娄底市位于湖南的地理几何中心，相传因是天上28个星宿中的“娄星”和“氐星”交相辉映之处而得名，素有“湘中明珠”之称。1999年1月，经国务院批准，娄底撤地设市，成为了湖南省最年轻的地级城市。年轻自有年轻的优势，城市从一张白纸起步，道路规划是棋盘式的格局,横平竖直，几乎让人产生能一眼望穿整个城区的错觉。

但换成房地产行业的专业眼光来看，一眼望穿整个城区其实也不能算是错觉。因为建市时间短，娄底房地产市场起步也较晚，2013年娄底市房地产开发投资达到115.2亿元，仅占到全省房地产开发投资总额2628.32亿元的4.3%，份额明显偏低。在目前湖南的区域版块中，娄底如同七八年前的湖南，面临“不东不西”的尴尬。在市场竞争中，区位、财力、产业基础、政策扶持均无显著优势。甚至在湘西、湘南近年发展迅猛提速的背景下，娄底从上至下有“再不跨越发展，有中部塌陷之虑”的紧迫感。

娄底土地开发粗放型特征明显、开发产品单一、土地市场平淡等，还处于“青春期”的娄底房地产市场亟需转变思路，加快转型发展。

土地供给不尽人意

充足的土地供应与稳健有力的土地供给政策是房地产市场发展的有效动力与坚强后盾。从娄底市房地产开发土地出让情况来看，2010年出让房地产开发用地40宗，面积74.46万平方米；2011年出让房地产开发用地46宗，面积87.77万平方米，同比只增加了17.9%；2012年出让房地产用地30宗，面积59.03万平方米，同比下降37.3%。2013年娄底中心城区房地产用供应38宗，面积136.75万平方米，土地市场相对平淡。

土地市场平淡自有原因：

第一、娄底市中心城区的土地储备比较分散，尽管开发区、城建投、万宝新区、市体育馆等单位都储备着一定数量的土地，但是政府土地储备中心土地储备少，这就使得实施计划供地难度大。

第二、供地不科学，城区的“招拍挂”中供给的土地大都是小宗地块，成片开发的土地少，房地产开发项目无法做大做精，不利于房地产市场的正常发展。

第三、土地供给计划信息公布制度不完善，造成信息不对称现象，开发商无法获悉土地供给信息，只得凭直觉制定公司运营计划。

市场的不适也传导到了政策制定者那端，2013年召开的娄底市土地储备与经营工作会议上，娄底市市长易鹏飞指出，面对当前娄底土地利用效益不高，土地闲置比较突出、土地储备空间严重不足等问题，要求各相关部门一定要想办法提高土地利用效率与效益。

锐理建议：进一步发挥土地对房地产发展的引导和调控作用。完善土地供应计划，科学把握土地供应节奏；实施规模供地，严禁零星分散供地，引导规模开发，提高产业集中度。

市场缺少“带头大哥”

在此次调查中，笔者走访了娄底市招商合作局，该局一位负责人诚恳而又无奈的在笔者面前打开了招商企业联系薄，“你看，来找我们的没有一家外来房地产开发企业”。

娄底市房地产开发企业中没有龙头企业和品牌企业，在缺少了外来搅局的“鲇鱼”，本土企业也缺少了一份眼光与动力。娄底市房地产开发企业中没有一家具有一级开发资质，大多数开发企业只有四级和暂定级开发资质。企业资本实力不雄厚，全市226家开发企业平均注册资本金1827万元，其中大多数企业的注册资本金还包括了土地资本，除去这个因素后的货币资本就更少了，房地产行业是一个资本密集型行业，资本不雄厚，会直接影响到房地产的开发实力。

锐理建议：培育发展房地产的龙头企业，提高产业集中度。鼓励房地产企业抓住市场调整的契机，通过兼并、重组等方式做大做强；积极引进国内知名品牌企业，充分发挥品牌企业和龙头企业的示范带动效应。

未来希望在新区

娄底中心城区未来产业空间布局是“一核、四区”。一核即城市核心区，作为城市行政中心和服务功能区；东北部区域着力打造国家高技术产业基地、区域性生产资料物流基地；南部区域以万宝现代商贸新城为重点，打造湘中商贸经济集聚区，建设行政次中心；西部区域打造失地农民再就业基地。北部区域娄底市经开区作为劳动密集型轻工业与休闲旅游基地。

据了解，截至2013年5月底，娄底市本级土地储备进储总量尚有819公顷存量，其中市城投203公顷，市经开区307公顷，万宝新区182公顷，娄星区城乡投53公顷，市储备中心74公顷。

从土地储备情况看来，未来土地供应的重点在于南部的万宝新区和北部的娄底市经开区。但从笔者从两个新区的走访了解，两区的侧重各有不同，但有一个共同点，都想找行业领先的实力企业来“谈恋爱”。

万宝新区坚持产业集群为导向，推进有序开发，实现城市、产业、社会、生态等多领域融合发展，对于有着产业地产开发经验的地产企业青睐有加。

娄底市经开区则已基本完成了工业产业布局，未来区域土地供应以住宅、商业用地为主，希望能够引进品牌企业开发城市综合体和旅游地产项目。

锐理建议：核心城区周边地区地块想要增值，首先要推动交通建设，缩短中心城区和周边地区之间的时间距离，有利于周边地区共享中心城区资源。其次要加快周边地区配套设施建设的开展，尤其是教育和医疗等民生关注的工程。最后可以通过政策倾斜或者区域发展方向的定位，引导有实力、有经验的品牌开发商投资。