6月18日，成都市国土局将以挂牌方式出让曹家巷地块，这个上过央视的“名地”终于要“出嫁”了，近18亿的“娶”地成本对任何一家开发商来说都不是小数目。根据成都市国土局网站的出价记录，当前出价的仅有33号。这位神秘的33号会是哪家开发商呢？谁又将挑起让曹家巷改头换面的大梁呢？

曹家巷地块毗邻府南河畔，东起府青路一段，北靠马鞍东路，西至马鞍南路，南邻外曹家巷。

“老大难”地块终平整 格子间经历“变形记”

曹家巷地块是被央视报道过的“明星地块”，当初该地块被关注的原因就是因为地块的“十年拆不动”。在攻克了重重阻碍后，曹家巷地块终于在去年底开始拆迁。

曹家巷地块毗邻府南河畔，东起府青路一段，北靠马鞍东路，西至马鞍南路，南邻外曹家巷，目前块已经被平整。在靠近马鞍北路的一侧被用作临时的便民停车场。

在拆迁前，曹家巷用作华西集团、中建二局等单位的职工住房，每月的租金是象征性的交几十块钱，居住环境非常差，一家几代多口人挤在小格子间里。拆迁后的曹家巷将正式开始“变形”。

备受关注的曹家巷地块目前块已经被平整。

根据出让公告显示，地块起挂楼面地价为2469元/平方米， 从地块所在的位置上看，两千多的楼面地价已经非常便宜了，但正是由于地块的特殊性才换来这个优惠价。据锐理数据监控显示，曹家巷地块周边成交地块的楼面地价多集中在3500-7500元/平方米之间，其中成交价最高的华兴街“煎蛋面”地块，楼面地价高达11000元/平方米。

此外，在地块出让须知中有提到，曹家巷地块中的7 号地块土地暂不具备出让条件，不在本次出让范围内，但竞得人须将该部分土地统一纳入规划方案布局，待该部分土地具备出让条件时，出让人将该部分土地整合给竞得人，竞得人按不低于成交楼面价且楼面地价不低于 9116 元/平方米作为该部分土地价款。由此可见，现在的挂牌价格确实是便宜。

曹家巷地块全景图（点击图片查看大图）

当然，便宜不是随便能赚的，曹家巷地块的“麻烦”等级远高过明达玻璃厂地块和川棉厂地块。根据出让须知，竞得人须按照还建要求，还建住宅建筑面积 206000 平方米及相关物管、消防、车库等用房，还建商业建筑面积 4400 平方米（其中 200 平方米作为项目区内燃气管理用房）。建成后，竞得人无偿将还建住房、还建商业用房移交给金牛区政府用于安置，并承担还建房屋后期办证时拆迁安置户个人应缴纳的各项费用。竞得人还建公建配套 21030 平方米（综合健身馆、文化活动中心、社区服务中心、社区卫生服务站、养老设施、农贸市场、幼儿园、地下垃圾房），建成后无偿移交给金牛区政府。如此一来，虽在地价上占到了便宜，但在满足所有的还建要求后，开发商可捞的“油水”也大大缩减。

容积率5.0？5.8？5.3！

曹家巷地块的容积率是判断拿地房企利润的重要因素。而该地块的容积率也是经历了多个版本。之前按照补偿两室一厅的计划，返迁安置面积需要31万平方米，巨大的改造资金缺口，需要多修一些商业地产去弥补，因此必须上调容积率，但成都市规划局认为容积率过高肯定会影响百姓将来的居住环境，所以坚决反对，还是按照“东区”的标准——5.0的容积率来执行。但是出让公告显示的结果既不是5.0，也不是金牛区政府建议的5.8，而是折中后的5.3，既然已有出价人，说明5.3的容积率下是有利可图的！

地块优势：地铁上盖+临河而居

再看地块周边的配套，地块位于一环内，发展较为成熟，区域内的教育、医疗配套比较齐全。地块附近有多条公交线路，出行便利。而且在地块旁有正在修建的地铁三号线一号桥站点，根据计划将于2014年12月30日竣工。届时，该地块上所建的项目将会成为地铁上盖物业。除了交通便捷外，地块另一大优势就是毗邻府南河，靠近星辉东路一侧可以打造成河景房，有利于提高项目品质。

地块劣势：噪音污染+区域环境较差

地块靠近马鞍东路的一侧是成都有名的粽子街，有很多临街做生意的商户，人流较为复杂，噪音污染严重。而且在马鞍东路上还有很多年限已久未拆除的老房子，影响区域居住品质的提升。在靠近府青路的一侧，公交线路多，车流量大，也有较严重的噪音污染。

地块周边的配套较为成熟，区域内的教育、医疗配套比较齐全，附近有多条公交线路，出行便利。

再看地块本身，有20多万方的还建房，必然会对项目的商业住宅部分造成一定的影响。如果地块上的商品住宅想卖出好价格，怎么规划这些还建房是首先要考虑的问题。

根据出让要求，曹家巷要在三年内完成“变形”，明年会完成还建部分，“棚户区”的居民也将开启“电梯生活”，究竟谁会是这个“变形记”的主攻手呢？答案马上公布！

地块出让须知：

1.竞得人应在签订《出让合同》之日起返迁区域3个月内动工建设，自动工建设之日起25个月内竣工；开发区域12个月内动工建设，自动工建设之日起36个月内竣工。

2.宗地新建商品住房总建筑面积中，套型建筑面积 90 平方米以下住房面积所占比重，必须达到 70%以上。

3.竞得人须按照还建要求，还建住宅建筑面积 206000 平方米及相关物管、消防、车库等用房，还建商业建筑面积 4400 平方米（其中 200 平方米作为项目区内燃气管理用房）。建成后，竞得人无偿将还建住房、还建商业用房移交给金牛区政府用于安置，并承担还建房屋后期办证时拆迁安置户个人应缴纳的各项费用。竞得人还建公建配套 21030 平方米（综合健身馆、文化活动中心、社区服务中心、社区卫生服务站、养老设施、农贸市场、幼儿园、地下垃圾房），建成后无偿移交给金牛区政府。

4.宗地涉及 4000.03 平方米（合 6.0 亩）幼儿园用地（2 号地块，在规划红线内，不纳入出让范围），须由竞得人按规划要求实施修建，建成后无偿移交金牛区政府。

5.竞得人必须在《出让合同》签订之日起 3 个月内，动工建设返迁安置房，自动工之日起 25 个月内竣工，验收合格后并无偿移交金牛区政府，逾期按相关规定承担全部的延迟安置过渡费。

6.竞得人须在 5、6 号地块内保留 15 万平方米商业建筑面积，待还建房屋交付后，方能对外销售；并自持不低于 3 万平方米集中商业，且在 10 年内不得分割出售。

7.竞得人须对周边绿化用地（8、20、21、22、23、24 号地块）进行建设，建设标准每平方米不低于 300 元，验收合格后无偿移交金牛区政府。

8.项目周边涉及 22、24 号地块内设置地铁公共入口一处，若需与地铁口接入，产生的相关费用由竞得人支付。

9.6 号地块内设置地下供电设施一处，具体规模大小以电力主管部门审批为准，设施建设以及接入等相关费用由竞得人承担。

10.竞得人须对 3、6 号地块之间的规划道路完成建设，且涉及的相关费用由竞得人承担。

11.5、6 号地块之间按规划要求，地上、地下空间可连接形成整体，地下空间使用权一并纳入本次出让范围，成交总价包含该地块地下空间使用权；地上空间使用权由竞得人在土地成交后根据规划局审定的规划方案，与成都市国土资源局签订《合同附件》，按成交楼面地价和规划批准的新增建筑面积收取地上空间使用权土地出让价款。

12.7 号地块（二类住宅用地，净用地面积 134.7 平方米，计入容积率建筑面积不大于 713 平方米）土地暂不具备出让条件，不在本次出让范围内，但竞得人须将该部分土地统一纳入规划方案布局，待该部分土地具备出让条件时，出让人将该部分土地整合给竞得人，竞得人按不低于成交楼面价且楼面地价不低于 9116 元/平方米作为该部分土地价款，在签订整合协议之日起 5 个工作日内一次性付清。

13.鼓励整合 27 号地块（二类住宅，净用地面积 1461.39 平方米，计入容积率建筑面积不大于 7745 平方米），待具备出让条件整合给竞得人后，与 1、3 号地块进行统一设计，整体打造。竞得人按照曹家巷一、二街坊搬迁补偿安置方案支付货币补偿款 4475 万元和提供 7315.88 平方米的还建住宅（具体返迁安置房户型视被搬迁住户按照方案选择而定）作为该部分土地价款。

14.如竞得人工商、税务注册地未在金牛区，则须在金牛区注册成立独立纳税法人企业对本项目进行开发建设。

15.公建配套要求：（1）1 号地块内西北侧叠建农贸市场 1 处，建筑面积不小于 3000 平方米，农贸市场应优先设置于地面一层，且设置于一楼的建筑面积不应小于设置于二楼的建筑面积；临马鞍街设置开敞空间1 处，用地面积不小于 750 平方米，临马鞍街面宽不大于 33 米。（2）3 号地块内临马鞍街设置开敞空间 1 处，用地面积不小于 250平方米，临马鞍街面宽不大于 33 米。（3）4 号地块内设置文化活动中心 1 处，建筑面积不小于 3000 平方米；综合健身馆 1 处，建筑面积不小于 3000 平方米；社区服务中心 1处，建筑面积不小于 1500 平方米；社区卫生服务中心、养老设施合建，建筑面积不小于 8000 平方米。地块东南侧配置用地面积不小于 1000 平方米的开敞空间 1 处。（4）6 号地块设置地下供电设施一处，具体规模大小以电力主管部门审批为准；地下 1 层配建垃圾用房 1 处，建筑面积不小于 80 平方米。（5）8 号地块内设置居民健身设施一处，用地面积不小于 200 平方米；（6）22、24 号地块内设置地铁公共出入口一处，地下非机动车停车场 1 处，提供不少于 500 车位。

16.其他规划要求：（1）1、3、5、6 号地块内设置宽度不小于 12 米的东西向、南北向步行通道并对外开放，通道的线形、节点、与其他道路的交叉点可微调。加大东西向内部通道的带状绿地的宽度，裙房后退，按建筑退距形成自然多变的生态休憩空间。（2）5、6 号地块之间地下在满足市政基础设施要求，地上在不影响道路通行，并满足相关设计规范的净高要求的前提下，地上、地下空间可连接形成整体。6 号地块地下空间宜与地铁站连接，其具体方案结合方案合理性确定，且满足市政设施要求，方案报建时须取得成都市地铁建设领导小组办公室同意。（3）地块内现状砖头堰低沟废除前在项目整体实施时需采取工程措施，以确保沟渠现状功能不变，方案报建时须取得水务局同意。（4）在设计方案报建时应提交不少于三家不同规划建筑设计机构的设计方案进行比选。（5）规划要求整合地块 7（二类住宅用地，净用地面积 134.7 平方米，计入容积率建筑面积不大于 713 平方米），鼓励整合地块 27（二类住宅面积，净用地面积 1461.39 平方米，计入容积率建筑面积不大于 7745平方米），整合后与地块 1、3 号进行统一设计，整体打造，地块指标按照相邻 1、3 号地块执行。