近日，青岛老城区企业搬迁再腾出新地块，位于老四方海岸路22号的原青岛国棉二厂正式完成搬迁，土地已经进入国有土地储备，目前正在评估地价，即将开始招拍挂开发。

根据规划，原国棉二厂搬迁后腾出的土地将分为两部分，位于东部的老厂房旧址将保留18座近百年的老楼，作为工业遗产保护，今后将建成文化创意产业园；位于西部的厂区土地将进行房地产开发，规划建筑面积约20万㎡，其中包括9.3万㎡的保障性住房。此外，在该地块区域规划配建一所24个班的中学，可容纳1200多名学生。

国棉二厂地块现状（点击图片查看大图）

从上半年的土地市场看，青岛老城区企业搬迁地块颇受欢迎，成交价格也都不低。在2月份，与国棉二厂紧邻的海岸路2号国棉一场和青岛农药厂地块被华融纺联投资有限公司竞得，净用地面积40.91亩，楼面地价4970元/㎡，溢价率27.6%，总价超过4.8亿元；同样在2月份，位于瑞安路20号、22号的青岛制钉厂和青岛自行车厂地块被秀兰集团拍下，楼面地价达到6482元/㎡，溢价率25.15%，97.87亩的土地总价达到12,69亿元，成为今年迄今为止的青岛总价“地王”。

国棉二厂地块是今年青岛市土地招拍挂市场上出让的第三块老企业搬迁地块，目前，地块西部出让部分已经完成土地平整，配建的中学也已经开工建设。不出意外的话，该地块也将会在拍卖场上遭到疯抢，但价格能否超过上半年的瑞安路20号、22号称为新的“地王”呢？

国棉二厂地块区位、交通、配套具有优势

从地理位置上看，国棉二厂地块要比瑞昌路20号、22号地块更靠近城市核心区。国棉二厂地块靠近四方长途汽车总站和海云庵商圈，地块东边与铁路线一路之隔，西边是环湾高架桥，与青岛港隔路相望，南边是海岸馨园和联城海岸锦城，北边是海岸阳光小区。从区位、交通、周边配套情况来看，该地块的地段价值要比瑞安路20号、22号地块更高。

地块周边工厂环绕减分不少

但在地块周边也存在不少问题，紧靠铁路线，噪音问题很大，地块南边有青岛污水处理厂，北边有青岛发电厂，东边有青岛铁路服装厂，被工厂环绕，居住环境并不算好。与国棉二厂紧邻的海岸路2号国棉一厂和青岛农药厂地块在上半年并未拍出太高的价格，也与此相关。

按照规划，国棉二厂地块的开发模式和与之相邻的原国棉一厂地块相同，都是保留部分历史建筑建设文化产业园，另将部分土地进行房地产开发。在原国棉一厂地块开发的联城海岸锦城项目的住宅部分已经入住，以保留的历史建筑打造的联城红锦坊商业街区也已经初具规模，但去化情况却不容乐观，从2010年至今，仅网签16套商业，去化率不足五分之一。

“住宅好卖商业难销”成为原国棉一厂地块开发所面临的问题，国棉二厂地块开发也将面临这一难题，而且形势更为严峻。原国棉一厂地块在2007年出让时的价格只有1809元/㎡，开发的商品住宅售价在1万元/㎡ 左右，国棉二厂地块进行出让的话，楼面地价肯定会超过4500元/㎡，但销售价格能否超过现在联城海岸锦城的售价还要打上个问号。国棉二厂地块价格多少合适？未来销售情况会怎样？自己能否应付与国棉一厂地块开发相似的问题？开发商在拍卖会上都需要仔细思量思量。