引言：就在上周，香港置地方面透露消息称，去年11月与招商地产联手拿下的中央公园地块可能将在今年7、8月亮相。高商业配比和高楼面地价使得中央公园地块一直备受业界关注。不少人都在翘首以盼，香港置地与招商地产将如何打造这个与中央公园仅有一街之隔，却又远离城市中心的大型综合体项目。不如就让我们来抛砖引玉，看看N种可能的搭配之法。

香港置地和招商地产联合拿下的地块与中央公园仅有一街之隔

离市区很远 离公园很近

中央公园地块是一宗优缺点都鲜明的地块。优点是与世界四大开放式城市公园之一的重庆中央公园仅一街之隔，完全可以把这个名声在外的市政公园当做自己的“后花园”，景观资源可谓一流。而近年来，依托公园火起来的地产项目不在少数。有机构调查显示，大型市政公园对周边3公里范围内的项目影响显著且长远，增值幅度远远高于周边看不见公园的项目。就更不要说这宗仅与重庆中央公园相隔一条街，直线线距离仅20、30米的项目了。站在自家阳台上，完全可以俯瞰整个中央公园。

香港置地和招商地产联合拿下的地块目前已经完成打围

不过无论是周边项目有市无价的上海世纪公园，还是著名的纽约中央公园，亦或是伦敦的海德公园，他们都有个共同的特点——距离城市中心非常的近。上海世纪公园距离陆家嘴仅5、6公里，海德公园距离白金汉宫仅数百米，纽约中央公园就位于曼哈顿内。而反观重庆中央公园则远离市区。从中央公园到人和立交的里程近20公里。而这也正是该地块最为明显的劣势，也是最考香港置地和招商地产功力之处——如何能把项目的辐射能力做得更大更远。

该地块一街之隔的中央公园，地块与公园间的直线线距离仅20、30米

商业占比巨大 售与持的平衡

在中央公园地块公告之初，业内人士就在猜测该地块的商业/商务比例占比较大，可能超过40%，甚至达到50%。该地块的计容面积达到110万平方米，也就是说如果按照40%的比例来计算，商业/商务面积也要超过40万平方米。在如此一个较为偏僻的新兴区域，开发和运营如此大体量的商业，难度颇大。无论是出售还是自持，都不是一件轻松的事情。而前几天，从香港置地透露出来的消息称，该地块的商业商务比例将可能超过50%，操盘难度呈直线上升态势。

地块周边宽阔的大马路

把商业商务全部售卖，当然是不可能的事情。因此，无论是对于商业商务地产界的行家香港置地，还是渝北区政府来说，都是不愿意看到的。毕竟在该地块招商之时就对这宗地的拿地条件进行了限制。限制要求竞买者拥有“超过20年以上在国际核心金融区管理40万方以上甲级商用物业的经验”，还要求“拥有或控股一家自有知名品牌（开业门店数量不少于300家，并已在重庆开设门店），注册资本金不少于10亿元人民币”的公司。

如此苛刻的条件一方面是在严格挑选买家，另一方面也看出了渝北区政府对该区域的重视程度，迫切的希望能将该区域打造成为新的商业核心区域。那么，大量自持商业商务物业将是该项目的不二选择。自持多少才不会在前期影响现金流？售卖多少才能保证项目商业商务的纯粹氛围？同样是摆在香港置地和招商地产面前的难题。

香港置地和招商地产联合拿下的地块正在平整之中

N种可能的组合 想短期盈利还是要看自持比例

即使按照50%商业商务比例的方式来计算，全物业形态下（别墅、洋房、高层、酒店、写字楼、公寓、社区商铺、集中式商业）中央公园地块项目的投资额也将在100亿元左右，甚至超过100亿元。110万平方米的体量，销售周期最短也将在5年以上。按照5年周期，以周边各在售物业的近期均价为起点，以每年10%的涨幅水平计算，如果香港置地和招商地产选择出售除酒店以外的所有物业的话，纯利润将接近30%左右。所以，短期盈利的关键还是在自持比例上。

自持比例与净利润率的关系

经测算，同样按照上述房价条件，如果两家企业选择将酒店、写字楼和集中式商业全部自持的话，利润将为负值；如果写字楼和酒店全部自持的话，集中式商业的自持比例不能高于70%，否则利润同样为负值；如果选择全部自持集中式商业和酒店的话，即使将写字楼全部卖掉，也同样处于亏本的状态。

按照目前楼市普遍的盈利率来计算，在酒店完全持有的情况下，只有当集中式商业和写字楼的自持比例均保持在50%左右时，利润率才能维持在10%左右。而即使在这种情况下，盈利节点也要到第五年才会出现。前期的资金压力依然巨大。

如此庞大的体量，即使是“土豪”如香港置地和招商地产，也必然需要提前融资，特别是在大量持有商业商务物业时，融资的多少和融资成本的高低直接决定了项目现金流状态和资金链松紧等问题。在融资这方面，凯德完全自持的来福士有非常不错的借鉴经验。来福士开发前期，引进信托（REIT）和基金共同开发来福士，基金委项目开发提供资金支持，孵化和培育商业物业，待商业物业成熟后，基金则向REITs输送项目同时退出。如此，前者分享物业升值利润，后者则分享长期稳定的现金流。

如果香港置地和招商地产既拥有强大的资金支持，又对自己的商业运营能力足够有信心的话，则可以选择一种更加有“野心”的做法——先打造自持型商业，营造起浓厚的商业氛围后，再开始销售住宅等售卖型物业。这样的做法对资金的要求非常高，对融资成本的把控也非常的严格。不过好处是未来的想象空间很大，售卖型物业的价值起点较高。这样的做法也并不是没有先例。在成都，九龙仓早在数年前，绕城高速旁还是荒草丛生之时，就在附近建起了奥特莱斯，而多年后当奥特莱斯具有足够的吸附力时，九龙仓才开始打造起住宅产品，而此时的住宅产品价格已经早已经超出当年的想象。

以上是锐理地产网对这个热点地块和热点项目的大胆猜测和假设，如果你有什么更有意思的想法和建议，欢迎前来拍砖。