结束在昆明的演讲后，陈国强匆匆忙忙赶向了下一个城市。在全国楼市观望情绪浓重的2014年，想请到中国房地产学会副会长陈国强讲课的企业、机构不在少数，陈国强往往从宏观角度解读楼市趋势，总让人觉得意犹未尽。在昆明，我们“逮住”陈国强，于会场之外多问了他一些问题，这是一场关于楼市”降温”已成定局的聊天，也是一场关于陈国强解读楼市机会尚存的聊天。

从开发商到行业研究者

是不是学者都不大爱笑？这个问题我并没有问陈国强，但整个采访过程中，他几乎没有笑过。但任何一个关于房地产的小话题递到他的嘴边，他都能不刹车地一直说下去，此时陈国强的风格迥异于讲课时的“由于时间的缘故我就不展开讲了”。

据说，陈国强在开发企业呆过四五年，关于这段经历他几乎是一笔带过：“和爱人长期两地分居，所以就不干了，回了学校，开始做行业研究。”在2000年进入开发企业工作之前，陈国强曾做过一段时间的记者，“说起来，我还转了好几次行呢。”

随后，话题迅速转为房地产行业降温，“虽然5月的数据还没有出来，但种种迹象已充分表明行业下行。”2014年的成交额与热火朝天的2013年相比可算惨淡，在部分重点城市，楼市萎缩量巨大，甚至业绩遭遇“腰斩”。

“随之而来的，是房地产新开工面积的负增长，土地市场的明显降温，楼盘打折促销。”但事情不仅仅是悲观的一面，“行业高速增长已经不可能再持续了，在我看来，市场下行是行业回归理性发展的表现。”没有PPT的羁绊，陈国强显然愿意讲得更多一些，在活动正式开始前3个小时，他一口气讲完了活动上要讲的宏观趋势分析。有行业分析的背景，加之有开发企业的经验，陈国强再入“商海”轻而易举，但他摇头：“再也不想回企业做事，具体操盘项目不是我兴趣所在，还是在学校做研究比较适合我的性格。”

陈国强对300多个地级城市的未来潜力持乐观态度，认为不少小城市市场健康程度堪比一线城市。

“小城市”的春天，也许在来的路上

在陈国强看来，龙头房企强势的状态只会加剧，不会削弱，关于行业集中度，有人看到的是一线城市的利好与中小房企的噩梦，但他觉得，事情或不仅仅是如此。“参考其他行业，高集中度也是存在的，但这不意味着小企业无法生存，健康的行业，总有不同的层次，竞争的门槛也有高低之分。”在龙头企业在一二线城市重金拿地时，300多个地级城市被严重忽略，而这些市场正是中小房企的机会。

“我认为未来的房地产行业格局将保持龙头企业进一步提升集中度的态势，但建议大家把眼光放在区域性市场和细分市场上。”但凡“三四线”和“过剩”两个词相遇，人们总是第一时间想起鄂尔多斯或宁波，陈国强觉得，这种看法太极端：“同样是三线城市，佛山可以做到一手房一年千万方的成交额，市场发育程度令人刮目相看，的确有一批三四线城市需求不足，长期低迷，但也有不少小城市市场健康的程度堪比一线城市，我对300多个地级城市的未来潜力持乐观态度。”

“交通节点城市，人口净流入量大的城市都值得中小企业去一展身手，不要只盯着重点城市的市场，还有许多正在上升阶段的市场等待挖掘。”总而言之，不同的城市处于不同的发展阶段，乐观主义者陈国强的意见是：住房需求还在释放，大可严谨、活泼地调研三四线城市，这不失为楼市“降温天气”中的一小团“火堆”。

凶猛扩张型企业，你真的准备好了吗？

在采访陈国强的前一天，新鸥鹏与蓝润在成都上演土豪争霸战，在此之前陈国强早已知道这家诞生即扩张的房企在到处高调挖人，“行业内有分量的职业经理人去了不少，公司采用合伙人的治理机制也耐人寻味，房地产行业发展到了目前这个阶段，治理机制、管理、产品、营销，每一样都在转型的门口边上了。”而一些中型房企的战略规划仅停留于规划，或依靠过去10年获得的经验经营，陈国强觉得，这是行不通的。“无论是房企扩张，还是像万科这样的企业谋求转型，不踩在社会转型的节拍上那怎么行？”

比如在长三角、长沙等地积极拿地的蓝光，比如新鸥鹏，陈国强从它们扩张初始阶段开始关注，“如果企业资源丰富，扩张前期准备充分，在当下的市场环境下实现‘弯道超车’也是有可能的，反之则是巨大的风险，每一次调控，都有企业抄底成功，也有企业从此销声匿迹。”而扩张的前期准备，最重要是多元化的融资渠道和打开资本市场的通路，手里有资金，外部有支持。

“连万科这样的房企都在调整定位，朝多个领域伸出触角，所谓榜样的力量，不是要大家抄袭一家房企的做法，而是要看它在怎样顺应时代、主流的需求，对需求的变化是否保持敏感。”在陈国强说完这番话后三个小时，锐理数据解决方案中心总经理薛峰透露：万科顺应90后住房需求的个性化住宅即将问世。

“扩张和转型，都是方法论，我愿意从乐观的角度来研究这个行业和跟踪调查一些房企，即使在降温的今天，也是能找到取暖方法的。”