6月23日，华侨城(亚洲)控股有限公司公告称，若成都华侨城中标成都金牛区土地项目，成都华侨城及鑫金农发投资将成立合营公司，注册资本人民币1亿元，其中成都华侨城投资占80%。合营公司将负责就土地整理项目提供最多41.7亿元的土地整理资金。

公告中提及的土地项目，位于成都金牛区环城生态区沙河源片区，规划面积约212.67万平方米。于土地整理项目完成后，经营性建设用地约为60.44万平方米。于经营性建设用地中，约47.63万平方米作住宅用途、2.62万平方米作商业用途及10.19平方米作综合用途。

若竞标成功，将意味着华侨城首次通过介入土地一级市场，拓展成都市场。

不赚钱的土地整理生意 华侨城又开始做了

根据公告上的回报要求，双方达成合作的前提是保证华侨城的投入有10%-12%的回报。业界称，成都土地一级整理市场的毛利不高于年15%，“除去税费、管理费用和财物费用几乎没利润”。

据悉，在2013年全年业绩中，华侨城综合开发业务毛利率约为42.4%。以此来看，10%的土地整理利润就更显低微了。

有业内人士认为，华侨城此举将目标转向土地的一级整理，这样可以赚到一部分利润，但更重要的是可以通过运作（设置门槛）为自己拿到土地的二级开发奠定基础。

品牌开发商介入一级整理在成都土地市场已见惯不惊，比如早先有中信在郫县、花样年在蒲江，还包括阳光100、中铁二局等都曾参与土地一级市场。受资金实力、政策的可变因素、专业的土地运作能力等因素影响，介入土地一级市场的要求越来越高，或将出现更多品牌开发商从一级市场开始介入城市建设。

业内人士称，大型综合运营商会把一级整理纳入“整体打造”的环节中，以一级土地开发为二级房产开发铺平道路，所谓“曲线拿地”。无疑，以旅游地产开发立足市场的华侨城，具备这样的综合运营能力与实力，所以被政府选中成为合作伙伴可能性非常大，那么紧接着“曲线拿地”的可能性也增大。

成都欢乐谷年收入2.7亿，带动周边房价

公告中的标的地块与华侨城目前正在开发的项目“华侨城东岸”处于相邻板块：同处主城区西北方向，三环到绕城之间。此次华侨城竞标整理的地块，大小也是3000多亩，和目前成都华侨城项目大小相仿。就地块特点而言，该地块处于“环城生态区”，水系、绿化等自然资源足够支持打造符合华侨城旅游地产特色的住宅或商业产品。

锐理数据平台监控数据显示，到目前为止，华侨城在蓉通过公开招拍挂仅取得一宗土地，即2006年拿下的金牛区三环与绕城间的3055.17亩土地，通过挂牌底价成交，当时成交单价60万/亩，总价约18.3亿。其中土地使用性质中要求主题公园用地。

根据华侨城今年3月公布的2013年年报，2013年成都华侨城经营收入总额约为16.04亿元，另外，成都华侨城的主题公园成都欢乐谷二期于2013年5月底正式开业，新增面积超1万平方米，门票价格也相应上调。成都欢乐谷全年共接待游客约255万人次，营业收入约为2.7亿元，同比增加约9.6%。

去年底售罄的成都华侨城的高层大户型产品“华侨城纯水岸”卖到9300元/平方米，比相邻周边产品单价高出1000多元。成都华侨城项目的良好运营，让华侨城对拓展成都市场，信心十足，这也是华侨城继续加码成都市场的一个重要因素。

介入土地一级开发 或为降低拿地成本

“曲线拿地”对华侨城而言，已不是个案。在深圳，华侨城也在积极参与城市更新项目，企图获得开发拓展。

2014年4月9日，康佳就总部厂区城市更新项目与控股股东华侨城集团的开发主体争议，提交深圳市国际仲裁院进行仲裁。最近，康佳公告称，根据相关仲裁规则的规定，深圳国际仲裁院决定延长该案作出裁决的期限至2014年7月31日。该项目的拆迁用地面积为3.72万平方米，开发建设用地面积为3.72万平方米，计容建筑面积为26万平方米。作为控股股东，最后无论是康佳还是华侨城获得开发主体资格，华侨城都是实际获益者。

在目前地价高企，高溢价拿地让房企的土地获取成本迅速增加的市场状况下，华侨城这样的实力开发商也开始重拾土地一级整理开发业务，以此实现“曲线拿地”。