以“地王”身份降临市场，在千亩松软的湿地上的用军工思维创新结构打造一艘“航空母舰”托起整个项目，着力打造地下空间彻底颠覆传统居住理念，顶着“最高端”的光环1年掠下30亿销售额，这就是中航·云玺大宅一年来给云南地产界带来的震撼。

中航·云玺大宅顶着“最高端”的光环，在1年内掠下30亿销售额，给云南地产界带来极大震撼。

容积0.69 天生丽质的高贵气质

临水而居，择水而栖自古就是人类亲近自然地本性。作为昆明最著名的一张名片，同时也是昆明的母亲湖——高原明珠滇池早已经成为高端项目的聚集地，也是昆明最有名的“富人区”。

2006年，位于滇池畔的五甲塘片区的937.848亩地拍卖块引起了业界的关注。地块处于滇池湖滨生态湿地核心区，紧靠约占地约1400亩的五甲塘湿地生态公园，地块规模与自然环境具佳，天生丽质是对它最好的描述。地块处于政府规划的高品质生态湿地人文居住区，也是昆明公认的富人区，其容积率限定为0.69，高贵气质与生俱来。

中航·云玺大宅地处滇池湖滨生态湿地核心区，容积率限定为0.69，高贵气质与生俱来。

这样的“白富美”自然引来众多“高富帅”，俊发、星耀、泰信（现金宸集团）及北科建旗下长丰地产等开发商参加了地块拍卖。最终的结果出乎人们的意料，五甲塘地块被一名叫做马永升的自然人以9.2522亿元的价格拿下。9.2522亿的价格在当时看来可谓天价。值得一提是，地块6.022亿元的底价就已经超出了众多开发商的心理预期，最终仅有俊发参与举牌，其他开发商都退出了竞争。

马永升虽然是以自然人的身份参加竞拍，但熟悉云南的人都知道，这个人来头不小，他就是云南著名的矿业集团昊龙集团的老板。而该地块也成为了昆明土地交易中心成立以来的首任“地王”。

豪掷9.2522亿，天价拿下地王，马永升的资金实力令人唏嘘。但矿业大亨能否“玩转”地产，业内人士都抱着怀疑的态度冷眼旁观。

正如业内预料的那样，马永升并没有成为项目最终的操盘者。项目最终于2012年以中航·云玺大宅的推广名面市，其实际操盘者中航地产为拥有多家上市公司的中航国际旗下企业。虽然坊间有各种传说，但中航地产给出的官方解释是双方是共同开发，由中航地产注资并且操盘。而双方的占股比例为三七开，中航占七成，马永升占三成。据说双方最终合作的促成是马永升与中航高层斡旋的结果。

“航空母舰” 托起高端别墅

海洋中的航母也许大家都见过，但是在松软的湿地里打造一艘“航母”你是否听说过？为了在松软的土地上托起云玺大宅，中航就在湿地里建设了一艘“航空母舰”。

中航·云玺大宅510平6房4厅6卫户型

由于滇池沿岸大片土地多为上世纪围湖造地而产生，土地松软成为了片区项目都要面临的问题。地基下沉不均匀成为通病，几乎所有项目都会不同程度出现地基下陷、墙体开裂、道路断裂等现象。这严重的影响了项目的品质，也对居住者的安全造成了一定的威胁。中航首要面对的也是地基下沉不均匀的问题。从专业角度分析，地基沉降不均匀是由于土质疏松，地基受力不均匀所致。为了解决这一问题，拥有军工背景的中航使用了“航母式”的大板地下室结构。

简单的说，“航母式”大板地下室结构就是在整个项目的地下，打造了一个层高6米的巨大空腔层，而项目整体包括建筑、道路、景观等均建在空腔层之上，整个地块就形成了一个整体，像建在一艘航空母舰的平台上一样。这样就彻底解决了地基下沉不均匀的情况。

除了解决地基下沉不均匀外，“航母式”大板结构还有很多优点。首先，大板建筑是指除基础以外，地上的全部构件均为预制构件，通过装配整体式节点连接而成的建筑。它具有施工周期短、可进行工业化生产的特点。其次，这种结构受力均匀，防爆防裂，高强度防水耐温，同时，其中的无粘结预应力大板结构可有效降低楼层的高度，并可有效减小板的厚度，从而减轻整个楼层的重量，综合经济效益明显。其三，该结构使建筑平面布置更加灵活，并且有利于二次装修时室内布局的改造，适应市场的要求。其四，在云南这种地震多发地带，它可以提高结构在地震作用下的延性和能量吸收，有效分散受拉区裂缝，改善结构的受力性能。而在预应力大板中设有的双层双向通常设置的普通钢筋，可提高板的延性和防止预应力反拱引起的开裂与断裂问题。

由于有了地下的“航母式”大板空腔，小区也实现了完全的人车分流，汽车进入小区后完全在地下通行，开车的人可以从地下室直接入户。当然，虽然“航母式”大板地下层优点众多，但由于项目的规模巨大，整个工程造价也是达到了4亿元。

中航·云玺大宅将湿地、生活、艺术等多种元素融入项目园林，打造独具一格的湿地风情

除了建设理念的创新，在项目开发上，中航也是集合了最优的资源联手打造项目。项目由四位国际大师联手打造，中航云玺大宅传承了赖特有机建筑创始人、美国流水别墅建造者——弗兰克·赖特“草原风建筑”的精髓，营造人与建筑、建筑与环境相融合的高端别墅区；项目园林设计请来了泰国皇家园林设计大师布莱恩·舍曼，将湿地、生活、艺术等多种元素融入项目园林，为中航云玺大宅注入了独具一格的湿地风情；项目云会所首席设计师是全球十大豪宅设计师之一—莱斯·沃里克，而项目整体规划设计师由加拿大EKISTICS建筑设计事务所总裁保罗·罗森纳负责，他还参与了温哥华冬季奥运村规划设计。

社交 颠覆地下空间设计

对于别墅来说，地下空间是重要的组成部分。作为赠送面积，它体现了产品本身的附加值，开发商在做样板房的时候还是会着力打造，影音室、红酒窖、雪茄吧都是不错的选择。但对于这个全封闭、不透气的空间来说，这些功能设定都只能停留在观看上，实际上它的最终用途还是用了堆杂物。

对于云玺大宅来说，整个项目处在这样一个湿地环境中，而且整个地下层深达6米，要是以传统的方式来造地下室，真不知道这个阴暗、潮湿的环境到底可以用来做什么，这对产品的品质无疑是重大的不利因素。

可以说，地下空间的打造成为了项目是否成功的重要因素。当然，中航的设计师也用颠覆传统的设计让项目的地下空间让人眼前一亮。

首先，项目采用了下沉式花园、天井及采光井的设计，将原本不通风、不透气的地下室变成了采光良好、宽敞通透、环境优美的空间，让人没有一丝以往地下室阴暗、潮湿和封闭的感觉。其次，它把深达6米的地下室改造成了两层。基于此，中航还重新定义了地下空间的功能，把其作为别墅的社交空间，这也可以看做是对以往别墅地下室功能设定的一次颠覆。它把以往在一层的社交功能空间移到了地下一层和二层。别墅主人及客人多半是汽车出行，当他们来到别墅时，从地下二层的车库就直接进入了别墅。这里有鲜花点缀的花园、阳光明媚的天井、宽敞明亮的会客厅及餐厅，可以满足所有年龄层的社交需求，地下室成为了别墅最好的社交空间。

通过这样的设计，购房者在参观云玺大宅样板房时，在下到地下空间后，不但不会有任何的不适，反而还会被其宽敞的尺度所打动，良好的舒适度所吸引，可以说地下空间的打造成为了云玺大宅户型设计上的一大亮点。用地下室对购房者进行“杀伤”，中航·云玺大宅真的做到了。项目自2012年9月首次开盘以来，销售就一路高歌猛进，总共掠下约30亿销售额，成为了昆明市场上当之无愧的“别墅之王”。

(点击下载《昆明中航云玺大宅案例研究》报告)