上个周末，重庆恒大照母山和巴南万达广场惊艳的开盘认购表现，似乎让我们感受到了重庆楼市依然欣欣向荣，让我们暂时忘却了楼市萎靡、信贷紧缩的现状。而重庆楼市到底是好是坏，锐理数据用9张图来告诉你重庆楼市的真相。

开盘表现4年最差

5月24日，巴南万达广场开盘，开盘当天认购率高达78%，场面火爆得让人以为这是楼市最疯狂的时代；无独有偶，第二天，在重庆另一头的恒大照母山开盘，当天到场人数接近2000人，开盘当天认购超过1100套，认购率达到76%。两个盘的惊艳表现，似乎真的让人有回到了疯狂的2009年的楼市。而真实情况却正好相反。

2010年4月-2014年5月重庆商品住宅月开盘供销走势图

据锐理数据统计，今年1-5月，重庆主城区新开盘项目共计208个，在供应套数和成交套数上均处于近4年历史最低点，开盘认购率仅为39%，同比下滑高达17%，市场活跃度非常差。即使是上周末巴南万达广场和恒大照母山的优秀表现放在整个重庆市场也只能算是昙花一现。在两个项目的优秀表现下，上周末16个项目的平均开盘认购率也仅只有37.2%，还未能达到今年前5月的平均水准。而今年还有数周的平均认购率低于30%。

不难看出，今年前5月，即使是在有春交会的利好情况下，市场活跃度远远不如去年同期，甚至远远低于去年全年的平均表现。究其原因，实际上是受目前紧缩的信贷环境影响较大，普遍的房贷利率上浮大大拉高了置业成本。有业界人士表示：“虽然有消息称限购政策已经可以由各个城市自定义，但是只要信贷环境没有好转，今年的楼市环境也不会有好转。”

成交量同比缩水超2成 房价开始回落

重庆主城区07年至今商品房供求量价走势

低迷的开盘表现仅仅是目前重庆楼市的一个缩影。环视整个房地产市场，成交量的大幅缩水才是最主要的表现。

据锐理数据统计，今年1-5月，重庆主城区商品房累计成交量689万平方米，同比下跌24.6%。而今年时间虽然已经过去5个月，但是实际成交量还不足去年全年成交量的1/3。由此可见，今年重庆主城区楼市走量异常低迷。

2014年1-5月重庆区域市场表现

而把成交量分解到重庆主城每一个区，这种下滑趋势则更加明显。重庆主城12区中，仅北碚、九龙坡和渝中区的成交量同比上涨，其余9区都出现了不同程度的下滑，其中大渡口区、江北区和经开区成交量同比下滑均超过了40%。

2013年至今结构细分成交占比走势图

从商品房价格的整体走势来看，今年1-5月的商品房价格出现了明显的上涨，似乎又从另一个方面说明了目前重庆主城区楼市整体情况并没有那么糟糕。而实际上，这种价格上涨的假象是由于物业成交结构带来的。今年1-5月，重庆主城区住宅成交结构占比均没有超过85%，为过去17个月以来的最低值。也就是说商业、办公以及车库等其他物业的成交占比明显加大。而这些物业成交占比的加大，一定程度上影响了商品房价格的走势。

2013年至今结构细分成交价格走势图

我们来看看各种物业的价格走势。今年3月以来，商业物业的价格走势明显上扬，成为了拉高商品房价格的最重要因素。而反观住宅物业，今年4月以来住宅均价出现了明显的下滑，进入5月，住宅均价仍然继续走低，环比下滑达到6%。可见，在楼市占比最重的住宅市场的价格并没有想象中的那么坚挺。

2011年1月-2014年5月重庆商品住宅高层供销走势图

再来看看住宅市场中占比最大的高层刚需产品，也是受信贷政策影响最严重的产品段。据锐理数据显示，今年1-5月高层住宅成交量仅457万平方米，同比下滑高达34%，仅稍稍好于受调控政策影响最严重的2011年。而价格方面虽然在前三个月均保持了小幅的增长，但是进入4月后半段，价格开始出现下滑，5月以来价格下滑幅度尤其明显。实际上，5月以后，价格下滑的不仅仅是高层住宅产品，整个市场的商品房价格都在5月开始走下坡路。

2013年1月-2014年5月重庆市主城区商品房供销存走势图（建筑面积口径）

房企表现整体低迷 商业成为主要动力

2013年和2014年的1-5月各房企销售总金额排行榜

2013年和2014年的1-5月各项目销售总金额排行榜

今年1-5月，房企们的表现同样显得低迷。去年同期排名第一的龙湖地产已经滑落到第二位，且销售金额同比缩水近4成。去年排名第二的融创地产则滑落到第四位，虽然有新盘入市，但是销售金额同比下滑超过31%。从上榜房企来看，同比去年唯一有业绩增长的竟然只有金科地产，凭借创新经济型别墅和洋房产品，金科地产销售金额同比上涨6%。

排名第一的瑞安地产完全可以视为一匹黑马，凭借商业和办公物业的出色表现，成为了今年1-5月的销冠。恰好印证了以为业内资深人士对今年市场的判断：“今年要想在业绩上有所突破，完全要看能不能抓住商业和办公市场上的机会。”

从单盘表现上来看同样如此，重庆天地和华润二十四城能够位居头两把交椅，完全得益于其在商业或者写字楼上的优异表现。单盘销售金额榜单的对比则更加显得市场的冷淡。去年排名第十的龙湖源著如果放到今年，竟然可以排进前三名。