万科4.1%、保利7.6%、招商8.1%——7月24日涨幅。地产股很久没有这么爽了。这是好兆头的开始吗？

逆袭也好，诈尸也罢，地产股就是涨了。

7月以来，深证地产指数涨幅超过10%，成为A股表现最靓丽的板块之一。如果从今年2月的低点算起，深证地产指数上涨超过25%。在金融鱼缸之称的香港，恒生地产分类指数也从3月份的低点上涨两成。

如果大家觉得这点涨幅不算什么，那就看看个股。万科2月底曾跌到6.52元，现价加上所获年终股利，涨幅56%。保利地产也上涨了48%。

一勺君每天都可以看到国内13个主要城市的成交量，今年的日均数据是2012年以来最差的，进入7月，明确的改善迹象尚没有普遍出现。地产股为什么能大幅上涨，上涨能为行业带来什么，一勺君跟大家分享几点看法。

第一，2009年以来，地产股是反市场周期而动的。一勺君跟不少地产从业人士交流，2009年7月和2013年5月形成地产指数两个阶段高点，这两个时点楼市定时炸弹拆除，刚好确认上涨周期。早半年乃至一年前（2009年1月和2011年12月）才是理想买点，当时各自所在的企业正在闹资金慌，敢买吗？终于确认楼市没事买了进去，虽然企业还有大半年的好日子过，但股票却迅速缩水了。

股市晴雨表领先市场。史记货殖列传揭示了范蠡富甲天下的秘密：旱则资舟、水则资车。意即干旱的时候买船，待发洪水的卖给下家；闹洪灾的时候囤积抗旱用的水车，待天时善价而沽。A股近年来套人无数，剩下的都是擅长脑筋急转弯的人精。插句题外话，大夏天没人喝白酒，但白酒最近涨得不错；暑期来临进入旅游旺季，提前埋伏进旅游股的资金一通砸盘，兑现利润。

第二，楼市周期跟随宏观调控，听政府话有甜枣，地产股预判并响应调控步调。2009和 2013年地产股上涨来自政府救市和资金放水。今年2季度以来如出一辙。一个又一个限购堡垒被攻破，李总理又推进定向宽松，近段时间市场上资金差点到了泛滥的程度。监管层三令五申银行要加快首套房审批和放款。已经有商业银行在地方政府“威逼利诱”下，进行首套房利率打折了。

楼市长期处于舆论风暴眼，不可能像搞计划生育宣传一样高调：买房（计划生育）是国策，响应买房（计划生育）最光荣。但上至中央、下至地方，拳拳救市之心。如果开发商、银行都让点利，中国唯独不缺的是人。他们中的一部分结束观望进入市场，下半年楼市成交将逐步恢复，甚至能扳回上半年全国楼市成交下滑的势头。资本市场显然预判了这一点。

第三，银行是楼市上涨的最大受益者。在银行、地产孪生关系中，土地和建筑物是最重要的贷款抵押物。房价下跌，抵押物缩水就无法覆盖银行贷款风险。现在连银行风控部门的人都露头说，银行真实坏账水平被人为低估。如果放任房价大跌，银行会火烧连营。不发生系统金融风险是底线，如果银行不出问题，中国经济就不会有颠覆性的危机。保楼市就是保银行。

2012年底，银行股大涨，领涨的民生银行短短两个月时间股价翻倍。彼时，民生银行刚从钢贸坏账危机中灰头土脸走出。涨上去之后，民生银行的各路吹鼓手就来了：机制最好的银行，最具创新精神的银行，巴菲特的爱股——富国银行在中国的范本。最接近的理由没说：银行股已经跌得很多了，楼市从2012年初开始反弹，银行抵押物价值提升，警报解除。7月24日，银行板块上涨近3%，持有银行股的难兄难弟们，终于可以扬眉吐气一把。A股历来的经验是，如果银行股稳定上涨，后面总有或大或小的热闹。谁让银行盘子大，是定海神针呢。

第四，股价上涨是高杠杆地产上市公司的福音，未上市地产企业也多了找钱的门道。年初阳光城、泰禾、华夏幸福等股价暴跌的时候，真为它们捏一把汗。不仅上市公司层面高负债，大股东的股票也拿去融资了，质押借款、融资融券、约定购回……券商提供的花样很多，但前提是股价不能大跌，大跌就要补充抵押物，如果一口气上不来，大股东风险是巨大的。现在涨了，不用想追加担保的事了，最好再多涨些，能抵押出更多的钱来。

没有上市的地产企业也有办法，未来几个月可能是港股上市的理想窗口，最好抓住。 如果做不成上市，也可以考虑向地产上市公司的大股东借点钱。借用一勺君采访过的一位上市公司老板的话：反正有这个融资资源，不用白不用，借给同行年息15%，类似债券，还赚了几个点。他对房地产行业没有大追求了，把自己的持股质押融资，手递手借给同行赚差价。股价上涨，他的融资能力也提升了。

第五，这波地产股行情还有参与价值，但财不进急门，不要怀暴赚的念头。地产商也不要被市场热情所迷惑，有了修正资产负债表的时机要抓住，世事不比往常，头脑发热大放杠杆将来要吃大亏。

地产股行情一来，就是绵延长达数月的趋势性行情。上涨超过四个月了，未来还有没有？这个可以有；还有多少，还真不知道。不过按照过去的经验，楼市成交恢复了，就有开发商蠢蠢欲动要涨价了。日光盘涌现，日涨好几千的新闻一出现，就有官方和非官方人士开始敲打。等到这个时候，再撒丫子跑，一股不留，通常是正确的。一勺君觉得，随着各大行优惠利率重现、楼市成交活跃的繁荣景象出现，这波房地产股票意义上的好日子，可能就已经开始过去了。