在经历了多个跌宕起伏的楼市周期之后，房企们发现，大规模深入三四线城市的风险并不小，在2012年后，已有部分龙头房企选择回归一二线城市核心区域，而这一势头在今年尤其明显。

相关数据显示，2014年一季度，10家标杆房企在一线与二三四线城市的购地金额分别占比62%与38%，其中一线城市的购地金额猛增24%，据业内人士分析，早已风声鹤唳的三四线城市的库存危机是造成这一事实的主要因素。多数房企判断，在房价止跌回升的过程中，一线城市和二线城市中心区域更能带来可观的销量和利润。

一线城市土地争夺激烈 一线城市平均楼面地价创新高

典型的现象是，在今年全国土地市场收紧萎缩的大势之下，一线城市却呈现出“这边风景独好”的景象。数据表明，今年一季度，北京、上海、广州、深圳4个一线城市土地成交火热，累计土地出让金达到1774亿元。其中，北京经营性用地成交达33宗，总金额突破700亿，创造自2007年以来历史同期最高值。

而通过数据对比可发现，2014年一线城市的地价涨幅也非常明显。截至今年4月底，北上广深等一线城市年内土地出让金创历史纪录。四大城市合计土地出让金高达2261.7亿元，相当于2013年全年的43%。平均楼面价也创下8632元/平方米的历史纪录。值得注意的是，房企对于一线城市的居住类用地竞争最为激烈，平均地价已经突破1.1万元，与2013年同期的6760元相比上涨了64.1%。地价上涨，长期内房价也必定会随之而变化。

二三线城市政策松绑扩围 锐理观点：GDP增速不跌破5，房地产调控的大势实难逆转

与一线城市的土地火爆对应的却是全国大范围内的新房及二手房市场表现冷淡，其中部分二三线城市的情况尤为突出。如今持续弥漫的楼市降价风波便起始于以杭州为主的长三角区域内二三线城市范围内。

事实上，实质性的降价并没有过多的扩散开来。目前，在全国多数城市，“分期首付，特价房”等是众多房企对抗市场低迷的主要手段，降价仍然是他们最后的选择。

各城市楼市放松政策盘点

房企的行为相对理性，而部分地方政府也加入到“理性救市”的行列当中，近期，南宁、天津、长沙、常州、无锡、郑州等地均出现拟调整现有房地产政策以刺激楼市，涉及限购松绑、购房入户等多个方面，而这些地区则多以三线城市为主。

多数业内人士认为，在信贷持续收紧、楼市供应充足的情况下，上述区域的救市政策对市场的影响并不明显。对于未来是否会出现大范围的政策松绑，锐理数据郭洁表示，新一届政府对经济下滑的容忍度非常高，GDP增速不跌破5，房地产调控的大势实难逆转，如果二季度GDP增速进一步下探至5，部分区域将会迎来政策宽松的窗口期。

但诚如万科总裁郁亮所言，房企的发展并不能寄希望于政策的变化，这只能作为对市场判断的标准之一。

房企的选择：回归一二线城市核心区域 谨慎拓展新兴区域 

现阶段，多数房企对新兴区域的拓展都显得非常谨慎。万科副总裁毛大庆就以“商品住房千人年开工套数”这一指标用来警惕部分城市的市场状况。沈阳（49）、西安（38）、贵阳（37）等城市的“商品住房千人年开工套数”都超过了正常的合理的范围。

以贵阳为例，建筑面积超千万的超级大盘就有5个，足够200多万人居住，而贵阳的常住人口仅为400万，正是由于这些“巨”盘的加入，贵阳房价也从数年前的7000多元每平一路下跌至如今的4000多元每平，房企的利润可想而知，楼市竞争异常激烈。

万科郁亮表示，市场分化已经成为业内共识，去年的分化尤为明显，大城市房价全面上涨，而很多内地三四线城市存货积压，房源卖得很困难。

恒大、金科领衔回归 二三线城市土地成交量几乎被“腰斩”

在这样的市场情况下，恒大对一线城市的布局也成为了大多数房地产企业共同的选择，而这个从三四线城市强势崛起的千亿级房企的走向，颇具楼市风向标意义。

4月24日，恒大以41.6亿元竞得北京大兴区多宗自住型商品房地块，拍卖过程持续长达70分钟，举牌次数也多达150轮之巨，而在此前的3月28日，恒大又以20.5亿竞得朝阳来广营地块，为目前北京最贵自住房地块。一个月内，恒大地产在北京已砸下超过60亿元。

相比之下，自从“银川泥沼”之后，恒大对于三四线城市的热情就不再高涨。其年报显示，2013全年恒大新购土地66幅，新增土地储备主要分布于北京、上海、广州、深圳、天津、杭州等经济较为发达的49个城市。

恒大为何如此选择？这在其销售数据中就有所体现。2013年，恒大刚刚挤入千亿俱乐部，但较2012年的年销售额仅增长8.8%，不仅与万科的1709亿及绿地的1625亿的年销售额相差甚远，其增长幅度也远逊于同级别的保利、中海等。而由于去年房地产市场的全面高涨，一二线城市的房价及利润率上涨幅度明显较大，专注于三四线城市的恒大则输掉了大势，于是它选择了有计划的退出。

在西南市场，金科地产亦是一个同样的典型。据业内消息称，金科今年在重庆主城的拿地任务非常重，大有回归主城的趋势。4月的两周内，金科就分别与奥园、金阳在同一区域内争夺土地，其拿地急迫程度可见一斑。

而仅仅在两年之前，金科在“622”与“1030”战略计划的推动之下，将扩张重心布局在三四线城市，高频次、大体量的在重庆、四川、江苏等地的欠发达区域跑马圈地，此动作一度被媒体解读成“豪赌城镇化”。

有熟悉金科运作模式的业内人士表示，金科的“步子”太大，部分三四线城市的中心区域布局虽然使得金科的业绩大涨，不过仍有部分区域楼盘去化困难，已有泥沼之势。而他特别强调这个中心区域是指吸附力较强的城市及区域，而金科“1030”的战略却要在10年之内进入30个重庆的区县城市，部分区域的房地产容量其实并不高，库存积压严重，去化困难。

众多房企不约而同选择“回归”，使得今年不少二三线城市的土地成交量几乎被“腰斩”，部分城市的土地流拍率也达到了20%以上。

碧桂园等继续深耕三四线城市

当然，也有一些极其个别的企业，他们选择继续深耕三四线城市，碧桂园、河南建业等就是其中的代表。

碧桂园上市年报数据显示，其2013年实现销售额1060亿元，从第二梯队的房企一举跨入“千亿俱乐部”行列之内，业绩增长达1.22倍之多。分析碧桂园的城市布局和项目特征可以发现，其销售额前十的明星项目对其年销售额的贡献度多达50%以上，而这些明星项目大多数处于三四线城市中。“低成本拿地、快速开发、低价开盘”是碧桂园模式的三板斧，但如何在三四线城市市场客观容量的影响下，在原来基础上继续大幅攀升，继续保持利润率，这是碧桂园目前所面临的问题之一。

相对而言，多数房企的集体回归反倒给碧桂园这样留在三四线城市的企业预留了一定的增长空间，因此，一批类似于万科这样的企业反倒弱化了所谓几线城市的提法，而代之以PIE投资模型。

模型中，P（population）是人口，I（investment）是基础设施投资，E（employment）是就业、产业发展。以上三者缺一不可，其中最为关键的指标是人口持续净流入，也就是城市的吸附能力。

此前，恒大许家印就反复强调，“三四线城市市场不行。”的观点是错误的，他仍然会长期看好三四线城市，毕竟中国的城镇化率仍很低。显然，房企在市场现阶段选择在三四线城市布局就应该在该区域的中心，选择吸附力强的城市进行项目开发。

所以机会就在房企们各自的眼前，而究竟这两类选择迥异的企业将会如何发展，让我们拭目以待！