6月下旬，沙坪坝区双碑区域多宗土地的出让无疑是楼市的核心事件，从备受关注到最终演变成仅有两家房企接招，颇有点虎头蛇尾的感觉。不过对于这两家拿地房企而言，没有竞争对手的出现当然值得喜出望外。特别是以底价拿下嘉陵厂三宗地块的首创更是长舒了一口气。毕竟在6个月以前，该区域的地块依然还竞争激烈。而此次首创零溢价拿下该三宗土地，多少让业界认为首创捡到了“便宜”。而事实真的如此吗？通过对地块的测算，似乎情况并不太乐观。

时隔半年 双碑地块从香饽饽变成了烫手的山芋？

6月17-20日，沙坪坝区沿嘉陵江10宗土地出让的结果让业界大跌眼镜。从公示之初轰轰烈烈的抢地传闻，到最终只有两家企业接招，让不少关注了整个过程的业界人士大呼这种过山车式的行情委实让人受不了。

沙坪坝区双碑组团E分区宗地概况

而更多的人则联想到了去年12月同是沙区双碑区域的E标准分区E12-2-1/02、E12-2-2/02号宗地的成交现场，华宇、金融街、花样年等多家房企经过数十轮的厮杀才最终由华宇以44%的溢价率拿下该宗土地。而同样是双碑E标准分区的地块，为何时隔半年后，就从香饽饽变成了烫手的山芋呢？

事实上烫手倒不至于，但是从备受关注到最终无人问津倒是非常忠实的反应了市场规律。2014年以前的两年时间内，双碑区域仅供应了两宗商住用地，而2014年的半年时间内就已经供应了超过10宗土地。供应量的激增让市场接受度备受挑战。另一方面，此次双碑地块出让前各大房企间的“心理战”也影响了地块成交。在出让前的数个星期内，就已经传出数家大牌房企对双碑地块的志在必得，让不少真正有意双碑地块的买家“知难而退”，导致了最终的成交结果让坚持到底的金融街和首创笑逐颜开。

首创能否HOLD住双碑？

底价拿下嘉陵厂三宗地块的首创无疑是此次土地出让的最大赢家。三宗地块的平均楼面地价仅3000元/平方米，比去年华宇拿下的临近地块的楼面地价低了近600元/平方米。首创地块更具有价格优势，但是明眼人却非常清楚目前的形势更考验首创。

该区域作为老旧厂区，楼市还处于真空期，周边暂无在售项目。作为规模更大的首创地块将要面临的是更长的开发周期和销售周期，所以必须率先通过各种营销手段来打开局面，同时还要掌握区域定价权。而该区域的优势并不明显，虽有轻轨一号线，但距离稍远，虽然临江，但是要想过江却需要绕行高家花园大桥。同时周边作为老旧厂区，产业薄弱，配套陈旧、购买力偏低。换句话说就是在这个区域首创必须让自己变成一颗“大树”，才能吸引更多的房企来“乘凉”。最终才能营造出一个新兴居住片区。所以，首创必须HOLD住！

控制成本成为首创的终极考验

首创以3000元/平方米的楼面地价拿下的嘉陵厂三宗地块看似美妙，其实操作过程中对首创的考验颇为巨大。

地块一（沙坪坝区双碑组团E分区45-1/03号宗地）收入估算（点击图片查看大图）

通过一系列测算，我们发现，两宗纯住宅用地的盈利平衡点非常的敏感。如果全部打造高层住宅产品，则必然亏本（由于缺少参考，高层住宅建面价格定为7000元/平方米是一个比较能接受的数字，并且以每年5%的幅度上涨模式带入测算。）。而如果加入约10%的洋房产品（目前区域内在售洋房价格约在建面8200元/平方米左右，依然以每年5%的幅度上涨模式带入测算。），则仅仅能做到收支平衡。

地块一（沙坪坝区双碑组团E分区45-1/03号宗地）财务指标（点击图片查看大图）

如果再加入10%的社区商业（同样缺少参考，按照同环域内社区商业的均价30000元/平方米，以每年5%的幅度上涨模式带入测算。），则可以实现约10%左右的净利润。另一宗配有商业比例的综合用地测算则相对简单，按照规划函中的指标，同样配以10%左右的洋房，则净利润在7%左右。

毫无疑问，商业成为了盈利的关键。那么问题来了，如果每宗地都额外加入10%左右的商业的话，那么商业建面将接近10万平方米，对于一个总计容建筑面积不到66万平方米的项目来说是否显得有些过剩？毕竟在整个规划函中，并没有可以打造集中式商业的指标，那么这10万商业就有可能全部成为社区商业。

地块二（沙坪坝区双碑组团E分区39-3/03号宗地）收入估算（点击图片查看大图）

所以，对于首创而言控制成本则成为了最无奈也是最有效的办法。建安成本的控制空间非常有限，那么则只能在营销成本和财务成本上作文章。而这两项也显得困难重重，一方面要在楼市真空区为项目打开局面，营销功夫必须做足；另一方面就现在的宏观环境而言，降低融资成本本就显得非常艰难。所以，如何控制成本则成为了对首创的终极考验。

地块二（沙坪坝区双碑组团E分区39-3/03号宗地）财务指标（点击图片查看大图）

囤地？这不是首创的风格。首创鸿恩国际社区拿地后约一年就开盘，首创光和城更是在拿地后7个月就入市。所以我们也愿意相信首创双碑项目会在一年左右进入销售期。届时，我们就可以摒弃我们猜测，见证首创终将如何操盘双碑项目。