2014年，注定将在中国楼市年鉴中留下浓墨重彩的一笔。从九龙仓·御园的降价风波，到恢复90平米落户的新政，再到各种扯眼球的“连续剧”营销，还有越来越多的城市在行动上取消限购……

今年楼市将上演什么样的大戏？剧情走向是否会跌宕起伏？大片最终将有是喜是忧的结局？目前，你我都无法得知。唯一能确定的是，这出大戏的导演所尊崇的，只会是市场用脚投票的选择。

上半年中国楼市虽不是历史最差，但却争议最多——自今年2月杭州萧山有楼盘打响楼市降价第一枪起，降价逐渐由零星几个库存压力大的城市蔓延至多数重点城市。在相对冷峻的市场行情下，2014上半年中国房地产企业TOP50强出炉，这份楼市成绩单到底如何？能否突破低迷市场让关注者满意？去化率成了衡量成绩好坏的重要标准之一。

名词解释

楼市去化率，是指产品的销售量占总量的百分比，更是衡量楼盘项目是否热销的重要标准。

首位房企去化率高达92%

从中国房地产测评发布的榜单可以看出，品牌房企价格比去年略有上涨。但实际上，上半年房地产行业却进入了深度调整期，大多数房企面临严峻的销售考验，谁能在淡市背景下突围，便增加了胜算砝码。

排行榜显示，金融街以92%的高去化率居榜首。去化率在60%以上的房企有14家，可分为两种：其一是高周转类型企业，这类企业普遍对销售率的要求较高，如升龙和阳光城，上半年去化率分别为61%和62%；其二是对开盘率有严格要求的企业，比如万达和恒大。

业内人士分析，万达的产品主打小商铺和SOHO，总体续销能力较差。但其项目往往不计销售成本，特别注重营销策略：一方面加大前期投入，开展各类活动，造势力足；另一方面，灵活安排入市房源，推案量由蓄客情况决定，由此促成项目入市即遭抢，实现高去化率。

总体而言，平均去化率处于50%-60%之间的房企，以老牌企业万科、保利地产为代表，这类企业新盘去化率都能保证在70%以上，老盘新推项目在40%-50%。

而2004年成立于合肥的文一地产项目大多集中于安徽省内，但上半年却取得了63.5亿的销售业绩，项目首月去化率高达71%，在房企中位列第四，首次进入TOP50榜单。

全程机构董事长蒋晓东直言：“这类区域房企懂得在劣势中结合自身企业所长、资金成本、融资能力、市场能力等多方因素另辟蹊径，发掘道路，是非常明智的。”

最末房企去化率低至29%

整体而言，排在前25名的房企去化率成绩可让大家满意，但之后的递减速率有点惊人。不可忽略的是，去化率在40%-50%的房企数量多达19家。

在逆势环境中，企业可保证40%及以上去化率实属不易，依然值得肯定。剩下十多家房企去化率则跌至40%以下，排在最后的首开股份更只有29%。令人咋舌的是，作为知名央企的中铁建竟然也该区间内，去化率低至35%。

这类房企上半年的销售业绩偏下，是项目本身不好还是营销方面有所偏差？蒋晓东认为：“部分房企库存量大的原因来自多个方面。除受到诸如限购、限贷、经济下行等因素的影响，从根本上讲是供大于求。”

区域型房企表现可圈可点

尽管部分房企表现不尽如人意，但也有区域型房企表现亮眼，可圈可点，推盘首月去化率很高，代表企业包括蓝光实业和文一地产。

在成都起家的蓝光实业，其2014年上半年业绩为90.5亿，项目在西南市场开盘后均能获得较好反响，首月去化率达63%。业内人士认为，蓝光实业以大本营为核心，逐步外扩至周边省市，在西南地区确立了品牌地位，保障了其业绩的稳健增长。

专家声音
房地产回市场

业内专家预测，下半年楼市政策整体维稳，长效机制继续推进，地方政府对政策进行预调微调。

蒋晓东认为，下一轮的引导政策定会出台，最有可能的是明确表示让各地政府根据自身情况决定限购政策是否继续执行，放地产回市场，同时要求银行采取必要的市场手段抗击风险，也就是采取“政府放”、“银行收”的方式来引导。

蒋晓东也说，陆续出台的政策是把地产推向市场的举动，而不是救市根本。市场供大于求态势将延续，去库存仍是下半年主基调。

记者手记
离冰山，还有点远

SOHO中国董事长潘石屹说：“在我看来，国内的房地产就像泰坦尼克号，马上就要撞到前面的冰山了。”

但天府早报记者认为，上半年中国房地产市场虽然风云突变，但离冰山还有点远，单从去化率来看，部分品牌房企还是交出了满意的答卷。

另外梳理销售额、销售面积等数据时不难发现，上半年新房成交量明显低于去年同期，品牌房企目标完成率低于去年同期，但市场份额继续提高，房企分化趋势加剧。