此次遂宁金桥新区的地块放量给了市场太多兴奋点——“CLD城市中央生活区的功能定位”、“超过600亩的人工湖泊规划”、“直面一线湖景的景观资源”、“通勤便捷的路网交通”、“步行不超过10分钟的商业、教育配套”……我们将带着大家身临其境，从区域规划、环境资源、路网建设、生活配套等多个方面对金桥C3焦点地块价值进行解读。

生态比拟西溪湿地 典型复合型宗地

此次金桥新区展示让地块位于金桥新区的CPD中央公园区板块。根据锐理地产网研究，CLD具有四大特征，包括处于区域的核心位置、拥有便捷的交通网络，能够实现内外部的快捷联系、居住、商业、休闲、娱乐、旅游、教育等多功能融合、宜居的、生态的、丰富的、高尚的生活环境等。

遂宁金桥新区项目未来呈现意境图

本次展示的C3地块北临金桥大道，为金桥新区的重要主干道，现已通车，实现地块与中心城区的无缝对接；地块南临金桥湖，水体面积超过600亩，为金桥新区最大湖泊公园，一线湖景尽收眼底，生态资源优越。城市因水而兴，中国人更是有传统亲水情节，拥有优质水景资源地区通常发展为城市高端居住区。同时，从国内新区发展案例，如闻名天下的杭州西溪湿地地产看，湖泊资源将成为区域核心启动器，带来周边地块价值的快速上涨。

遂宁金桥新区湖畔未来摩天轮意境图

纯正学区地块 方正且容积率适中

因中国人对教育的看重，学区房往往一房难求，因此教育配套成为区域升值的重要保障。因此，整理方遂宁合创一开始就为地块配置了优质的教育资源，C3地块东临金桥小学，不超过10分钟步行距离，教育资源无缝对接，充分解决后期居民就学难题。

同时，C3地块方正平整，降低物业规划难度，同时减少因为异形地型带来的地块价值浪费。该地块容积率3.0，既规避了过低容积率带来的总开发货值减少的弊端，又避免了过高容积率带来的环境价值贬损。笔者建议在C3地块的开发形态上，采用华侨城模式，即水岸沿线修建为多层和会所，北侧则开发为瞰湖且南北朝向的高层，实现产品和价格差异化搭配。

还原地价本质 祛除浮夸泡沫

地块价值通常通过价格来表现，因此锐理地产网通过市场比较法和收益还原法，理性分析遂宁合创此次展示地块市场价格区间。我们选取遂宁近年出让的商住用地为比较对象，通过地块与客户心里距离、周边自然资源、通勤出行状况、基建设施、教育、医疗、商业配套、未来发展规划等多因素评分加权，从而预判C3地块价格。

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收益还原法测算 地价低于230万/亩都值得抄底

通过调研我们发现，目前遂宁在售住宅项目均价在4400-5800元/平方米之间，从保守角度出发，住宅销售价格设定为4400元/平方米。而目前遂宁在售商业项目，一层价格在18000-20000元/平方米，二层为12000-15000元/平方米，从保守角度出发假定一层定价18000元/平方米，二层定价12000元/平方米。

2013年，全国百强房企平均净利润率21.45%，以此作为我们开发收益目标。

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我们精准算出了C3地块的各项开发成本。

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通过市场比较法及收益还原法，此次遂宁合创展示地块预计价格将在146万-207万/亩。综上所述，地块开发为项目时的盈亏平衡点：当地价为425万/亩时，开发总成本等于开发总收入，利润为零。因此，理论上当地价低于425万/亩时，项目都有利可图。

依据房地产市场规则，目前房地产开发贷款利率约为15%，当净利润率低于15%时，我们认为是投资不效率的，因此15%的净利润率应是企业底线，以此推算地价约为230万/亩，当土地整理方以低于这个价格向市场推出土地时，就正是各家房企抄底进场的大好时机。