4月18日，成都市国土局将以拍卖方式出让双流县西航港街道寺圣社区地块，30亩的住宅兼容商业用地起拍价450万元/亩，最终会拍到怎样一个高度呢？区域内其他地块的成交价格或许会给到大家启发。

2012年4月—2014年4月西航港成交地块

西航港两年成交8宗地 商业缺货

锐理数据统计显示，近两年时间里，西航港片区共成交8宗地，总成交量573亩，如果再加上本次出让的地块，成交总量将突破600亩大关。

在这两年时间里，蓝润、邦泰、景茂在西航港片区均有拿地收获。其中，蓝润用两年时间在该区域打造出蓝润棠湖春天和蓝润华府春天两个项目。

在上周的土地挂牌中，西航港片区又迎来了两位新伙伴的入驻：上海东航和西藏航空。根据土地出让资料显示，上海东航所拿下的双流县西航港街道寺圣社区地块将用于建设民用航空运输企业的区域总部基地，而西藏航空所拿下的双流县东升街道双桂社区地块则要求建设基地航空公司。这两宗商业用地的入市在该板块极为叫好，成为了该板块内重要的商业补给，原因就在于此前该板块仅有1宗16亩的纯商业用地供应。

西航港最高起拍价亮相 地价涨势温柔

本次出让的双流县西航港街道寺圣社区地块起拍价为450万元/亩，是近两年板块内放地最高价，虽然板块内地块的起拍价一直在上涨，但涨势并不算凶猛。两年前蓝润拿下棠湖春天地块时起拍价为320万元/亩，同样是住宅兼容商业用地，两年时间起拍价仅上涨120万/亩，这涨势与周边的华府、东升街道、大源相比，简直是极其“温柔”了。

从溢价率的角度来看，西航港并不是一个盛产高溢价地块的区域，成交的八宗地中仅有四宗地有溢价，溢价超过50%的仅有一宗。因此，若不出现意外，那么本次出让的地块溢价率应该不会飙出新高。

地价压力测试：2800元/㎡以内可拿地

根据地块周边的住宅、商业、停车位的均价，带入锐理数据的测算模型，再预估开发周期内的价格涨幅，那么该地块的成交价若在2800元/㎡之内，开发商都可以考虑拿地，此时的投资净利润率在15%以上。若楼面地价高于3300元/㎡，相对应的投资净利润率偏低，不建议拿地。

一成商业是软肋 价格难飙高

之前我们做土地测算时还会考虑在溢价50%的情况下算利润率，但是这宗地却难以承受50%的溢价，主要是“一成商业+高起拍价”所致。如果该地块有两成商业，那么成交价在4150元/㎡之内都就可以拿地。但从现在的情况来看，开发商在该地块上“斗狠”的可能性确实不大。

近一年西航港住宅供求情况

不过，最近半年西航港的住宅需求十分旺盛，板块内多个项目价格上涨明显，也不排除有开发商想借着热潮疯狂进入该板块的可能。