最近几天的好天气让刘洋非常恼火，“太晒了，一天也拉不到几个看房的。”刘洋是成都某高校大二学生，暑假应聘到华府板块某楼盘打工。“一天一百块，主要是发传单，把人往售楼部带，带一组客额外再加十块钱。”但干了不到一周，刘洋就有点气馁了，“看房的人很少，单子都发不出去。”

潘云是成都某知名地产代理行老总，最近，公司接下了华府板块某楼盘的销售代理业务。但在往该项目派驻场销售顾问时，问题出现了。“几乎没有销售员愿意去华府，几个骨干甚至以辞职要挟。”一边是甲方强烈要求进场，一边是没有积极性的员工，让潘云很头疼。

“目前行情下，华府板块最好的楼盘一个月都卖不到50套，相比去年至少缩水50%。”王旭是华府板块某楼盘营销总监，他管理的项目亦未能幸免。

市场表现
到访骤降 成交惨淡

上个周末，成都商报记者实地探访华府板块，从各个售楼部的人流情况看，形势相当不乐观。每个售楼部门口，除了三三两两的行销人员和看房车外，鲜见购房者身影。

“我们在成都有6个项目在售，上半年，卖得最少的就是华府项目。”区域内某开发商销售负责人告诉成都商报记者，为了出货，项目今年已经连续降了两次价，但效果并不明显。“已经是压着成本线在卖了，再降就是亏。”这位拥有丰富营销经验的人士在华府面前也感到无能为力。

成都商报记者在华府10余个项目中随机抽取5家售楼部蹲点统计，半个小时内，上客量最大的一家仅有两组客户，有两家售楼部到访量为零，没事干的置业顾问坐在接待台前玩手机。

没有到访，就意味着没有成交。在成都市城乡房产管理局发布的《2014上半年全域成都住宅销售排行榜》备案总额排行TOP10中，华府板块无一楼盘入围。而在备案面积及备案套数两个子榜单中，仅有中信城一家上榜。

“品牌开发商扎堆，新项目接连上马，去年，华府是城南楼市最闪亮的新生板块。”高策新源董事长廖建华在接受成都商报记者采访时表示，华府板块曾被视为接棒大源组团的不二人选，但今年整体不振的市场大环境给了这个新生板块最严峻的考验。

深度解析
症状：商业缺失，配套仍需时日

成都商报记者碰到一位在华府看房的张先生，他并不打算出手，“我是看了大源的房子再过来看这里的，感觉像是从城市到了农村。”现在华府板块打动购房者的东西很少，在很多人眼里华府不过是几个孤立的工地。

确实，这里在大型商业综合体的配套方面有些尴尬，片区仅有的棠湖泊林城、德商华府天骄的独立商业，要成型运营至少等到2017年、2018年，目前这两个商业体的规划地址上仍然是荒地。而规划的几个公园同样是大片大片的荒地，连围挡都没有。

记者走访华府在售楼盘发现，每一家开发企业都报出了自己项目规划的生活和商业配套。初步统计，整个板块内未来社区商业体量在百万平米左右，同时拥有高星级酒店三个、幼儿园两个、风情商业街三条，还有写字楼、公寓等少量配套。但是这些配套基本以社区型商业为主，大型卖场的配套还比较缺失。交通、绿化、卫生等公共配套设施，目前也有相当一部分处于规划阶段。

把脉

高策新源董事长廖建华表示，从配套规模而言，华府板块其实拥有巨大的潜在价值。然而，光靠开发商并不现实,特别是交通、医院、学校等公共配套，还是需要政府相关部门牵头尽快落实。宏达世纪地产总公司营销部总经理赵涵指出，现阶段，华府板块商业配套主要依靠华阳城区和大源组团商业，居住舒适度较差，交通方面存在瓶颈。

症状：同质严重，集中供应待售

据锐理数据统计，华府板块从2008年至今，累计成交土地近4000亩，理论建面达到846万平米左右。2013年华府板块内有12个项目在售，2014年也有十几个项目在售，下半年还有5个新项目亮相。同时，华府的同质化竞争异常激烈，70~90平米、90~110平米面积段产品存量达到6600套左右。

在成都，没有哪个区域的房价堪比华府板块的混乱。从万锦城3999元/平米的风暴价到德商华府天骄7000元/平米的均价，中间尚夹杂着邦泰华府公馆5100元/平米的均价、保利叶语电梯高层6200元/平米的均价等。同一地块、同一产品形态，价格落差之大堪称成都之最。中成房业总经理罗义认为：“开发商之间的竞争，让华府的价值洼地效应更加凸显。华府大量同质化的产品又在这两年集中供应，产品差异化不明显，在整体市场态势不佳的情况下就只能依靠PK房价来走量，对于购房者来说反倒是买进华府的好时机。”

把脉

罗义认为：“除了价格战，开发商多拿出些拳头产品才是解决销售问题的根本之道。”

保利地产成都公司相关负责人则表示，丰富产品线，实现差异化竞争是破解华府同质化竞争的途径之一。

区域内某大型房企营销总监亦向成都商报记者透露：“我们正在着手调整二期的产品规划，做一些适度超前的产品。”该人士表示，华府地块的容积率大多在3.0以下，商业兼容比例25%左右，产品设计上的腾挪空间非常充足，“业界需要重新认识华府，这里并不应该成为一个纯粹的刚需板块。”

症状：交通滞后，亲近华府不容易

记者查阅公交线路，从天府广场出发，要先坐车到火车南站，再从那里坐815A路到绿水康城站，换乘华阳2A路，经过10站到华阳二中站，然后再步行1.5公里抵达目的地，全程耗时接近两小时。记者粗略统计了一下，目前华府板块的公交车线路不超过5条，821路、829路、826路、815路，而且经常需要等很长时间。区域内的路网不畅也是一大问题。“我们项目周围有四条规划道路，现在只有一条是通的，其余三条都是断头路。”宏达·世纪丽景的销售人员向记者诉苦。

事实上，从2012年进入购房者视线以来，华府的交通配套一直被诟病。而去年底该板块又从双流老协和街道办变成了天府新区直管区和双流协和街道办辖区，相关的规划还在调整中。

把脉

记者从成都市规划部门了解到，成都将对城南片区北至2.5环、南至牧华路约125平方公里区域内的道路进行优化、完善。据成都市规划局相关负责人介绍，城南方向高朋大道至剑南大道通往华阳的快速公交BRT线路正着手规划，首先要进行的是剑南大道快速路改造，然后规划增加快速公交线路。

症状：恶性竞争，有效客户变无效

上周日，记者走访区域内5个楼盘时看到，为了解决到访量的问题，几乎所有楼盘都使用了行销公司。各楼盘之间“行销暗战”硝烟弥漫，开发商竞相拉客令人无所适从。而实际上，行销公司带来的客源并不好，很多购房者被行销人员带着走了10多个楼盘，却无人下单。开发商也曾想抛开行销公司，可是这个区域的人气问题一直困扰着大家，没有行销公司带客户过来，销售中心更加冷清。据开发商统计，在没有项目新开盘的普通日子，华府三家长驻行销公司有200人左右的“小蜜蜂”，分布在城南大源板块或附近楼盘、公交站等交通站点，为华府板块输送客户。

锐理数据品牌总部品牌营销中心总经理郭洁认为，华府板块的开发商并没有进行大规模宣传，很多购房者都不知道华府板块。开发商之所以没有宣传，最主要的原因就是行销泛滥，行销公司通过组织客源到销售中心购房。

把脉

万锦城销售负责人表示，华府的主动来访客户很少，案场除了电话邀约和少数自驾来看房的客户，大部分客户增量只能求助于行销公司。对于自驾业主来说，居住在华府已经成为可能，天府大道、剑南大道、华府大道等路网已十分完善。但“公共交通线路尚不够完善”，这对刚需房源供应量巨大的华府板块的确是个不小的问题。赵涵透露：“区域内的开发商今年已开过两次会研究推广和如何吸引人气，今后不排除大家一起开通购房车。”