近年，地方政府对于“土地财政”的依赖，成为多方口诛笔伐的焦点。“土地财政”的前因后果姑且不论，就笔者年内去往的多个城市来看，各地区市县对于土地推广，表现出了发达地区与后进地区两头收紧，中间地区加速快销的态势，这其中对于城市包装的思路转变，很是耐人寻味。

等客上门与店大择客之辨

因为城市拓展的关系，笔者曾到过诸如昆明下属的晋宁县这样年GDP仅84个亿的偏僻县份，也曾去过青岛下辖的黄岛区这样年GDP2200亿的发达区域。最大的感受是，很多发达区域其实早已迈过了靠卖地提升财政收入的阶段，这些区域更要求前来拿地的开发商的业界口碑、客群人脉资源，更有不少商业地块在出让洽谈时就明确注明，开发商需自持运营一大部分。其注重可持续税源稳定的远期目的，在择客门槛高设的背后，不言自明。而这些发达区域，不会大规模地包装多宗地块向市场作推广。

与之相对应的，欠发达地区的招商部门，往往对整个城市未来发展，土地推广的节奏缺乏明晰的、连贯的思路，大都被动地等待开发商带着规划指标前来，再由当地招商部门四出寻地落位，这在业界称作“逆推”，其结果可能就是城市杂乱无章地布局，后续城市品质令人堪忧。如此一来，最不发达地区与发达地区的土地供应，都呈现出直观项目地块很少的情况。

地方债负高区域卖地劲头足

我们可以发现，排除了两个极端之后，事实上最热衷于包装和出让地块的，是一些经济正在起飞的中等发达区市县，其政府财政周转快速，地方债负担较重，也更会时不时地包装不少优质地块，组织房企土地推介会等等。与此同时，还有业内人士表示，面对巨大的土地出让收益，不少地方政府将经营土地当作主要工作方向。

换过来思考，对于房地产开发企业来说，拿地是发展和存在之根本，而未来拿地的机会则存在于欠发达区域和中等发达区域。这就需要开发商从城市运营的角度，带着专业性思维有意识引导这些区市县，围绕城市的长远发展目标和发展规划，充分运用市场化的机制和手段，通过发挥企业产业优势和资源优势，结合城市发展的机遇，使自己的开发项目能够成为城市发展的地标。

从拿地到城市运营的角色转换

基于上述理由，其实当下的房企应该完成从拿地开发到城市运营商角色的转换。城市运营项目运作流程因跨越“土地一级开发”、“二级房地产开发”和“三级产业联动”的项目整个生命周期，在各环节上均能给予地方较大支持，因此更能获得普通开发商无法企及的诸多优惠,如:整片项目园区的规模化开发、一级土地整理环节的利润分成、二级开发环节的土地价格优惠等。凭借与政府间的良好关系，不仅可享受税收优惠，还可以灵活掌握拿地规模，可以较好的控制成本。此外，在园区整理、土地整理上还有很多潜力可挖，平整完毕进入房地产开发，后期进行维护和运营还能够给房企带来持续性收益。