2009年，华润拿下了位于外光华清波片区的168.2亩地开发金悦湾。从拿地那天开始，成都的房产界便普遍不看好这个豪宅项目：华润在最不该做豪宅的地段修了个豪宅，必定人气寥寥。时间一晃到了2014年，“放错了地方”的金悦湾究竟如何？

陈圆告诉我们，2013年，有9987组客户到访，这是刚需盘也未必能做到的到访量，“差点儿就一万了，”陈圆说。豪宅从来与圈层关系紧密，比如誉峰，比如铂雅苑，在金悦湾，做圈层带来的直接效果是：2013全年销售9亿，其中某个月卖了5个亿，一个下午售出20多套，还有人一口气买了5套房。从某种程度而言，金悦湾的业绩得益于成功的圈层营销，那么，怎么做呢？陈圆告诉你，用生命去做。

陈圆认为:做圈层，卖房子，就等于卖自己。给"圈层"宣讲PPT太伤人。

不爱跳槽的财经毕业生不是好营销人

陈圆是内蒙古人，听说他每听《鸿雁》这首歌时都有澎湃的泪意，本来一般人的印象中，草原儿女必定粗犷豪迈，但熟悉陈圆的人都管他叫“圆圆”，他不但不介意，一旦接受了这种设定，他反而在聊天时常常主动提到这个名字。你想，内蒙古汉子，“圆圆”长，“圆圆”短，多亲和啊。

说起来，陈圆的职业经历也挺复杂，明明是名师教导的银行管理专业研究生，一毕业就有三个高大上金融企业随他挑，他只做了2个月就辞职了，因为去了没事儿干不舒服。随后飞快跳到国金证券做行业分析，上了一个星期的班后他又跳槽了，因为傲娇的他觉得老是看着电脑不喜欢。然后，他在希望集团呆了半年，和同事开着小面包车下乡做饲料竞品分析，算一个镇上大概每年出栏多少头生猪，突然有天他怒道：“我这工作越来越没品位了，不干了！”遂辞职。再然后，陈圆进了置信，半年后，因“水土不服”离职，加入华润已是2008年的事，陈圆的跳槽，总算告一段落。

从万象城到金悦湾，陈圆看着这片曾被人不看好的地一天天变得像样起来，熬过整个团队最难受的2012年，金悦湾的黄金时代来临了。尽管陈圆性格随和、外向，他仍有下了班躺在床上累得睡不着的时候，在他家小区楼下一圈一圈地走。“我是一个生活苦逼的二逼青年，真的，”陈圆坦言：“接触的都是有钱人，开豪车，消费观完全和我们不一样，常常和老板们去做一些他们喜欢做的事，回到自己的生活，面对真实的自己，哇，落差真大。”他说不妨将这种“苦逼”视作磨炼：“如果同样的事再做几年，我能视落差为无物，那我的内心就很强大了。”

给“圈层”宣讲PPT？太伤人了

2012年，上半年下行的市场一路滑落至下半年才有复苏的迹象，市场下行，加之项目周边配套的不成熟，门口一条断头路，说好的市政公园遥遥无期，如此困境之中，陈圆倒不是非常为业绩操心，他觉得应当操心的反而是团队士气。这一年，他干掉了代理，提高了销售人员的底薪，高频率地举办团队活动，2012年的最后一季度，销售业绩40余套。

“做圈层，卖房子，就等于卖自己。”陈圆这话话糙理不糙，在把金悦湾推向客户之前，陈圆先把自己推了出去，“豪宅营销团队坐销是不可能的。”。单凭商会或公关公司的资源，其资源的有限性和重合度未必能满足目前在售豪宅做圈层营销的需要，陈圆主动“投身”圈层，参加EMBA班，结识新朋友，圈层在陈圆眼里，不是匆匆打过交道便匆匆而过的模糊人群，而是他的同学、他的朋友，朋友的朋友。

2013年，陈圆和他的团队全部扑在了做圈层营销这件事上，有人做圈层，只管拉人来；有人做圈层，就像做场文艺汇演，以上两者都是所谓圈层的人来了，吃了喝了，走了，并不与项目产生关系。但陈圆做圈层独树一帜，除了专业或不专业的活动承办公司，很难有机构做活动的频率赶得上陈圆的团队。2013年365天，金悦湾共举办160多场活动，平均每2天一场，陈圆每场都参与，每一场活动为金悦湾带来35组的到访，“来这儿的人，要么是来看房的，要么是来参加活动的，我就像个公关公司的经理。”和公关经理不同的是，陈圆在每一场活动中和结交新朋，招呼旧友，“先做朋友，随后对方才会对你有专业上的认知。”

商会、会议、兴趣圈、高校博研班……看起来什么活动都有，陈圆却是有所选择的，交大博研班每个月有一次“移动课堂”的活动，作为学员中的一员，将“移动课堂”设在金悦湾一次当然是理所当然，于是一堆老板来到这里，拍照发微信，形成传播。活跃的摄影协会来金悦湾聚会，怎么可能不拍片子不分享？又一轮口碑传播自然形成。陈圆每场活动必到，从来不在圈层活动上放金悦湾的宣讲PPT：“跟朋友讲PPT？太伤人了！”

种子客户与聚势

“今天天气不错，不如到圆圆那里喝茶打麻将吧”，“反正要开会，不如到圆圆那里去开”……对“圆圆”如此亲近认同的种子客户，约有50余位，人人都爱这位“圆圆”，他既懂金融，又懂房产，还知道附近哪家农家乐最好吃。每一个种子用户都是主动传播的“小喇叭”。

可以说，正是在陈圆和团队用生命做圈层时，完成了种子客户的自然积累和口碑传播。陈圆观察过，在他的目标客群中，95%以上的人不看报纸，对网络也不感兴趣，但微信朋友圈是要随时刷的，同一个圈子里的朋友日常见闻是要关心的。密集和高强度的圈层活动加之陈圆的投入，首先产生了种子客户，而这些种子客户又产生了多少条有影响力的微信和朋友圈？具体数字不知道，但由此带来的结果是，2013年自然到访的客户近3500组，平均一天10组；而朋友介绍+现有业主推荐产生的销售额，更是占了总销售额60%以上。

在2013年下半年，和种子用户们谈了3个月之后，金悦湾一次性“团购”售出40多套，卖了5个多亿，项目气势勃然而生。与此同时，金悦湾所在区域也日渐改观，海亮等房企进驻片区，周边项目带来的商业配套越来越完善；市政公园值得期待，项目附近的跨线桥通车，加之从前门口的断头路变直路，“气场转顺了”。

如果说陈圆苦心经营的是“人气”，那么道路、公园等则是“地气”，两者都需要时间等待聚势。2013年的聚势带来旺销，带来金悦湾的240多组业主，他们是第二轮种子用户，传播范围更大的“小喇叭”，将为金悦湾带来更多的“气”与“势”。

听陈圆说，2014年团队面临的任务是10亿，但团队认为可以做到12—15亿无压力，因为单是1月份就实现销售额1.6亿，第一季度3.6亿。这是一个没有代理，由8个置业顾问，2个助理，1个经理组成的团队，从人数联想到销售额，怪不得陈圆说：“比业绩更重要的是成就感。”