8月份，成都市国土局将以拍卖方式出让温江区新城区花都大道以南、凤凰北街以西地块。在这个放量并不积极的区域推出百亩新地，是否会让房企眼前一亮呢？尽管目前我们还无从得知该地块有哪些开发商有意向，但可以肯定的是，约130亩的大地块，吸引的将是资金实力及开发实力强劲的开发商，若顺利成交，势必影响区域开发格局。

地块平整已打围

该地块位于花都大道以南、凤凰北街以西，地块的南侧是正在建设中的千禧河畔项目，地块的西侧是一处自建房。锐理调研员实地探地看到，目前地块已打围，内部基本平整，被草木覆盖。据周边居民介绍，该地块平整已有三个月时间。

地块现状（全景图可点击查看大图）

交通、商配同步升级

目前，地块周边的交通配套并不是很完善。在地块北侧的花都大道上仅有通往国色天香的公交车，但路网发达。即将通车的光华8号线，西起温江凤翔大道，一条直线向东穿越绕城高速公路，跨三环路，连接青羊东坡路，既缓解了城西交通压力，同时也为温江打通一条新的发展“命脉”

同时，根据最新的地铁进展公告，地铁4号线一期将于2015年底建成通车。届时，该区域交通便利度低的问题将会得到极大改善，地铁不仅将拉近该区域与市中心距离，也会成为区域内置业者的主要出行工具。

地块周边在售项目位置示意图

在配套方面，目前地块周边的商业配套以社区底商为主，大型商业的升级正在进行中，作为温江区的重点工程，“百亿商圈”通过几年时间的积累已见雏形，珠江新城国际、天来国际广场、新光三越百货等15个各类开发项目、城市综合体项目、总部经济项目聚集于此，开发体量达370万平方米。其中超过30万平方米的大型综合体5个，超过百万平方米的超大型综合体2个，总投资达330亿元，未来几年时间里，还将有一批新的商业供应袭来。而且，地块挨着丰隆集团的千亩大盘，根据项目的规划，将打造集酒店、写字楼、大体量集中商业和街区高档商业为一体的商业综合体，届时，该项目的商业部分将成为周边项目的商业配套，该地块即可坐享“近水楼台先得月”的优势。加之地块周边有丰隆、万科、蓝光等品牌开发商的项目环绕，有助于区域居住品质的提升。

“实外社区”两年逐步兑现 地块享学区房红利

2014年，温江提出了加快发展宜居宜业宜游的卫星城市定位，在全新的发展定位之下，温江将从交通、产业、生态、科技等方面对城市功能区进行重新规划和打造，全新的规划之下，温江区域楼市发展迎来加速和升级。

本次出让的地块位于温江的“卫星城”发展定位中“实外社区——精品城区样板城”功能区域，该区域将依托成都实验外国语学校做强教育产业，围绕学校资源打造周边成为知识型社区，设置两处集中绿地，布置社区中心。该地块将直接受益于“学区房”定位。据悉，成都实验外国语学校今年即将开建，两年后建成开学。

地块与规划中的成都实验外国语学校相邻，两年后学校即建成。

区域整体供不应求 房价看涨

锐理数据统计了该地块周边两公里范围以内的住宅项目近一年的销售情况，结果显示，在2013年8月—2014年7月的12个自然月份中，仅有2014年1月、4月两个月，该区域供应量高于成交量，其余十个月，均呈现出住宅产品供小于求的市场行情，总体上看，该区域去化情况良好，住宅产品备案均价在最近一年里上涨约700元/平方米，2014年的前七个月，在成都楼市多个项目降价跑量的大环境之下，该区域的住宅成交均价则一直保持着稳中有升态势。区域内在售项目存量逐步被消化，预计本次出让地块在呈现项目入市时面临的区域内项目竞争较小。

价值洼地 拿地有利可图

最近两年温江住宅兼容商业用地地价走势

锐理数据统计显示，近一年，温江共成交11宗地，其中住宅兼容商业用地5宗，在这5宗地中，成交价最高的是佳兆业以楼面地价2320元/平方米拿下的温江区公平街道办事处太极社区六、七组地块，该地块与本次出让地块距离较近，可以作价格参考。

从近两年温江成交的住宅兼容商业用地可以看出，地价在不断走高，2013年第1季度平均楼面地价为660.19元/平方米，到今年1季度时，地价已上涨至1460.83元/平方米。虽然地价在上涨，但是与双流和郫县相比，温江的仍处于价值洼地，那该地块的价值有多大呢？看看测算结果。

根据地块周边的住宅、商业、停车位的均价，带入锐理数据的测算模型，再预估开发周期内的价格涨幅，则该地块的成交价在2747元/㎡之内都可以考虑拿地，此时的投资净利润率在15%以上。若楼面地价高于3249元/㎡，相对应的投资净利润率偏低。

（地价预测结果可点击图片查看大图）

以近一年该区域内同性质地块的成交价格作为参考，预估该地的成交价不会超过2500元/平方米，此时地块开发投资所对应的投资净利润率在17%左右，投资净利润率明显高于一般地块，是个绝好的拿地机会。谁会是下一个加入大房企布局区的房企呢？敬请期待！