年初，多位专家表示，2014年农村土地制度改革将进入深层次领域。“农地入市”、土地承包制度、征地改革、宅基地管理等四方面将成为土地利用政策调整的主线。6月11日，国土资源部党组成员、副部长王世元率队来蓉，调研农村集体经营性建设用地使用权入市相关工作。今年以来，农地入市鼓声一阵密过一阵，引发多方高度关切。

6月11日国土资源部副部长王世元调研成都，四川省委常委、成都市委书记黄新初陪同。

紧锣密鼓 多地试水土地流转

今年新年刚过，国土资源部已经开始部署落实“土地改革”具体工作，其中包括备受市场关注的“农地入市”指导意见。

国土资源部副部长徐德明1月11日在“2014年全国国土资源工作会”上指出，中央已经明确深化国土资源领域改革的方向和要求：积极稳妥推进重点领域改革，确保改革取得实效。而据徐德明的进一步阐述，所谓重点领域的其中重要一部分就是“农地”。

在此之前，国内关于土地改革的步伐从未停止过。2013年以来，包括海南、福建、温州等地更是纷纷自下而上试水农地流转。当年12月，深圳即试行了农村集体经营性建设用地使用权首场拍卖。曾有人估算，仅承包耕地一项，每年将撬动1.3万亿元资金；而农村建设用地的价格可能高达130万亿元。激活土地这一农村最大的资产，必将唤起沉睡的巨量资本，给房地产等相关产业带来无穷的想象力。

有心的观察人士会注意到，事实上早在2009年“农地入市”的论争声浪就渐趋白热，之所以引而不发至今，根源乃在政、企、业界对此一直有两种观点。一种稍激进的观点认为，推进农地入市，可以遏制大牌房企“圈地”，减弱地方政府对土地财政依赖，而另一种比较悲观的观点认为，农地入市或将加剧地方房地产市场崩盘。

“遏制圈地”、“加剧崩盘” 两种观点针锋相对

成都瑞驰营销总经理冯珏认为，现行的土地流转制度已经对城镇化进程形成了阻碍，一方面，农民无法取得自己土地的增值收益，缺乏在城里住房的购买力；另外一方面，农村建设用地无法向城市快速自由地流转，这也加剧了土地资源稀缺的局面，间接推高了房价。很多观察家迫切要求农村集体土地和城市土地同价、同权，由市场和土地供求关系来完全主导地价。同时持积极看法的这一派认为，如果农民作为入股的股民，把土地的所有权和经营承包权能够统一起来，土地就可以流转了。

与之对应的，持稳妥观点者指出，集体建设用地自发地进入市场流转现象普遍发生，缺乏统一、规范管理。考虑农村用地中农村集体建设用地规模相对较小，实质影响有限。所以“农地入市要异常谨慎”。此外，如果农地入市很快得到实施，一些城市房地产市场或可能有崩盘的风险，这对于当地经济发展会造成不利的后果。

综合正反双方的论点来看，显然，“集体建设用地入市”的方向是正确的，但这一政策在实施过程中还需要充分地博弈、辩论，小心谨慎地推进。

成都农村产权交易中心已经开始进行相应地块的流转试水

成都试点先行 总量尚不足撼动整体市场

按照计划，今年稍晚些时候，国土部要“引导和规范集体经营性建设用地入市”，即在总结成都等一系列试点经验的基础上，研究起草集体经营性建设用地出让、租赁、入股的指导意见。

这意味着作为配套改革的重要组成部分，“农地入市”即将拉开破冰之旅。锐理观察员就此联系到了推进此项工作最前沿的成都市农村产权交易所市场拓展部部长洪运博士。洪表示，农村集体建设用地分为三大类：宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地。只有隶属于集体经营性建设用地，如过去的乡镇企业用地，在符合规划和用途管制的前提下，才可以进入城市的建设用地市场，享受和国有土地同等权利。因此，关于“农地入市”问题，是有明确的前提和限制条件的，千万不能认为农村土地可以随便使用、随便买卖了。

此外，这一类集体经营性建设用地全国总量并不大，国家在批准推地时，都会选择城镇规划区域以外板块，同时设置农地使用年限等门槛，避免直接冲击当地房地产市场。按国家历来的操作路径，都是试点——调整——经验总结——模式成熟——全线铺开，所以其余的集体用地要入市，路还很长。