楼市库存创近5年新高

据上海房地产研究机构发布的房地产市场研究报告显示，截至3月底，全国受监测的20个城市新建商品住宅库存总量为8401万平方米，环比增长2%，同比增长16.3%，库存总量创下了近5年的历史新高。

其中北京、深圳和茂名3个城市的库存上升幅度较大，环比增幅分别达到10%、9.8%和7.5%。分析指出，3月，部分城市推盘力度开始加大，但市场成交的反弹并没有预期的大，月度新增供应量大于成交量，所以导致总体库存出现了小幅上升。

具体来看，3月20个城市新建商品住宅月度新增供应量为769万平方米，环比增长112.7%，同比减少23.6%。这是一季度新增供应的单月最高水平，表明整个市场推盘节奏正逐渐加快。此外，3月，20个城市月度新增供应量大于成交量，数据显示，3月成交量为592万平方米，环比增长42.9%，同比减少47.2%。

值得注意的是，北上深广四个一线城市库存呈现环比与同比双升态势。相比二三线城市，一线城市房企的推盘节奏率先加快，月度新增供应的力度略超购房者的入市力度。

从消化周期来看，3月一二三线三类城市存销比均有上升。其中，20个城市新建商品住宅存销比11.9，这也意味着市场需要用11.9个月的时间才能消化完这些库存。自2013年4月份以来，存销比基本表现出震荡式上行态势。

多因素致库存上升 房价下行压力大

楼市库存量上升，成交面积同比下降，能否说明楼市情况发生了根本的变化？一线城市供不应求的情况会有所缓解吗？

经济之声特约评论员、资深房地产专家韩世同表示，库存是个相对数，因为成交量在近期大幅下降，但是供应是正常的，所以库存就大幅的增加了。这种相对变化会造成供求的关系发生转变，非常容易由供不应求马上转为供过于求，因为市场的需求量骤然的收缩，这种收缩有市场的原因、政策的原因，还有季节的原因以及金融信贷的收紧等等因素。

某研究院的数据显示，一季度重点城市楼市成交面积下滑，北京的成交面积的下滑幅度高达55.18%。韩世同认为，这表明房价过高还有季节性的因素，一季度实际上还在春节在当中，然后信贷收紧，包括房贷吃紧的综合因素造成了成交大幅度的缩减，开发商现在已经开始谋划要以价换量，适当的打折、降价。

有观点认为一线城市房价很难有下降的空间，虽然说全国的楼市在分化，二三线的城市房价有所下跌，但是一线可能下降的空间有限。对于这样的看法，韩世同并不认同。韩世同说，2008年和2012年，北上广深等一线城市房价出现比较大幅度的波动和下降，但当时都采取了救市的方式又把房价托起来了。现在再度面临这个情况，下行的压力和空间可能会比2008年和2012年更大。

取消限购不是最佳选择

现在市场疯传对于楼市限购可能会松绑，三四线的城市这样的预期会比较大，但是大家更关注的是一线城市有没有可能出现这种松绑？

韩世同表示，一线城市如果现在就要求松绑可能会被认为为之过早，但是要等到市场很恶化的情况下再松绑的话效果应该就达不到了，所以这个很难拿捏。如果现在松绑，可能会造成投资性的大量的反弹，使得房价又被推高，过犹不及。现在温州适当放宽了一点，但实际上市场并没有很大的改善。

放宽有可能会增加投机性、投资性的住房需求，但不放宽又可能面临房价大幅下滑的风险。现在包括北京在内的6个城市也试点了其他的一些方法，比如说共有产权住房。近一、两年内随着共有产权住房的不断推出，会不会对一线城市的房价产生比较大的影响？

韩世同表示，这次共有产权作为试点，但是共有产权现在还不是太明晰，有点类似于原来的经适房、限价房，但是又不完全相同，还有待进一步观察，还要看它的供应量占整个市场的比重。如果供应的太多，尤其是在当前的市场上占比过高，会对商品房市场带来比较大的冲击和影响，因为大家有了更多的选择。韩世同表示，如果能够通过这种方式解决大家的住房问题，也不失为一个好的举措。