导语：随着6月24日即墨古城改造项目的8宗商住用地被天泰集团摘得，2014年上半年的青岛土地市场落下帷幕。根据青岛锐理数据统计，2014年1—6月份，青岛市招拍挂市场共供应商住用地204宗，803.83万㎡，比2013年同期增加16.3%；其中成交171宗，成交面积631.73万㎡，同比增长22.9%；土地成交金额1425465.38万元，同比增长30%。

相比与上半年青岛商品房市场的冷淡，上半年的土地市场显得颇为热闹，2013年房地产市场的走高，让不少开发商对2014年产生了高预期，在土地市场上都毫不手软，中海、碧桂园、万达、绿地、招商、北大资源、北京城建、鲁商、莱钢、海信、中联、天泰等大型开发商纷纷在上半年祭出大手笔拿地。

下面，我们就从区域、地块、房企三个方面全方位解析上半年青岛土地市场。

2014年1—6月份青岛市土地供求情况

2014年上半年1—6月份青岛市各月土地成交情况可谓是泾渭分明，好的月份好的一塌糊涂，差的月份差的惨不忍睹。

成交情况最好的2月份土地成交面积和成交金额双双走高，都占到上半年总量的近一半，土地成交面积占比46%，成交金额占比43.3%；成交情况最差的3月和4月，土地成交面积合计只有69.03万㎡，不及2月份的零头，两个月的成交金额共20.2亿，不到2月份的1/3；另外1月、5月和6月的土地市场都不温不火，没有出现大的波动。

上半年土地成交量的变动与供应量息息相关，1月份的土地集中上市促成了2月成交量的大增，此后的2月和3月供应量都很少，相应的3月和4月土地成交量较低，之后几个月的供应量相差不大，成交量也四平八稳。

2014年上半年青岛市各区市土地供求情况

从区域上看，2014年上半年的土地市场，呈现出“农村包围城市”的态势，不管是供应还是成交，郊区五市都占据了大部分的份额。

从供应量上看，在上半年供应的204宗土地中，郊区五市共有153宗，供应面积615.69万㎡，占上半年总供应量的76.6%；从成交量上看，上半年郊区五市共成交122宗土地，成交面积461.87万㎡，占上半年总成交量的73.1%。而位于主城区的市南、市北、李沧和崂山各区上半年只成交了15宗商住用地，面积41.06万平方米，仅占总成交量的6.5%。

青岛的城市扩展受地理条件的制约，只能从主城区往北和往西发展，因此胶州、即墨、原胶南市等市郊区域成为近年来土地供应和成交的主力，今年上半年也是如此。

即墨市是上半年土地供应和成交的“双冠王”，288.44万㎡的供应量占到全市的36%，成交量219.25万㎡占全市的35%。即墨市的田横镇王村中心社区项目和即墨古城改造项目是上半年青岛市最大的两宗土地成交案，前者13宗商住用地超过87万㎡被中海拿下，成交总价约9.2亿元；即墨古城改造项目在上半年共推出21宗地，面积近57万㎡，被本土开发天泰摘得。

莱西市和胶州市也是上半年土地供应和成交的大户。莱西市上半年出让了7宗面积达到百亩的土地，其中店埠镇南城线东官东路南的一宗商业用地面积达到379.12亩，是上半年青岛市成交的面积最大的一宗土地；胶州市的少海新城2月份一次成交了14宗地，面积近50万㎡，是上半年最大的土地成交案之一。

青岛主城区由于城市规模的饱和，土地资源日益稀缺，上半年的土地市场略显沉寂，供应量少，成交量也少，但基本上每次有土地出让都能引起开发商的激烈争夺，成交价格也每每攀高。上半年溢价率最高的10宗地块中有5宗位于主城区，多宗地块的拍卖都经过了百轮竞价才成交，而且上半年单价“地王”和总价“地王”也都产生在主城区。

虽然上半年青岛的土地市场进行的红红火火，但其中仍有不少问题需要注意。以即墨、胶州为代表的市郊区域是上半年土地成交量最多的区域，同时也是上半年青岛市物业库存量最大的几个区域，尤其是即墨温泉镇、胶州少海新城等热点土地板块，销售量少，库存量大，去化周期长，未来这些土地上的项目大量上市之后会产生怎样的去化压力可想而知。

主城区虽然销售量较好，不存在去化难的问题，但高地价所带来的隐患同样值得警惕，尤其是主城区的市北、李沧等区域，由于开发商的激烈争抢，地块往往都是以高溢价率成交，4月拍卖的市北区开平路22号安置房用地楼面地价达到4615元/㎡，超过了售价的一半；6月成交的李沧区苏家社区A2-02-02地块楼面地价达到4610元/㎡，而该地块所在区域的新房均价也不过在1万元/平左右。高地价进一步压缩了开发商的盈利空间，而且根据青岛市的规定，主城区出让的居住用地都必须配以一定比例的商业，与住宅相比，商业的去化周期更长，去化难度更大，这对开发商的资金链也是一个不小的考验，上半年就有两宗李沧区的土地因为商业比例过高而遭到流拍。