下午3点，万州国本车站，一辆爱丽舍出租车接上一“打组合的”的乘客后缓慢离开，司机老张正在和电话中的同行比对当日收入。与十多年前相比，老张的职业身份发生了很大的变化——这是源于20世纪末三峡水利工程的上马。

重庆万州市容一瞥

本世纪初，三峡大坝蓄水，175米的水位，淹没了万州老城区3分之2的土地，需移民人口超25万，近370家厂矿歇业，老张就是当年万州玻璃厂的一员。“很难想象，现在万州大部分的城区都是近几年才修起来的”，作为一个老万州人，老张很有感慨。

到2013年，万州建成区面积达到了57.6平方公里，是半径200公里范围内唯一超过90万城镇人口的中心城市，也是重庆除主城区外的最大城市，但这些，几乎都是从零开始的。

万商云集 渝东第一城

古时，万州因“万商云集”而闻名。彼时，万州以下的长江航道滩多湾多，常年多雾，由此往来的客货商人因“水大不走，水枯不走，夜晚不走，天气不好不走”，停留万州，使其成为了三峡乃至长江的一个重要节点，其开埠之后，“成渝万”并列而称。

重庆再度直辖之前，万州名为万县市，辖下3区8县，如今其周边的开县、梁平、忠县、云阳等皆属其管辖，是该区域毫无疑问的政治经济中心。对于万州的中心城市论，除开历史的沿革之外，万州经开区一工作人员还为笔者提供了三组数据作为佐证，供读者参考。

一是万州的年均城市人口增长量。根据统计年鉴，2009年万州的城镇人口数量仅为51.06万，而2013年的这一数据就达到了92.6万，年均超10万的人口增速，意味着10年之后，便可再造一个同等规模的万州，而这部分新移民则多来源于周边区县及四川、湖北等地。

二是坐落于万州的重庆三峡中心医院，年门诊量超200万人次，其中接待周边区县人口次数超过了70%；三是以三峡学院为首的万州高校、职校等，每年常驻学生多达10万余人，生源也多来至于周边区域。

无论是教育还是医疗，万州各项民生配套都执三峡库区之牛耳，这自然能催生周边大量的人口迁入，在万州，这部分人被称作“新移民”。

供销平衡 房价稳中有升

中心城市强劲的吸附能力带来了快速的人口增长，应运而生的则是庞大的住房需求。据万州房管局相关工作人员介绍，近年万州二级市场的需求一直呈现平稳上升的态势。

数据显示，2013年万州商品期房销售了14272套，成交面积145.71万平方米，环比增长27.5%，成交金额69.2亿；商品现房销售1329套，销售面积13.72万平方米，呈持续稳定态势，销售金额4.53亿。

而在一级土地市场的供应的方面，2013年，万州共出让商品房用地95.47万方，计容面积230余万方，这样的体量理论上在万州不出17个月就能消化完毕。如果算上万州房企普遍较慢的周转率，这样的数据则更显健康。

而万州的房价也呈现逐年上涨的态势，并且涨幅并不过分，这正是由于万州政府对土地供应的有效控制。如今万州的建面价格刚刚超过5000元/平米，而去年的土地楼面价均价仅为1393.78元/平米。地价与房价的价差虽然不高，但房企的利润也不小，更重要的是，这对万州人民来说是最为幸福的。

出租车司机老张就告诉笔者，他已在万州五桥购得一套商品住房，月供2000元出头，这对月均收入超5000元的老张来说并不困难，目前就是等着交房，老张显得很满足，他说他也能住上电梯房了。

消费力强 万达大胆落子

与低廉的房价形成鲜明对比的是万州极其浓厚的商业氛围，从不离开中心的万达也将其在重庆的第二子落到了万州，建立在当地极富有历史底蕴的西山钟楼旁，而这座钟楼建筑几乎见证了万州近百年的兴衰。

一位与万达合作多年的商业地产操盘手就向笔者展示了万州万达广场开业后的一系列商业数据，皆属同级别城市中的前茅，而万达之所以选择万州，也是在认真研究了多项数据指标后才做下的决定。如今万州北滨路上的万达广场已经成为了整座城市的新名片。

其实，在当地的业内人士眼中，万州商业地产的发展远远高出了当地住宅开发的水准，万达广场、中渝广场、鸿鸥欧未来城、如意万州城等，2013年，万州在建和拟开业的大型综合体项目就多达8个，总体量已近300万方。

而这并非都是“空中楼阁”般的建筑，据统计年鉴数据显示，2013年万州的社会消费品零售总额已经达到了219.37亿，在包含了重庆主城9区的排名中，位列在重庆各区县的第7位，而同比增幅也是达到了16%。

消费能力强则预示着万州人有钱，在2014年的政府工作报告中就有数据提及，2013年万州的城镇居民可支配人居收入为24224元，这甚至高过了贵州省会贵阳与其它一些名气不小的中心城市，而在笔者身边就有很多被称作“土豪”的万州人，他们都很低调。

楼面均价不超1500元/平方米 今年还有些许宝地

笔者在万州拓展的数天时间里，分别拜访了万州的三大平台单位。

被称作万州未来黄金组团的江南新区，是万州政府的新址所在，被定位成区域内的行政中心、文化中心及商业副中心，万州人对此普遍看好，投资意向浓厚，总体量近50万方的中渝广场就建设于此，而中渝也是万州为数不多的外来房企之一。

就在2013年，江南新区共成交了7宗商住用地，为万州各组团之首，其中祥济达商贸公司在此拿下的近19万方土地，耗资7.1亿，为去年地王。不过近期江南新区还能供应的可开发用地已所剩无几，剩下大片土地仍在规划与整治之中，预计这个周期为2-3年。

万州的另一大平台为三峡平湖公司，主要整治万州传统意义上的核心地块，如北滨沿线等，也主导部分万州未来向外拓展的黄金区域，如万州高铁片区的大部分土地等。今年预计供应土地5宗，面积近千亩。由于平湖公司的土地繁多，跨越几大组团，相应的楼面地价的差别也较为明显。

一直在统筹移民新区工作的万州经开区，在完成区域内的多项基建配套后，也开始向外供应一些可开发的商住用地，今年小试牛刀，已接洽多家企业。这里是未来万州向外扩张发展的主要阵地，规划建设用地面积达60平方公里。

五桥板块则是近期经开区的主推组团，这里因移民小区“富民花园”而常见于国内的各大重量级媒体，如今现代化交通路网已经成型，并开发有多个商品房小区，传闻当年金科想进驻万州的意向地块就位于此。

各平台的招商负责人均表示，如何定位万州是企业选择是否进驻的关键，从万州现有的各项数据及未来的发展规划来看，万州很适合大型企业长时间的深耕开发，而想短时间便一蹴而就者可能还敌不过本土企业，此前已有大牌房企“折戟”于此的例子。

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