产业地产迷雾重重

在住宅地产高利润时代结束的今天，业内纷纷寄希望于地产新蓝海：产业地产。

产业地产以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。一个成功的产业地产将整合多方资源，既能实现经济发展又能高效利用土地资源，为地方经济做出切实的贡献，因此受到政府欢迎，开发商也就更有机会获得贷款、税收、土地等政策扶持与优惠。打产业地产大旗开发，无疑是低价拿地的通行证。

就算有了通行证，之后的旅程却异常艰难，产业地产操盘手们往往面临：

看不清方向——产业地产不好做，因为方向太多，也就看不清方向了：教育地产、旅游地产、文化地产、养老地产……每一种，都少有成功案例。

理不清头绪——怎么做才能结合好产业与地产两大块，实现资源互动？

找不到“钱”途——开发商最希望的是：看清“钱”途，就是说靠什么盈利？

有资料显示60%的产业地产存在投入周期长、盈利模式不清晰、招商遇冷、营销困难等等问题。

“北欧教父”横空出世，创教育产业地产神话

位于成都市新都区的“北欧知识城”，占地1200亩，总建面240万平米，整个规划包括哥本哈根商学院中国校区、第三代创意园区(3G)、欧洲商务中心及可持续发展生态社区等多功能城市复合业态。

项目定位：以全方位资源整合，以世界级的视野，推动文化集群发展，打造一个集国际教育、生态居住、文化创意及办公、产业信息服务于一体的大型复合体示范园区。

就这样一个做教育产业地产的项目，创下了产业地产的“北欧神话”：

低价拿地：2010年9月拿地，楼面地价相当于同期同区域楼面地价的1/6；

高速卖楼：月均去化套数105套；（同期周边项目月均去化套数9-70套不等）。

高价卖楼：建面均价为6995元/㎡，同期周边项目均价5000，创20%溢价。

高额业绩：截至2014年1月，创造销售总金额24.7亿；（项目号称总投资40个亿，目前规划面积只开发了一半）

北欧知识城实景图，其住宅产品涵盖别墅、洋房、高层等多种产品线

取势：引入国际合作，起势决定地位

2010年是中国和丹麦建交60周年，时年4月份，温家宝总理和丹麦首相拉尔斯•拉斯穆森分别代表两国政府签署了《中国科学院研究生院中国-丹麦科研教育中心合作伙伴协议》，此后，丹麦与中国首个国际大型合作项目应运而生：一个并肩长江商学院的、全国第三大国际商学院、可发博士文凭的北欧国际商学院，也就是哥本哈根商学院的中国校区，落址中国西部的成都。

北欧国际商学院作为中丹两国合作的成果，得到了四川省和成都市政府的高度重视，借力成都北改契机，选址新都。

如此一个为地方政府带来巨大国际影响力的项目，受到新都政府的大力支持，这让项目在拿地环节，就赢在起跑线：新都区政府以极低的价格将北新大道旁1200亩的土地出让给开发商，楼面价远低于周边楼盘楼面地价的价格，仅为其1/6。

2010年6月26日，上海世博会丹麦馆，全国首个区县主题日新都日亮相，北欧知识城牵线将新都推向了世界。

作为新都区唯一的千亩规模产业地产项目，北欧知识城一开场就具备大气势，实现了低价拿地，高调入市。

借势：乘城市发展东风，成为区域“教父”级项目

2011年在“北改”出台之前，北欧知识城就打出“知识改变城北”的口号，在城北做高端人居项目，颠覆“北乱”的传统区域形象。高调面市，自然吸引来市场目光。

2012年初开始的北改工程,作为成都最大规模的民生工程，受到媒体和民众的强烈关注。在这场围绕“北改”掀起的舆论大潮中，北欧知识城作为城北国际知识商贸区的核心项目，号称“从先行者到引领者”，进而成为区域价值的领军者。

2013年，当绿地“世纪姐”、万科“海悦哥”这些项目符号在市场红极一时，北欧知识城推出“北欧爹”作为项目符号亮相，再次巩固其知识权威形象。

始终将市场热点转化为项目热点，让北欧知识城占尽城市发展东风之利。

2010年11月，北欧知识城平面广告在《华西都市报》首次亮相，凸显高端定位和环境优势

蓄势：高标高配实景呈现，高定价物有所值

北欧知识城北欧国际商学院图书馆实景图，该图书馆也被用来做售楼接待。商学院已于2012年5月开课，据悉学费高达68万/年，是全国第三大国际商学院，可颁发博士文凭。

以商学院为核心，“北欧知识城”展开了教育产业地产的宏伟规划。

作为带动整个项目的北欧国际商学院，在项目一期开发中最先呈现，已于2012年5月开课，从项目主干道（北星大道）进入项目，首先看到的就是学校那片绿草红墙，具北欧风情的高雅的校邸。

国际商学院带来的品质提升感，显然为产品锦上添花。而商学院的图书馆被作为售楼部，也是北欧知识城的一大创举，让客户提前体验到书香传家的美好未来。

同时， 24万方的公园配置，让项目在竞争中独占鳌头。目前已有12万方公园实景呈现，大片草坪配以点缀其中的雕塑小品，让人顿生开阔闲适之感。置业顾问介绍“我们的诺贝尔公园由北欧最顶尖的设计公司作园林设计，北欧知识城是本片区唯一的配有这样大公园的项目”。公园内配有丹麦原产的自行车，据说是上海世博会上用的，骑单车逛公园又是一种特别的休闲体验。

北欧知识城公园实景图，目前已建成12万方公园

远高于区域竞争对手的配套，支撑了远高于区域均价的房价，北欧知识城的建面均价达6995元/平，比同期5000元/平的区域均价，溢价20%。

贵有所值，北欧知识城将配套优势充分展现给市场，并在“知识城”定位下，把国际范儿做足。事实证明，的确有愿意为“知识”氛围、国际范儿买单的人，他们就是城北七大专业市场的大大小小的经营者。

顺势：“搭桥梁，秀资源”，增强市场信心，为项目持续增值

锐理调查显示，北欧知识城的客户中金牛区各专业市场客户为主，占到70%，而这些专业市场大小老板们的年收入大多都在20万以上，千万富翁也不在少数。有钱的专业市场老板们需要什么？需要“知识”，需要面子，北欧知识城巧妙运用教育资源，让他们得到满足：

首先，是“搭桥梁”。

北欧商学院建立了中欧沟通桥梁，大批欧洲外教的游学带来欧洲尚未进入中国的品牌，吸引了成都城北各大面临产业升级的专业市场内的经营者们。

“在一次教学交流会上，一个台湾的设计公司老板，向与会同学推介了台湾的创意生活用品的经营模式，当即就有几个城北做小商品的业主决定做一次赴台考察，推进自己的生意”项目总监给我们讲了不少类似案例。

一次教学交流会，也就是一次项目推介会，住“知识城”更有利于做生意，无疑成了项目的新增值点。

2013年6月，北欧知识城作为成都财富论坛分会场，成功举办国际教育峰会，乔治华盛顿大学校长Steven Knapp，乔治华盛顿大学副校长、乔治华盛顿大学商学院院长Doug Guthrie，华盛顿市哥伦比亚特区驻华首席代表邵宁先生，成都市资政杨伟，成都市工商联党组书记郭杨，新都区委副书记、代理区长贺欣，西南交大常务副校长蒋葛夫出席开幕式。

其次，是“秀资源”。

北欧知识城的圈层营销活动主要是围绕北欧商学院资源做财经论坛、教学交流等。项目认为这些活动能“让客户们看到我们都是在和谁打交道”，对加强市场信心起到积极作用。项目营销副总唐先生讲到，一期交房时，刚好遇到补税的问题，当时整个新都区其他楼盘交房都不顺利业主抗性大，而北欧知识城实现99%顺利交房，无业主抗拒补税。说明北欧知识城的业主对产品品质、对项目增值前景信心十足。

“北欧教父”的招数还不仅以上几点，围绕做知识产业地产，北欧知识城运行了系列操盘手法：规划上，有基于项目地块环境、人群特点的配套设计与户型搭配；销售策略上，有短蓄短开、小步快跑等手法；媒体通路选择上、行销执行上都有其独特招数。

总之，产业地产虽难做，因势利导，也会成就“教父级”项目，北欧知识城可谓典范。（点击下载《北欧知识城项目研究》报告）