近日，广西省南宁市官方正式下文，“松绑”房地产限购政策，打响了中国房地产“救市”第一枪。而杭州、长沙、天津，福州等地政府密集调研楼市，即将为限购政策松绑的传闻更是不绝于耳。在“法无禁止即可为”的新形势下，人们不免要揣度，中国楼市的“限购”时代，是否就此走向终结？

"限购"骨牌已经倒下?

有业内人士表示：福州之后，调整限购令政策的多米诺骨牌已经倒下，各地政府经过观望和揣度，“跟风”只是时间问题。

“限购令”是2010年中央下达的对楼市的行政干预指导意见，目的是限制楼市的投资投机资本进入。考虑到中华地大物博，各个城市都有各自难念的经，这个指导意见在公布之初就给各地方留下了充分的调整空间和时间。这也就导致了在同样的指导思想下催生了千差万别的地方性政策。有与户籍挂钩的，有与缴纳社保关联的，有限房屋新旧的，有限面积大小的，有限个人的，有限家庭的……凡此种种，不一而足。

实施了四年的限购令，虽然多次在楼市起伏时有过解禁传闻，不过中央一直保持着相当强硬的态度，表示楼市调控绝不动摇。过去的几年，有地方政府胆敢“以身试法”者都被毫不留情的打压下去。然而这次“松绑”与过往不同，面对宏观经济的总体下行，以及部分城市商品房库存居高不下的压力，中央很有可能对地方政府的“微调”不予干预。

这种"不干预"其实早有预兆。在李克强总理在博鳌论坛上的经济微刺激讲话之前，中国楼市实际上已经悄然进入“微调”时代。这种微调的思路就是力求稳定性和延续性，排除剧烈震荡的因素。如同此次的调整也不是完全的放开，从这次南宁的模式来看，更多的是一种针对本地市场的调和。这次多地调研酝酿调整限购令风声的不断放出，也是地方政府的向中央争取更大调整空间的博弈手段。

调限购只是一味温热鸡汤

从目前的情况来看，已经实施或者传言要实施政策调整的，皆是进入2014年后楼市持续低迷的城市。这些城市要么是房价已经明显出现下滑，要么是库存供应压力巨大，总之预示着这一年楼市的日子不会好过。而对现有限购政策做调整，被多方认为是解放这些城市购买力的”灵药“。

业内人士都倾向于认为“解禁限购令”对市场购买力的刺激较为微弱。造成今年多地房地产市场低迷的主要原因还是货币政策的收紧。贷款更加困难的同时，今年多地首套房利率上浮，进一步造成了市场观望情绪的蔓延。

以长沙为例，新房的贷款利率普遍上浮10%，大大挫伤了刚需的购买信心，这让一个以刚需为重要支撑的房地产市场纠结不已。2014年3—4月长沙市场成交量同比几近“腰斩”，让往年的“小阳春“时节直接变成”倒春寒“。贷款的收紧加上利率的上浮，一些城市在库存居高不下的情况下，只能以对“限购”松绑的形式提振楼市信心。

2013年全国房地产商品房销售额8.14万亿元，增长26.3%；商品房销售面积13.06亿平方米，增长17.3%。房价增速显著快于去库存速度，说明市场实际是靠原有信心支撑，此时如果任由观望气氛蔓延，将导致房地产市场陷入持续低潮，挫伤市场信心，商品房就很容易走向沦为库存无法出清的路。自然，解除限购对大多数城市来说，可能被视为“救市“的前奏，在一定程度上给渐入冷冽的楼市端上一份温热鸡汤。

提信心比救市更重要

松绑限购虽然只是一味鸡汤，但对于如今陷入僵局的楼市来说，换回一点信心可能比出手救市更有效。今年3月，全国百城住宅平均价格环比上涨0.38%，是自2012年6月以来连续第22个月环比上涨，涨幅较上月缩小0.16个百分点。从涨跌城市个数看，63个城市环比上涨，37个城市环比下跌。

当然，行政性限购有很多自身的局限。但取消限购必须有前提，那就是要让行之有效的货币政策来刺激或调节市场，这或许也是楼市后限购时代宏调的必然选择。

综上所述，导致多地楼市僵局的最主要原因并不是各个地方政府的各版本“限购令”，而是从紧的货币政策。松绑限购的趋势或许不会对楼市供需基本面和贷款难现象产生即时影响，然而在“救市”信心的助力下，一旦人们对楼市下行的预期发生改变，资金回流市场，市场回暖将加速。对于整个宏观经济来说，一个稳定发展的房地产市场，也将为下一步用税制和货币机制改革留下充足的回旋余地。