万科放弃“必争第一”的规模化增长方式，未雨绸缪地走上商业之路，万科不是唯一一家视商业为未来出路的房企。在2011年底，中海公开发布未来商业地产发展线路，时间已过两年有余，中海的商业地产之路近日再度引人注意，离2011年底中海制定的”未来商业占整体盈利20%”的目标，还有多远的路要走？

写字楼、环宇城、酒店，中海商业三套车

中海商业地产涵盖“中海系”甲级写字楼、“环宇城”购物中心及星级酒店三大系列。中海系二十座甲级写字楼分布于十多个城市，分别为“中海广场”、“中海国际中心”、“中海大厦”系列，纯租赁；在五星级酒店方面，中海地产已和万豪、雅高等知名酒店管理集团建立合作。

从2014年开始，中海旗下购物中心环宇城就要陆续开始营业，环宇城定义为“都市生活方式目的地”，集购物、餐饮、娱乐、休闲、教育和文化等多种功能于一身。

在环宇城品牌诞生之初，中海在环宇城选址上倾向于选址离旗下大型住宅项目近的地块，用自身的客户资源测试购物中心这个中海不熟悉的领域。而在2009年，中海内部已对环宇城模式有所探讨，当时中海初步设定单个商业项目静态投资回收期在15年左右。

和有意识地打造社区垂直的万科不同，中海环宇城未来的辐射范围是整个城市，项目要求位处核心地段。

目前中海在济南、南京、沈阳、珠海、佛山等地布局商业环宇城，其中沈阳和南京环宇城将在2014年落成并投入使用。虽然中海具有国有企业的背景、港股上市的融资优势，但开发、运营商业地产的复杂性对其却是严峻的考验.

“单一业权、统一经营”有利于中海在未来保持物业服务的水平，便于管理，但在运营层面上则带来巨大压力。中海旗下写字楼运营模式日趋固定，被寄予厚望的环宇城是否能顺利建立稳固的、可复制的运营模式，至少要等到2015年才见分晓。

商业盈利2013年增长48.3%

中海对商业地产的定义为：长线持有、业权统一、自主经营，体现在年报中即为“物业投资”项——物业租金收入。作为率先进军H股的先锋老牌房企，上世纪80年代中海在香港地铁站口修建了中国海外大厦并自主经营，目前该项目每年为中海的账面上贡献近8千万的收入。

对中国海外大厦这类写字楼项目，中海并不缺乏长期持有并自主运营的经验和底气，在其商业蓝图中，主要开拓的范畴实际上是指购物中心，即旗下商业地产系列品牌环宇城。

3月13日，中海地产在香港发布全年（2013年）业绩会，中海地产年报显示：2013年全年，中海实现盈利230.44亿元（按最新汇率折合人民币计算，以下皆同）。

截止2013年底，集团在港澳和内地拥有已经落成投资物业共达60万平方米，整体物业出租情况理想，全年实现租金总收入为6.8亿元，同比增长48.3%，其商业盈利占总体盈利的比例约为3%。

和中海庞大的住宅面积相比，已发展两年多的商业体量占比显得微不足道，但中海高层曾公开宣布，目前公司手头上的商业项目资源约有300多万平方米，拿这个数字与2013年中海60万平方米实现6.8亿元盈利进行对比，大致可推算出在300万平方米商业项目都落成后可创造约41亿的盈利，还不包括租金上涨、后续拿商用地等因素的影响，假设中海近3年保持250亿左右的盈利，那么实现商业占整体盈利20%的目标是有可能的。