3月，九龙仓御园的降价事件，拉开了成都楼市降价传言序幕。在此后的两个月内，开发商“以价换量”之声不绝于耳。5月18日，德商华府天骄曝出“买房即送10万产权车位”的促销大动作，更是引发了业内的热议。

真降还是假摔？搞营销还是做增值？这些市场现象究竟预示着成都房地产市场怎样的趋势？在锐理品牌营销中心总经理郭洁看来，无论是“直降”揽客还是增值促销，都是开发商在目前市场僵持期内启动“快跑模式”的应市之举。

    九龙仓御园降价后第二次开盘前30分钟，项目周围已经聚集了超过300组客户

降价：楼市近期的“热门词”

今年内首先曝出降价的是品牌开发商的高端项目：

3月初，世茂户外广告打出“买成都房，送海南房”；3月8日，城南豪宅标杆铂雅苑价格跳水，从之前的19000元/㎡直降到13000元/㎡，清水产品则低至6800元/㎡；3月底，位于城东二环边的九龙仓御园，从之前12000元/㎡的均价，降至9000元/㎡。连续三把火，彻底点燃了“成都楼市降价”的轰动效应。

九龙仓御园的客户在售楼部外焦急等待，由于座位不够，部分客户都或站或靠的在售楼部门口等待着

4月起，降价之说开始弥漫，其中最具冲击力的是华府板块保利叶语“6折促销”的传闻，据小道消息称还有央视媒体记者前去暗访，后被证实是虚假传言。不过，当月蓝光在成都、重庆、昆明3大区域推出西南房交会，参展项目推出最高7折的优惠，继而带来的市场反响相当激烈。

城西，旭和金楠缤纷最高7折优惠；城南，邦泰华府公馆62㎡的房源一口价30万/套还送3万购车款；德商华府天骄每套送价值10万的产权车位；中港悦蓉府均价从2月的7600元/㎡起降到6990元/㎡起；城东，交大归谷建设派单套最高优惠7万；万科金色城市推出特价房源56万/套起……

现状：降价与促销互相夹杂

锐理调研员针对近期的热点楼盘进行了一轮梳理，发现其营销路子依然不离以下三种套路：价格直降、增值促销、营销“假摔”。

价格直降：有业内人士称，在郫县，以时代睿城为代表的众多项目，都在做8到9折的降价，但该区域的价格直降并未带来成交量的显著提升，叫好不叫座——购房者依然观望。

增值促销：做增值促销被认为是兼顾美誉度和成交量的一种营销手法。

世茂玉锦湾认为，“买成都房送海南世茂产品的使用权”目的不是降价，而是以全国联动的方式，促进世茂在成都的知名度。德商华府天骄面向新客户推出“买房即送10万产权车位”的促销政策，同时向项目前期200多位已经成交的老业主每户赠送价值10万元的产权车位。德商投资管理集团常务副总李标透露，这一“平衡之举”，开发商的直接投入和让利超过2000万，目前暂定在5月期间实施，未来将会根据集团战略和市场情况随时进行调整。

营销假摔：送车位、送面积尚可清楚算出抵消多少房款，而“特价房”之类的降价噱头可以理解为“假摔”。在调查中，保利叶语销售经理澄清了“6折促销”的市场传言，该项目新推的二期产品均价仍然是6300-6500元/㎡，只是在房交会期间推过特价房产品。万科金色城市售楼部称56万/套的特价房已经全部售罄，目前72平米户型中，朝向较差的均价在7800-8600元//㎡，总价在57-58万/套, 朝向好的总价依然是 63万/套左右，并未降价。

锐理观点：5月进入市场僵持期 或持续3-5个月    

据锐理数据相关报告显示，2014年第一季度，全国商品房销售面积20111万平方米，同比下降3.8%，其中，住宅销售面积同比下降5.7%；第一季度商品房销售额13263亿元，同比下降5.2%，其中住宅销售额同比下降7.7%。

从成都4月成交备案数据上看，降价还只是苗头，未成趋势。而对比去年同期数据发现，主城五大区成交备案价格变化各有特点，其中高新区、成华区、武侯区、青羊区呈小幅上涨趋势；锦江区与金牛区4月成交均价比去年同期小幅下跌，单价下跌不过50元/㎡左右。

那么，成都楼市下一阶段走势如何？锐理品牌营销中心总经理郭洁发表了以下观点：

1、市场僵持期或将持续3-5个月

成都楼市从5月初开始进入“僵持期”，即：购房者观望降价，开发商观望政策，政府观望土地市场，预计这个“僵持期”将持续3-5个月。成都大牌企业已经开始领头降价，有很多项目出现“暗降”。所以，从现阶段的政策层面看，央行“喊话”并不起效，大部分的开发商将会采取降价的手段来度过这个“僵持期”。

成都今年房地产板块呈现发展不均的态势，某些板块价格会比较坚挺，但部分板块会出现大幅度的降价。如华府板块就会出现集体跳水，市区内整体而言要好一些；当然，不排除一些大幅度降价的项目会使整个板块陷入降价泥潭。

2、政府出台“救市政策”可能性极小

在当前的政治大背景下，预计成都今年都不会出任何与中央意志相违背的救市政策，只会顺应号召，加大棚户区改造，通过拆掉200多万方的棚户区老房子，制造一些新的楼市需求。

3、不排除下半年地价下调可能

5月土地市场持续冷淡，这段时间政府都在加强土地推介，各区已开始“土地自救”。反观开发企业，大企业都在观望，争夺土地的都是中小企业或外来企业。因此，不排除下半年成都的土地价格会整体下调。