗示着什么呢？

华府板块土地成交概况

人气走高 土地起拍价14个月上涨272万元/亩

在华府板块人气走高的同时，板块的土地起拍价和成交价也在飞涨。锐理数据监控显示，2012年华府板块住宅兼容商业性质用地中起拍价最低的是双流县华阳街道一心社区1、2、4组地块，起拍价280万元/亩，最终中信以底价拿下。时隔14个月，同样是住宅兼容商业的华阳街道一心社区1、3、5组地块的起拍价却已高达552万元/亩，与中信所拿下的地块相比，起拍价上涨272万元/亩，更劲爆的是该地块的最终成交价为830万元/亩，溢价超过50%！而且该地块的位置、品质都不如中信所拿地块，竞得者鑫苑置业在拿地后也表示，“该地块价格确实有些高，但公司急于拓局不得不下手”，真是岁月催地涨啊！

起拍价同样上涨的还有商业性质用地，2012年初森宇拿下的90余亩商业用地的起挂价为220万元/亩，一年之后，森宇再出手同区域的商业地块时，起拍价已涨至400万元/亩，最终成交价更是高达615万/亩，如果森宇将当初的拿地总额用在现在拿地，则只能买到当初三分之一面积大小的地块，森宇真该庆幸当初拿地的明智！

楼面地价破五千 华府只用了两年

可能用起拍价来说明华府板块的火热程度并不是很明显，那我们就用最有说服力的成交价来看这个板块的崛起之路。

2012年前，该板块成交的地块中，不论是商业兼容住宅用地还是住宅兼容商业用地的楼面地价均未突破2000元/平方米，其中成交楼面地价最低的是森宇拿下的两宗商业兼容住宅用地，楼面地价均为1012.5元/平方米，成交楼面地价最高的是国嘉地产拿下的150亩住宅兼容商业用地，价格为1870元/平方米，而且仔细对比会发现2012年华府板块成交的地块溢价率较低，成交的9宗地中仅有3宗地有溢价，其中溢价率最高的也未超过15%。足以见得，当年在华府板块并不流行“抢地”。

2013年情况开始发生转变，楼面地价不仅突破了两千更是直接冲过三千大关，中铁八局以楼面地价3412.5元/平方米拿下的百亩地块让拍卖场的开发商们直呼：太疯狂了！锐理地产网也在当时对该地块的投资利润率做了简单测算，按照该地块的拿地价格，再结合周边项目的售价，我们推算出中铁八局在华府板块打造的项目的单价很有可能突破8000元/平方米（点击：中铁八局华府地块:要做板块第一个卖8000的电梯盘？）。

但是疯狂并未止于此，今年一月，首次进入华府板块的鑫苑置业将华府板块的楼面地价记录推高至4150元/平方米，这对于早先在该板块拿地的开发商来说，简直是极好的消息啊！然而该记录并未保持很久，二月末森宇拿下该板块拿下的65亩商业地块的楼面地价已高达5125元/平方米。同样是二江寺社区的商业地块，拿地的同样是森宇，仅仅相隔一年时间，成交楼面地价却高了近8倍。至此，华府板块成功将高起拍价、高成交价、高溢价率集为一体。

地少价高 后来者需谨慎

在经过开发商们的一轮轮筛选后，华府板块的可供应量逐渐减少，价格却一直走高，所以对于还想在该板块插上一杆旗的开发商来说，拿地前需要谨慎考虑，在这个以刚需为主流的板块，如果打造的项目售卖价格过高，必然会出现尴尬的局面，但是如果卖平价产品，在土地成本上就已经输给先进入该板块的开发商了，所以，出手前请冷静！请三思！

当然，更严峻的现实是，2014年，该板块内在售项目将达到17个以上（这一统计数据是根据华府板块某项目所做的竞争对手研究数据得出。严格意义上讲，在2013年锐理数据新划定的华府板块的范畴之内，当前板块内在售项目数量少于17个），而从各项目的推货计划来看，2014年华府板块面对的是超过110亿元的货量，但2013年，整个华府板块的销售总货量仅为49.6亿元左右！这也就意味着，先期低价拿地并已开盘入市的项目如果想要借板块内新成交的地块地价已经差不多接近自己项目在售产品价格这一题材来做营销的话，其实并没多少说服力——在产品同质化严重、价格差距不大的情况下，谁先提价基本上谁就先死，而谁先降价，就意味着由谁引发了板块内一轮血腥味十足的价格战。

我们不得不正视的事实是，2014年的华府板块，由于巨量的销售任务压顶，板块价格恐难有上升空间，且不排除价格战成为这一年板块各项目营销的第一选择的可能。而在走量方面，板块供应量的增大，将直接拉升板块销量。华府板块的2014，量增价难升！