进入2014年，全国房地产下行趋势日渐明显，中小开发商资金链吃紧、爆发融资危机的消息不绝于耳。同时各大知名房企也开始需求转型之路，有消息称约有30家房企涉足金融行业。

房地产与金融这对互生关系密切的行业，在目前的市场环境下，上演了有趣的两个面：

一方面融资门槛提高，导致行业集中度进一步提高，依赖融资的中小房企，将陆续退出。另一方面，大型房企探索转型，金融领域成新蓝海。

中小房企：融资渠道条条困难

7月底，蓉城上百债权人抗议汇通担保公司高管失联、债务难追的事件，引起媒体对房地产业资金链显危机的关注。一时间，有传言讲房地产下行拖垮了担保公司，但中国建设工程担保专家委员会副秘书长陈宏并不赞同这样的说法。

陈宏说，房地产企业通过担保融资金额通常在2到3千万，主要用于工程建设过程中的资金周转。通过担保的融资并不是房企的主要融资渠道，房地产市场下行不是目前担保行业出现危机的主要原因。

针对个别担保公司的危机，有专家称是“因经济下行压力，大量矿产、房地产项目风险暴露，诱发了担保行业内部长期存在的问题”。也就是担保行业的自身规范有待成熟。

除了通过担保融资，银行商贷与信托基金两种主流融资渠道，对中小房企而言，目前同样是高门槛：

1、银行开发贷执行严格名单管理

银监会透露，银行对房地产贷款严格名单制管理、实施差别化信贷政策。政策门槛的设定，保证了银行不良贷款率与年初基本持平。据悉，截至6月末，商业银行不良贷款率1.08%，比年初仅上升0.08个百分点。

开发贷是房企主要的融资渠道，目前仍呈持续收紧状态。

有银行人士表示：“对房地产融资一部分是保障房融资，这是政策要求倾斜的，一部分还是融给大型房企，中小型房企还是很难从银行拿到贷款。”

2、房地产信托、基金：募集困难，难成主流

诺承投资与投中研究院联合发布的《2013人民币房地产基金研究报告》显示，去年人民币房地产基金募集规模1381.1亿元，较2012年增长近1倍，与2009年相比，近5年间基金募集规模增长达16倍。

尽管其发展迅速，日前，包括新城控股高级副总裁欧阳捷、景瑞控股执行董事杨铁军等业界高层表示，目前国家并没对房地产信托（REITs）、基金在政策、税收等方面给予支持，加上国内商业地产收益率偏低，房地产信托、基金要像发达国家成为房地产的主流融资模式仍存较大困难。

担保不成熟，基金难募集，银行不放贷。锐理数据总部品牌中心总经理郭洁认为：未来中小企业贷款及融资都会愈加的困难，行业集中度进一步的提高，金融门槛将会逼着中小企业退出。

大型房企金融化渐成趋势

融资难成为中小房企的生死门槛的同时，对没有“募资”压力的大型房企而言，房地产金融是未来的拓展方向。郭洁认为，房地产行业将回归金融。

资料显示，自2009年以来，包括中国泛海控股集团、绿地集团、鲁能集团、复地集团、华润置地集团等数十家知名房企早已在不知不觉中渗入金融业。

2014年初，万科入股徽商银行；恒大成为华夏银行第五大股东；越秀集团收购创兴银行75%股份……

近期，万达集团董事长王健林表示，“如果一切顺利，1-2年内，万达在海外金融产业方面就会有大动作”。有消息称， 万达计划近期成立万达金融集团，今后万达所有的控股、参股以及财务投资都由金融控股公司负责，万达还计划投资其他金融行业。今年下半年开始，万达将一步步展开金融业务，在多个金融行业进行投资。

有业内专家称：房企参股银行的真正用意是为了搭建完整的地产金融平台，降低交易成本，增加与存量客户的互动和黏性。

随着一线城市新增供应持续走低，市场已经从增量时代进入存量时代，要在存量时代中继续保持企业的良性增长、为客户提供新的附加值，向房地产金融领域转型，是品牌房企的一大新蓝海。