整个7月，青岛土地市场上最激动个人心的消息莫过于市南区盐城路11号地块的上市。根据中国人民解放军总后勤后营【2008】363号通知，济南军区土地管理局在《青岛日报》刊登土地转让公告，确定以竞价方式转让青岛市市南区盐城路11号院内地块，面积16731平方米，规划用途为住宅。

市南区盐城路11号地块上市

作为目前青岛土地市场上最为稀缺的市南区纯住宅用地，盐城路11号可谓占尽地利，同时它东临曾经的总价地王华润中心（海军潜艇学院地块，总价67亿），南靠曾经的“钻石”地块绿城深蓝中心（原市南法院地块，单价1.78万元/㎡），这也让人开始憧憬一块新地王的诞生。

备受瞩目的盐城路11号最终能卖出什么样的价格？跟随锐理专业土地研判去分析一下。

看区位：市南区绝版地块

作为青岛的主城区，市南区的城市规模已经基本饱和，近年来的土地供应量已经极为稀缺。从2013年至今，整个市南区只在招拍挂市场上成交了2宗商住用地，分别是2014年1月24日海信地产以楼面地价8950元/㎡拿下的山东路15号北地块，以及海尔地产在2014年1月21日以楼面地价5300元/㎡拿下的宁夏路87号地块。

盐城路11号地块基本概况（点击图片查看大图）

此次上市的盐城路11号地块在区位上比海信和海尔的地块更加优越。该地块位于青岛市市南区东部沿海国际金融商务核心区，距离海边仅1公里，与青岛市政府的直线距离只有800米，位居香港中路、山东路、江西路、延安三路四条城市主干道合围区域的中间位置，与几条主干道都有几百米的距离，作为纯住宅地块，既享受便捷的交通条件，同时又闹中取静，避免了车辆噪音的影响。

地块东临正在建设中的华润中心，北边紧靠海信研发中心，西边临近青岛59中，优越的区位条件决定了盐城路11号享有最优质的生活配套。在地块周边1.5公里的范围内分布着青岛最好的学校和医院，商业和金融设施分布也很广泛，同时，地块周边山海景观资源极为丰富，包括湛山寺、五四广场、中山公园、浮山湾等，具有打造高端物业的基础。

看竞品：位居两“地王”之间

好地段向来不缺乏高价地块，盐城路11号周边就分布着多个曾经的“地王”。与之仅一墙之隔的华润中心就是2009年以来青岛的总价“地王”。在2009年12月5日的拍卖会上，同样是由军用地转商住用地的原海军潜艇学院地块，被华润置地以总价67亿元竞得，净用地面积203.19亩，折合楼面地价9000元/㎡，溢价率达到50%。华润置地在此投资了120亿元进行开发，打造了华润中心项目，包括高端住宅华润悦府和大型城市综合体华润万象城，目前华润中心的住宅部分华润悦府售价在2.8万元/㎡左右。

盐城路11号位居两“地王”之间（点击图片查看大图）

从盐城路11号往南过香港中路和延安三路路口，是2010年的市南“地王”绿城深蓝中心。2010年1月22日，绿城集团以单价1.78万元/㎡的价格将市南区原市南法院地块52.39亩土地收入囊中，总价40.41亿。这也是2009年以来青岛市土地招拍挂市场上成交的单价第二高、总价第三高的的地块。目前在该地块上开发的绿城深蓝中心项目，正在建造高度327米的青岛第一高楼，目前正在销售的住宅价格超过6万元/㎡，是青岛最贵的楼盘之一。

位居两“地王”之间，盐城路11号也不可避免的被寄予准“地王”的期待，但与华润中心和深蓝中心两个“地王”相比，盐城路11号出让地块的面积只有25.1亩，土地用途为纯住宅，没有商业，既不靠海边，也不临主干道，拍出“地王”价格的可能性并不大。不过作为稀缺的“钻石”地段的纯住宅用地，盐城路11号肯定能获得不少开发商的追捧。

看价格：总价或过10亿

盐城路11号地块最终能卖出怎样的价格？在现在的房地产市场行情下，很难精确估算，但我们可以根据其周边的土地价格进行一个大致的估算。与盐城路11号仅一墙之隔的华润中心就是最合适的估算对象，两者区位相近，而且都是由军用地转为商业和住宅用地，具有很强的相似性。

盐城路11号地块SWOT分析（点击图片查看大图）

华润中心所在的原海军潜艇学院地块在2009年拍卖时的成交价为9000元/㎡，若参照近几年的通货膨胀率，按照土地价格年度增幅3%计，该地块2014年竞拍的楼板价预期约10433元/㎡；如果参照2011年以来市南区区域楼板价年均增幅整体最高29%计算，该地块2014年竞拍的楼板价预期约13459元/㎡。在不考虑高额溢价影响的情况下，该地块的竞拍价格将在10433~13459元/㎡之间。根据近几年市南区商住用地竞拍往往出现高溢价率的情况，该地块的总价有望超过10亿元。

盐城路11号出让地块的计容总建筑面积72111㎡，市场价格参照华润中心目前市场单价约2.8万元/㎡，假定地块物业全部出售，则后期销售收入在20.2亿元左右。在不考虑高额溢价影响的情况下，若成交楼面地价为10433元/㎡，地块投资净利润率约33%，地块有利可图，且风险可控；当成交楼面地价为13459元/㎡时，地块投资净利润率约16.8%，地块尽管有利可图，但风险较大。

在目前的市场行情下，大部分开发商拿地都慎之又慎，银行信贷的收紧让开发商的资金链颇为敏感，地段越好的地块对于开发商的资金实力和操盘能力要求就越高，出现流拍的可能性也就越大，比盐城路11号地段更好的市南区南京路1号地块在2013年就出现了流拍。盐城路11号最终花落谁家，我们且拭目以待。