引言：4月11日，重庆土地市场将迎来四宗商住用地的出让。重庆土地市场在经历了3月的陡然降温后，4月份是否会迎来开门红值得期待。同时，在这四宗商住用地中，有两宗均来自巴南区。随着东水门大桥的通车，巴南茶园、鹿角、界石等组团的区域价值正在开启”身价倍涨”的时代。而其中巴南界石组团的270余亩地块，凭借其所处的区域、较大的开发规模也受到业界的重点关注，在这宗土地走上拍卖台之前，我们不妨看看其有可能的成交价格会是多少。

巴南区界石组团N分区N02/02、N04/02、N06-1/02、N11-2/02号宗地与融创欧麓花园城几乎是隔街相望

界石组团等待小伙伴一起玩耍

茶园、鹿角、界石三大组团可谓是南重庆的“铁三角”组合。不过茶园和鹿角的脚步明显走在了前面。随着融创伊顿庄园、金科世界城等大体量造城项目的出现，以及南岸区政府搬迁至茶园，茶园和鹿角的区域价值已经大大赶超了大渡口、巴南等同属于内环周边的区域。

业界在普遍看好茶园、鹿角组团的同时，也在期待界石组团的爆发。这不，去年下半年以来，融创先后在界石组团拿下7宗商住用地，合计面积达到1380余亩。而2014年新年刚过，融创就将地块转化成了项目——融创欧麓花园城。据了解，融创欧麓花园城的别墅项目可以达到500万/套，已经足够比肩照母山等板块的同类型产品。

>>>点击查看融创拿地实录：

12.3重庆土拍:融创"六连击" 单日吃进巴南千亩土地     8.29重庆土拍：融创零溢价开启“造城”模式

待出让的巴南区界石组团N分区N02/02、N04/02、N06-1/02、N11-2/02号宗地现状

不过仅仅只有融创的界石组团还是显得太孤单。随着慈母山隧道的打通，东水门大桥的建成，界石组团向外延伸的通道已经足够丰富，区域的价值也在水涨船高。目前看中该区域的房企也在成倍增长。而据了解，今年界石组团将有大量土地进入供应系列。仅从我们土地秘书中的预供应土地来看就不少于600亩。而界石组团也在等待更多的房企进入。

270亩界石地块溢价空间大

于4月11日走上拍卖台的巴南区界石组团N分区N02/02、N04/02、N06-1/02、N11-2/02号宗地与融创欧麓花园城几乎是隔街相望。而且更靠近内环高速，通过鹿角立交和鹿角隧道可以快速进出内环。

此次出让土地的基础指标

同时规划的轨道交通8号线距离地块仅600余米的距离。可以说位置甚至比融创欧麓花园城更好。不过值得注意的是，这宗270余亩的大地块，虽然计容建筑面积超过45万平方米，但是却是一宗纯住宅项目，未来的大量商业配套还得“借用”融创欧麓花园城。

待出让土地基础指标分析

该地块的起拍总价9.05亿元，折合楼面地价约2000元/平方米。这个价格与去年融创拿下的7宗土地平均楼面地价大致相当。也就是说，在过去数个月中，该区域的土地价格并没有出现涨幅。

待出让地块投资估算

不过这并不代表该宗土地就仅仅值2000元/平方米左右。根据该地块半径5公里以内的项目在售均价来计算，如果这宗土地所呈现的项目的投资毛利润率只控制在15%左右，通过粗略的计算，那么这宗土地的楼面地价天花板可以达到3525元/平方米左右，也就是说溢价率可以超过76%，溢价空间非常大。这种计算方式还没有算上未来几年的房价涨幅，如果考虑动态房价的话，该地块的溢价空间还将继续增大，甚至达到100%。

15%利润率下的4种地价可能

当然这仅仅是理论值，现实的情况可能会复杂得多。毕竟该地块的开发规模较为庞大，地块价格也达到9亿元，而且在这个尚算新兴区域的地方打造项目，对开发企业的操盘水平和实力都有较为苛刻的要求。说不定该地块最终还是会被底价拿下。如果以底价拿下该地块，同样以上述模型为基准的话 ，未来的项目毛利润率可能会接近30%。

>>>无责任猜想：

虽然有多家房企表示了对该宗土地的兴趣。但是考虑到这宗土地非常靠近融创欧麓花园城，又是一宗纯住宅用地，也许融创很乐意把这宗土地收入囊中，打通整个界石组团，开启在界石组团的造城运动。

当然，也不排除其他可能。无论从规模还是影响力来说，已经在茶园、鹿角和界石“称王”的融创也许已经感受到了“孤单寂寞冷”，更希望越来越多的小伙伴来一起玩耍呢。

正如一位业界朋友开玩笑称：“融创会不会拿下该宗土地，这是一个秘密。”