成都房价震荡下滑、推盘量减少、市场观望情绪加重，认购率持续下滑……种种迹象显示，成都楼市的僵持期拉开序幕。

5月供销：售价震荡下调 销量有所提升

据锐理数据监控，5月成都主城区商品住宅成交面积（备案口径）环比上升38%，同比增长35%。分析其主要原因是成都出台“购买90平以上住房”的落户新政后，90平以下小户型赶在新政实施前集中备案。

数据显示，成都5月刚需户型（70-130㎡）成交量占比83%，环比上升6%，分析认为，集中备案是5月成交量上升的重要原因之一，另外，市场观望情绪严重造成蓄客不足的情况下开发商加大促销力度，也是推动销量的另一原因。

再来看成都的房价情况（备案口径下）： 4月成都主城区商品住宅均价9947.65元/㎡，同比上涨11.2%，环比上涨4.4%。到5月，均价下降到9734.15元/㎡，同比上涨6.5%，环比下降2.1%。

2007年-2014年5月成都市主城区商品住宅供销价走势图（备案口径下，单位：万方）

5月认购总体同比下降 各项目表现出差异性

主城区的楼盘成交价下降，而刚需户型成交量上升的现状反映出开发商开始有“以价换量”的苗头，但这一苗头明显还未见明显成效：从认购走势来看，主城区5月认购量环比下滑，同时大成都范围的认购率也出现下滑，市场观望情绪仍然浓郁。

2011年-2014年5月成都市主城区及近郊商品住宅认购走势图（认购口径下，单位：万方）

锐理数据显示，大成都范围内的4月成都开盘平均认购率为37%，相比去年同期的50%的开盘认购率下降了13%。而这个数据到5月后更加恶化，开盘平均认购率下降到32%，相比去年同期的47%下降了15%。

对比2011年到2014年5月的开盘供销走势（下图）可见，2014年5月的认购率表现已经是2011—2014年中每年5月该数据的同期最低值。

2011-2014年5月成都市商品住宅月开盘供销走势图（开盘现场统计，单位：套、%）

2012年-2014年3月房地产开发综合景气指数

从以上两个图表来看，认购率的变化，与房地产开发综合景气指数的变化有一定的同步关系。近期国家统计局公布数据显示，今年4月，房地产开发景气指数为95.79，环比下降0.61点，已经降至了2013年以来的最低值。在该指数上升时期，认购率同时提升，数据显示，2012年9月到2013年4月，房地产开发综合景气指数是上升状态，同期，成都商品住宅月开盘认购率也都在50%以上。

锐理数据显示，2011年1月-2014年5月，成都商品住宅月开盘认购率在28%到62%之间波动，虽然2014年5月成都商品住宅月开盘平均认购率低至32%，但我们也发现其中不乏有认购率高于50%的“景气”项目：

研究主城区获得“超高认购率”（认购率高于50%）的项目，发现“取胜之道”还是降价或促销：除了九龙仓御园降价外，中海九号公馆5月的开盘均价13500元/㎡也低于3月以来成交均价（认购口径）14219.26元/㎡。

在2014年4月18日-5月24日期间，由锐理数据监控到的开盘认购率高于平均值32%且低于50%的项目包括：

对于项目认购率能取得“超过32%平均值却低于50%”的成绩，中筑西府兰庭和长虹和悦府的项目经理均表示，近一次新开盘的定价较之前有所提升。关于提价原因，主要是两点，一是依照年初定下的项目价格策略执行，二是根据周边竞品价格情况作调整。

此外，中筑西府兰庭销售经理还表示，为了帮助购买外地小户型的客户赶在“入户新政”落地前顺利入户，该项目特意将原计划定在6月开盘的节点提前，因此也拉高了项目的认购率。

市场趋冷：购房者来就问“你们降了好多？”

依靠降价、促销和提高服务等营销手段能拉高项目认购率，而其他认购率较低的项目则表示：认购率低下的主要原因还是市场观望情绪严重，蓄客不足。

主城区西门某项目的项目经理表示，项目5月开盘的蓄客量较上月下跌30%，客户成交周期明显拉长，经常出现客户一进项目就先问“你们的价格降了好多？”

楼市观望情绪除了对认购率造成不利影响，还直接影响到项目来访量。据悉，主城区某项目来访量从今年2月到4月以每月20%的速度下跌。而位于华府板块的某项目销售人员则抱怨5月还出现了全天无人上门的窘境。